和6月土地市場和商品房成交市場表現火爆不同，7月北京樓市呈現出明顯的“冷熱不均”態勢。其中，住宅項目用地成交量環比明顯下降，工業及其他項目用地明顯增加；商品房成交方面，市場也出現了較為明顯的變化，期房成交量明顯下滑，與此相對應的是現房住宅的成交量卻出現了環比大漲的態勢。

　　期房冷清現房火爆

　　亞豪機構統計數據顯示，7月期房商品住宅成交套數為12840套，成交面積148.1萬平方米。同期，成交的現房商品住宅為4216套，成交面積為57.8萬平方米。環比6月，期房商品住宅成交套數下降了10.5%，成交面積下降了5.7%。

　　與期房成交下降的情況相反，現房商品住宅成交量卻出現了明顯的上漲態勢，數據顯示，環比6月現房成交套數和成交面積分別上漲了43.8%和34.6%，漲幅非常明顯。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析說，一方面，隨著樓市轉暖，成交量不斷放大，而供應量并沒有跟上成交的步伐，市場庫存大量消化，截至7月末，存量期房住宅已低于七萬套，降至2007年同期水平。

　　同時，2008年弱市行情帶來的隱憂正在逐步顯現，2008年土地成交的低迷直接作用到了2009年樓市，使得新增供應不足，引發供需矛盾惡化，導致了房價的迅速上漲，價格上漲同時又抑制了部分購房需求，因此，7月購房消費出現了下降趨勢。

　　另一方面，7月以來，資本市場表現活躍，股指不斷走高，一些游資離開了房地產市場轉戰股市，這導致了一部分投資性購房者退出，反映在市場層面便出現了交易量下降的情況。

　　此外，期房價格的上漲在抑制了部分購房消費的同時，還拉長了項目自身的銷售周期，隨著開發進度的完成，部分期房項目轉入現房銷售狀態，一些開發商主動調整價格策略，令消費者得到了一些實惠，這導致了現房成交量環比6月大幅攀升。

　　盡管如此，現房住宅的庫存量仍在增加，數據顯示，截至7月末，存量現房住宅環比6月末增加了1000套，這是繼3月現房存量住宅套數開始步入下降通道后的首次回升，顯示出開發商過快提價對項目銷售周期的制約。

　　住宅用地成交下降

　　和期房、現房表現冷熱不均相同，7月份，北京住宅項目用地成交量環比明顯下降，減少了三成以上，而工業及其他項目用地明顯增加。

　　據北京市土地儲備中心及亞豪機構統計數據顯示，7月份京城共成交土地25宗，成交土地面積225.3公頃，規劃建筑面積262.5萬平方米，其中住宅及含住宅項目用地為7宗，成交土地面積為91公頃，規劃建筑面積為146.2萬平方米。

　　業內人士分析認為，7月住宅用地成交下降，樓面價繼續走高，充分顯示當前住宅用地供需關系依然緊張，優質地塊仍然備受爭搶。從相關政府部門發布信息來看，下半年土地供應會有所增加，但從目前北京市土地儲備中心網站的數據來看，住宅類項目用地并不多，因此，未來一段時間住宅類項目用地會依然緊張。在此背景下，土地價格將會持續走高。

　　不過，21世紀不動產分析師孟奇提醒說，盲目樂觀地高價拿地、囤地，開發商仍有可能面臨資金緊張、開發成本過高等困境。事實上，除了央企，包括上市公司在內的多數開發商對于高價搶地仍抱著十分謹慎的態度。

　　未來走勢相對樂觀

　　對于未來的樓市走勢，業內預測相對樂觀。中原地產認為，在通脹預期仍然沒有改變的情況下，企業和居民的儲蓄需求下降，而房地產投資性需求繼續擴大，帶來的后果是房價的繼續上升。而且，今年下半年的商品房土地是在2007年的高位價格上取得，這使得商品房成本增加，為了保證一定的利潤，未來商品房價格也有上升趨勢。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生在民生銀行主辦的中國地產金融年會上表示，今年上半年的房地產形勢應該分為兩波行情。其中，1至4月份的增長，是由于政策的釋放、開發商的降價措施和剛性需求導致的；5至6月份的行情，則是流動性過剩、投資性需求和供需不平衡造成的。她預測，下半年房價可能還會上漲，但增幅不會高于2007年，全年表現會比較平穩。

　　北京科技大學教授趙曉則認為，雖然近期房地產市場走出了一條V型復蘇的軌跡，但復蘇的基礎不牢固，更談不到健康。他同時建議，對未來的房地產市場應該保持政策的連續性和持續性，保持積極的政策和適度寬松的貨幣政策，更多地采取微調而不是逆市回調的調控手段。

　　中原地產認為，由于3、4、5、6月成交量爆增，使得目前市場存量在減少，并且隨著住宅價格的增長，購買客群會相應減少。同時，由于整體經濟背景的上漲仍未明確，加之房地產市場、土地市場的價格上漲速度過快，目前市場對未來預期仍未徹底明確。因此，開發商拿地策略出現分歧。對于品質優良的地塊，各大小開發商都很積極搶購。但資金充裕的大型開發商，尤其是央企開發商拿地策略更加激進，而其它開發商在拿地時更加穩健保守，預期這一趨勢仍將在下半年持續。(記者李佳鵬實習生鄭文剛 )