經過連續數月的快速回升，分別反映新房和二手房價格走勢的中房上海指數和上海二手房指數，于今年7月紛紛創下歷史新高。房價上升加上銀行開始收緊二套房貸，正對投資和改善型需求形成擠出效應。據滬上一些中介公司反映，8月份以來中低總價房源成交下降較為明顯。

　　今年7月份，中房上海綜合指數為2127點，較上月上漲4.73%。其中中房上海住宅指數為2045點，較上月上漲99點，環比漲幅5.09%，刷新了歷史記錄，與今年2月份房價低位時相比，上漲了10.2%，與去年同期相比上漲了3.23%。

　　夏天本應是樓市淡季，不過今年7月全市新建住房交易仍保持旺盛，盛夏淡市未見真淡，成交量達到266.2萬平方米，僅比上月下降5.8%。而去年7月與6月相比，成交量下降幅度達到20.5%。據中房上海指數辦公室監測，今年以來上海商品住房銷售不斷增長，1至7月累計達到1500.5萬平方米，同比增幅達到49.4%，大大超出了2007年市場高位時1至7月與上年同比增幅23.5%的水平。同時，新增供應趕不上市場需求，周轉空置量一直處在低位運行，供求矛盾十分突出。

　　從中房上海指數辦公室139個調查樣本價格變化情況來看，7月份住宅樣本未見任何一個價格下降，有68.8%的公寓樓盤出現價格上漲，上漲占比較6月份擴大15個百分點，平均漲幅為5.85%，其中有23個樓盤漲幅達到或超過10%。公寓樓盤上漲占比大、單價上漲幅度較高，且顯現全區域性上漲，這是上海住房市場有史以來少見的。

　　今年7月份，上海二手房價格指數為2427點，較6月上升29點，環比漲幅1.21%，同樣一舉躍上歷史最高點。全市56個控制點板塊均出現上漲，無一下跌。不過，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動下，二手房市場雖出現價格快速上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現為低總價可售房源稀缺且報價高，成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。5個市中心區7月份二手房平均漲幅為1.38%，環比回落25.2%。漲幅居前的為盧灣區，上漲1.59%，其次為靜安區1.44%，長寧區 1.34%，黃浦區1.31%，徐匯區1.21%。

　　這一態勢在8月份的二手房市場上得以延續。據了解，8月份以來，滬上銀行紛紛收緊二套房貸，對二套房首付比例等的審查趨于嚴格。部分嗅覺靈敏的投資客開始趨于觀望，而高企的價格也逼退了一批自住型買家，兩方面因素導致目前二手房交易量呈下降趨勢。據上海中原地產對150余家分店的調查顯示，8月份各門店帶看量較7月份下滑了2成左右，成交價格依舊維持高位，無明顯變化。從客戶結構來看，投資客比例有所下降。另據21世紀不動產上海區域市場中心的監測，截至8月19日，該公司成交量較7月份同期下降了13.6%，一些前期的熱點交易板塊如閔行七寶、寶山上大、松江九亭等與7月份相比，成交量下降近40%，價格水平卻仍在高位。二套房貸收緊帶來的房價調整預期，也導致部分自住買家轉入觀望。 (記者 張奕)