出手還是觀望？這個問題最近一直在鄧先生家中被拿出來討論。從過年后他家就開始在南山看房，本來準備精挑細選后在今年年中出手，裝修后趕得上明年春節搬家。可是沒想到從那時起，看中的幾個樓盤售價一漲再漲，這令鄧先生一家越來越心急：難道今年年初的時候已經是樓市的末班車，他們又再一次錯過最后抄底的機會了嗎？

　　自住客觀望情緒濃

　　在春節后持續了幾個月的高成交量之后，隨著房價的逐漸抬升，深圳許多自住型的置業者現在都處于買房的兩難時期。在這時的置業就像是一場賭博，賭的是樓市的未來：出手的人賭的是未來房價還會繼續往上走，現在不買將來更買不起；而依然觀望的人則賭房價有一天又會掉頭向下，現在買房有跌回負資產之虞。

　　從數據上來看，不少置業者還是選擇了對高房價說“不”。據置業國際統計，7月份深圳樓市的“價升量跌”依然十分明顯。新房成交均價繼6月份上漲15.6%之后，則再次上漲了6.5%，達到15875元／平方米。而當月成交新房僅5501套，而在6月份下降17.7%之后，再次大幅下挫21.2%。

　　而進入8月，深圳新房成交的下跌趨勢更為明顯，8月的第一、二周成交套數僅有847、884套，比7月的日平均水平還要低。但成交價格則仍在一路攀升。目前的樓市房價上漲已是普遍情況，從關內到關外，從一手房到二手房，幾乎沒有例外。這使得經歷了去年樓價下滑的置業者多少有些心理不平衡。盡管7月以來，普通住宅的上漲勢頭已經有所減緩，但高房價的副作用則在成交市場上得到了充分體現。

　　隨著自住客的被擠壓出市場，他們也不再是成交市場上的絕對主角。在寶安中心區某樓盤，去年的自住人群占了幾乎95%，而今年這個比例則下降至七到八成。而在其他樓盤，這種下滑趨勢更加明顯。以目前的樓市運行趨勢看來，自住型置業客戶可能將繼續被市場擠壓，而未來投資客和改善客戶在成交量中所占的比例可能將繼續增加。

　　高端住宅熱度不減

　　比起普通置業者，高端住宅的買家的心態則更為復雜。8月至今新入市的樓盤不少是豪宅產品，而在目前尚屬淡季的市場中，豪宅走勢仍然比較搶眼。日前位于華僑城的某知名豪宅開盤，由于關注者眾而推盤量寡，十分搶手，現場甚至有不少鎩羽而歸的老板。

　　從成交結構上看目前包括高端住宅在內的大戶型產品所占比例較高。據星彥地產統計，在7月，新盤入市產品成交以3房及以上的中大產品為主，成交比重為54%，改善型需求在當月成交結構中所占份額頗大。豪宅中的平層大戶產品尤為熱銷。

　　隨著經濟的有所回暖以及通脹預期的加強，目前看好豪宅市場的投資者不在少數。一是資源稀缺，另外是資產的保值增值功能。目前市場上的豪宅買家主要是實業減產或結業后，資金富余的“老板”，以及專業級的炒房團體或小機構，另外還包括本地和境外的個人投資客。從主導屬性上看，這類房地產需求的本質有由消費品向投資品異化的趨勢。

　　但目前這個豪宅購買團體中也有起些許變化，近期在房價漸漸上行到非理性空間后，一批專業的炒房團體已經出現了率先撤退的苗頭。因為房價的漸長，短期獲利越來越不易，許多炒房客開始只出不進，拋售手上物業。而目前仍在豪宅市場中起主力作用的是“實業老板”群體，他們選擇豪宅產品，主要看重房地產物業的長期成長價值，以長期持有，保值抗通脹為目的，他們的資金主要流向代表城市未來發展方向的新興熱點區域，高端大戶型物業，大宗商用物業。今年深圳豪宅走勢搶眼，但不排除下半年豪宅的成交量也會逐漸進入一個“縮量”的過程。

　　縮量趨勢可能將持續

　　作為上半年主旋律的“供不應求”趨勢，下半年可能將被逆轉。近期，連續7個月供不應求的局面，開始被供過于求所取代。這顯然是由于房價的居高不下，引發市場成交的低迷，從而使自住與投資需求都有所下降，在樓市出現變數下，開發商開始以加強推盤節奏來鼓動市場，從而使供求關系發生逆轉，置業國際統計，7月份的供求比率(供求比率＝銷售面積／批售面積)由此下調至0.9。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒特別指出，今年房地產業的回暖已經從年初的“政策利好引發自住需求入市”，逐漸轉變到為“市場銷售快速上升引發房價較快上漲，并有擠壓自住性需求”的跡象。近兩個月市場分化的趨勢明顯，一方面市場價格較便宜的二手房銷售規模較大，7月份其銷售規模近乎一手房的兩倍；二是一手房市場內部分化明顯，更具投資價值的大戶型住房成交呈現“量升價漲”，而小戶型則呈現“量跌”態勢。

　　值得注意的是，市場存貨消化過快所引起的投資性需求入市，以及由于“恐慌”而超前釋放的自住需求，是近期房價上漲的主要因素。針對這種情況，近期深圳金融監管部門已經出臺了相關政策，以抑制投資需求和封堵信貸資金違規進入房地產市場。下半年在市場自身機制作用下，以及房地產主管機構、金融監管機構對市場秩序、信貸監管力度的加強，下半年深圳房價較快上漲的局面有望得到有效的控制。

　　另一方面，近日披露的全國7月份貨幣信貸增量僅為3559億元，不及6月份新增信貸量的四分之一，創適度寬松貨幣政策實施以來貸款增量月度新低。

　　有分析人士認為，近期在關于信貸增長的政策表述中，央行強調的是要保持貨幣信貸“適度”增長，這可能預示著下半年的信貸市場可能將有所收縮，這將多少削弱樓市高歌猛進的勢頭。

　　而萬科董事長王石也對房價走勢作出了自己的判斷：“今年六、七月份，雖然國家仍表示將執行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統內部已經開始控制二套房貸。只要嚴格起來，房價仍舊會下來。”

　　有業內人士則認為，即使處于政策真空期，如果市場成交持續大幅下滑，房價水平也將出現調整。但今年以來，開發商的存量壓力和資金壓力已經明顯緩解，房價發生大幅調整的可能性比較小。若房價處于高位運行，將使下半年樓市繼續維持縮量。 　（記者 韓文嘉）