僅僅半年時(shí)間，深圳的樓市便迅速扭跌為漲、一路高歌，接近甚至超過了2007年的水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1至7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，深圳二手房?jī)r(jià)第一次環(huán)比、同比漲幅均高居全國(guó)70個(gè)大中城市之首，由領(lǐng)跌轉(zhuǎn)身變成了領(lǐng)漲。對(duì)于許多想在深圳置業(yè)的購(gòu)房者來說，眼下的房?jī)r(jià)確實(shí)讓人有如跌入霧中，迷蒙看不清方向。

　　這一波的上漲行情是否已進(jìn)入拐點(diǎn)？下半年漲還是跌？置業(yè)者應(yīng)當(dāng)持續(xù)觀望還是果斷出手？2009，回暖的市場(chǎng)是短暫的表象，還是持久的繁榮？

　　這是縈繞在許多深圳人心頭的疑問。

　　近日，記者經(jīng)過大量實(shí)地走訪調(diào)查，采訪了多位市民、房地產(chǎn)從業(yè)者及專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，力圖破解迷霧重重的樓市迷局，幫助對(duì)住宅市場(chǎng)有消費(fèi)需求的市民們把脈樓市走勢(shì)。根據(jù)記者的綜合調(diào)查，眼下深圳的房?jī)r(jià)正處于一個(gè)微妙時(shí)期。受政策層面等影響，經(jīng)過了上半年的價(jià)格急漲，下半年，深圳房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉碚{(diào)整期，有望在小幅下調(diào)后趨于平穩(wěn)，其漲幅和跌幅都不會(huì)太大。

　　買還是不買，是個(gè)大問題

　　“深圳的房?jī)r(jià)就像長(zhǎng)江水，也許有時(shí)候波瀾不驚，實(shí)際上一直激流暗涌。”在地產(chǎn)中介公司工作的王先生這樣總結(jié)他這半年來的感受。

　　王先生清楚地記得，今年年初時(shí)，咨詢和看房的人還寥寥無幾，二三月份以后，成交量驟然放大，房?jī)r(jià)也水漲船高，無論是地產(chǎn)商還是中介機(jī)構(gòu)，無不一掃2008年時(shí)的“灰頭土臉”，個(gè)個(gè)揚(yáng)眉吐氣。

　　作為全國(guó)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)之一，深圳樓市的“小陽春”并不是個(gè)例。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，今年1至7月全國(guó)商品房銷售面積高達(dá)4.17億平方米，同比2008年同期增長(zhǎng)了37.1%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房?jī)r(jià)不約而同地走了個(gè)“V”字曲線。究其原因，多位專家達(dá)成共識(shí)———主要是政策層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的放寬以及較為寬松的貨幣政策，由此較大降低了住房購(gòu)置門檻，支持了普通及改善型住房需求。

　　然而，有心人士注意到，受第二套房貸收緊等影響，深圳7月的商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)升量跌”趨勢(shì)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7月初以來，深圳一二手房總成交量已連續(xù)四周環(huán)比下滑。其中，一手房連續(xù)三周成交量不足此前周成交均量的六成，二手房成交也連續(xù)數(shù)周下降。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)卻不降反升。一位一直想在南山區(qū)買房的市民官小姐就痛心地發(fā)現(xiàn)，后海片區(qū)的房?jī)r(jià)仍在普漲。6月份時(shí)她曾看中濱海之窗一套三房的二手房，當(dāng)時(shí)標(biāo)價(jià)182萬沒有出手，同樣面積的房子如今卻漲到了195萬。

　　“和家人商量后，我們決定現(xiàn)在不買了，等等看。”官小姐語氣有些悲壯。

　　“等等看”，或許已是眼下多數(shù)置業(yè)者的普遍心態(tài)。被列入衣食住行“四大民生”問題的房子，可謂時(shí)時(shí)牽一發(fā)而動(dòng)全身。買還是不買？是個(gè)大問題。

　　在記者隨機(jī)進(jìn)行的街頭調(diào)查中，超過8成的市民選擇觀望，認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)會(huì)有一定跌幅。這當(dāng)中，有的是從政策角度進(jìn)行分析，有的將當(dāng)前樓市與2007年至2008年間的情況作比，有的則是基于一種期望心理和美好的愿望。

　　而相關(guān)研究機(jī)構(gòu)和專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)波動(dòng)有它的特性，不會(huì)一味上升，也不會(huì)總處于谷底。受政策等各種因素影響，下半年的樓市將更趨于理性，有望迎來一個(gè)調(diào)整期，即房?jī)r(jià)在一定幅度的調(diào)整之后歸至平穩(wěn)。

　　后市缺乏支撐升勢(shì)恐難維持

　　雖然開發(fā)商一致唱多，在本月舉行的2009博鰲房地產(chǎn)論壇開幕大會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的一番話，還是向那些準(zhǔn)備置業(yè)的人傳遞出某種“利好”。

　　朱中一表示，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超預(yù)期率先回暖，但“回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)固”。一些地方本身房?jī)r(jià)上漲太高，而“地王”的頻出再度加速了房?jī)r(jià)上漲。他指出，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展都將產(chǎn)生不利影響。這必將引起中央政府的關(guān)注，也增加了市場(chǎng)政策變化的敏感度。

　　調(diào)查中，多位機(jī)構(gòu)研究者的說法佐證了朱中一的觀點(diǎn)。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，跟2007年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)樓市跟隨上升的局面不盡相同。雖然2009年第2季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)比第1季度有了明顯好轉(zhuǎn)，但是大部分生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)都只是降幅趨緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然沒有出現(xiàn)整體復(fù)蘇或反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。”戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理程家龍向記者表示，此外，上半年樓市火熱造成信貸量急速增長(zhǎng)，業(yè)已引起了銀行和金融管理部門的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。“目前國(guó)內(nèi)已有部分城市開始收緊第二套房貸，如直接提高首付的比例和不再執(zhí)行七折的利率優(yōu)惠，這是一個(gè)信號(hào)。”

　　眾廈地產(chǎn)研究中心總監(jiān)林曉華在接受記者采訪時(shí)亦指出，下半年信貸規(guī)模會(huì)有所收縮，減息的可能性會(huì)延后，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)將面臨“痛苦的調(diào)整”。他提醒說，目前國(guó)內(nèi)資金集中在少量國(guó)有壟斷性行業(yè)，中小型民營(yíng)企業(yè)還是舉步維艱，尤其是外貿(mào)受到?jīng)_擊非常大。國(guó)內(nèi)目前的消費(fèi)品產(chǎn)能過剩，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的制約因素很多，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)可能面臨更長(zhǎng)的調(diào)整期。“樓市的降價(jià)促銷潮或許將在年底再次顯現(xiàn)。”

　　戴德梁行等研究機(jī)構(gòu)的分析，似乎描繪出一張隱形的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖：在強(qiáng)大的需求和并不充裕的供應(yīng)雙重作用支撐之下，預(yù)測(cè)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍然保持活躍；但鑒于經(jīng)濟(jì)前景不明朗和信貸政策有可能收縮，下半年將難以延續(xù)上半年的快速上升，市場(chǎng)最終會(huì)逐步走向平穩(wěn)。

　　不過，記者在調(diào)查中了解到，多位房地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，鑒于龐大的市場(chǎng)剛性需求依然存在等等因素，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大跌幅。“比如在深圳地段、戶型都好的房子，就有很強(qiáng)的抗跌性。市場(chǎng)價(jià)格再怎么浮動(dòng)，這樣的房子都能保值。”地產(chǎn)中介王先生語音鏗鏘。

　　“買房賣房就像炒股，你很難買到最低點(diǎn)，也很難在最高點(diǎn)時(shí)拋出。”對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者目前對(duì)入市持觀望態(tài)度，多位業(yè)內(nèi)人士看法相同：買房者要量力而行，如果的確有剛性需求且有相應(yīng)實(shí)力，不妨勇敢進(jìn)入。一位業(yè)內(nèi)人士還指出，從宏觀政策上看，樓市的泡沫不會(huì)突然爆破。貨幣政策和通脹預(yù)期將維持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)即使有價(jià)格微調(diào)，也難以撼動(dòng)整體向好的上漲大勢(shì)。

　　下半年樓市供應(yīng)充足，南山龍崗庫(kù)存量最大

　　在調(diào)查中記者進(jìn)一步了解到，實(shí)際上，樓市今年上半年的驟然回暖讓很多發(fā)展商都始料不及。受去年樓市調(diào)整及金融海嘯的影響，深圳不少項(xiàng)目都推遲開工，導(dǎo)致今年上半年新增供應(yīng)同比減少，市場(chǎng)多以消化庫(kù)存為主。加上下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近450萬平方米，全市住宅供應(yīng)十分充足，置業(yè)者由此選擇余地增大。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從2006年到2009年上半年，深圳全市積累下來的商品住宅庫(kù)存共有202萬平方米，在一系列促進(jìn)樓市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策推動(dòng)下，上半年自住需求大量釋放，去庫(kù)存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區(qū)庫(kù)存已出清，供應(yīng)主要來自在售項(xiàng)目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應(yīng)加大，此兩區(qū)庫(kù)存量也最大，南山庫(kù)存有73萬平方米，龍崗也達(dá)66萬平方米，寶安、鹽田分別為51萬平方米及13萬平方米。

　　新增供應(yīng)方面，龍崗下半年的新增供應(yīng)加上在售項(xiàng)目的供應(yīng)共有約200萬平方米住宅入市，占全市下半年供應(yīng)的40%以上。其中，龍崗中心城是龍崗的重點(diǎn)供應(yīng)地，總量超過100萬平方米，產(chǎn)品以大戶型為主。

　　南山下半年產(chǎn)品供應(yīng)齊全，預(yù)計(jì)有近90萬平方米住宅入市。其中深圳灣片區(qū)供應(yīng)量最大。寶安下半年約有90萬平方米供應(yīng)，主要集中在寶安中心區(qū)和龍華。羅湖和福田今年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)分別為30多萬和20多萬平方米。鹽田新增供應(yīng)將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬平方米。(馮慶 張曉)