案例——

　　首位申購(gòu)者的尷尬困境

　　8月14日，昆明子君村經(jīng)適房一期銷(xiāo)售正式結(jié)束。自4月7日銷(xiāo)售以來(lái)，歷時(shí)4個(gè)多月，昆明市房管局共安排了5287戶(hù)低收入家庭購(gòu)房。然而，截至銷(xiāo)售的最后一日，子君村一期共5300套經(jīng)適房，僅售出2510余戶(hù)。除少數(shù)想購(gòu)蒜村經(jīng)適房的申購(gòu)者外，仍有近半數(shù)低收入家庭放棄購(gòu)房。

　　申請(qǐng)購(gòu)房者洪澤，是5287戶(hù)申購(gòu)群體的首位申購(gòu)者，由于放棄購(gòu)房，他成為媒體爭(zhēng)相采訪的“熱點(diǎn)人物”。

　　洪澤排在首位，代表著兩層意思：他數(shù)在5287戶(hù)申購(gòu)者中，家庭條件最為困難，最需要房子；他擁有最優(yōu)先的選擇權(quán)，可挑選自己最為中意的房子。

　　然而，最終他還是放棄了。

　　“為了獲得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的資格，我從2006年起就開(kāi)始申請(qǐng)。在此期間，我在昆陽(yáng)父母家和昆明間已往返奔波過(guò)了無(wú)數(shù)次。在得知自己有購(gòu)經(jīng)適房資格的那一刻，我高興得簡(jiǎn)直要跳了起來(lái)。但是在了解到子君村經(jīng)適房的售價(jià)和付款方式后，我的心情又跌到了谷底�！�

　　洪澤很沮喪：“我的放棄是無(wú)奈之舉,但也是理性的，以我的經(jīng)濟(jì)狀況，首付還能想辦法解決，但明年竣工交房時(shí)要一次性付清40%的尾款，實(shí)在是有心無(wú)力了�！�

　　2006年10月31日，昆明經(jīng)濟(jì)適用房第一次面向社會(huì)開(kāi)始申購(gòu)。這個(gè)時(shí)候的洪澤，迫不及待地沖到昆明，在當(dāng)時(shí)只是搭起來(lái)的一個(gè)棚子下，拿到了他的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)表。

　　洪澤年輕時(shí)被單位開(kāi)除，后來(lái)每月只能靠低保度日。他一家四口和年事已高的二老6個(gè)人擠在昆陽(yáng)老家20多平方米的房子里。洪澤本來(lái)已經(jīng)申請(qǐng)了廉租房，然而就在快批下來(lái)時(shí)，原單位恢復(fù)了洪澤的正式職工身份。洪澤按月領(lǐng)取1000多元的退休金，一下子失去了低保身份，廉租房申請(qǐng)無(wú)望。聽(tīng)說(shuō)昆明要建經(jīng)濟(jì)適用房后，洪澤覺(jué)得天無(wú)絕人之路，自己還是有希望買(mǎi)得起房子。

　　兩年間，洪澤在昆陽(yáng)、昆明之間來(lái)來(lái)回回地蓋章、交表、看公示不下20次，每一次夫妻倆都要花48元的路費(fèi)，妻子為了取得低收入證明三下尋甸蓋章，車(chē)票花了500多元。洪澤說(shuō)，幾年下來(lái)，光是路費(fèi)就已經(jīng)花掉了上千元。

　　為了解經(jīng)適房最新政策，洪澤還堅(jiān)持看報(bào)。然而，去年11月，洪澤最后一次到昆明查看購(gòu)房名單是否公示時(shí)，聽(tīng)說(shuō)經(jīng)適房不能貸款的消息，這讓他徹底喪失了信心——對(duì)之前幾乎沒(méi)有積蓄的他來(lái)說(shuō)，一次性付清十幾萬(wàn)的房款是不可能的。之后他再不關(guān)注經(jīng)適房的消息，就連自己是所有購(gòu)房者中的第一個(gè)，也是別人告訴他的。

　　售房那天，洪澤雖然知道正式售房時(shí)間，卻沒(méi)打算來(lái)，后來(lái)是售房處的工作人員打電話(huà)給他說(shuō)，“即便不買(mǎi)也可以來(lái)看看，湊湊熱鬧�！庇谑呛闈珊推拮�7點(diǎn)半從家出發(fā)，10點(diǎn)到了售房處。他告訴銷(xiāo)售人員自己期望的房型是2室2廳，卻并沒(méi)有像別人一樣簽字交下1萬(wàn)元保證金。因?yàn)楹闈煽粗械?5平方米的房子，需要約13.6萬(wàn)元，“第一期的8萬(wàn)多元我東拼西湊、砸鍋賣(mài)鐵還有可能湊得夠，距交房只有一年時(shí)間，后面的那40%我是絕對(duì)湊不出來(lái)的。”洪澤說(shuō)，他之所以到現(xiàn)場(chǎng)，是還抱著一點(diǎn)點(diǎn)的希望，“萬(wàn)一政府有新的優(yōu)惠政策出臺(tái)”。

　　“買(mǎi)不起，就是買(mǎi)不起�！币痪涠嗌儆行├悟}的話(huà)成為不少棄購(gòu)者的心聲。

　　分析——

　　癥結(jié)與對(duì)策

　　事實(shí)上，為了解決經(jīng)適房的銷(xiāo)路問(wèn)題，讓更多低收入家庭有房可住，昆明市政府也作了不少努力。

　　一方面，申購(gòu)門(mén)檻在逐步放寬。子君村項(xiàng)目的申購(gòu)條件是家庭人均月收入低于425元，人均居住面積在12平方米以下；到蒜村項(xiàng)目時(shí)已放寬為：家庭人均年收入低于9666.78元，月均805.5元。

　　另一方面，經(jīng)適房的最終銷(xiāo)售價(jià)格也在不斷下調(diào)。去年11月，市發(fā)改委核定子君村項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格為2556元/平方米；到正式銷(xiāo)售時(shí)，價(jià)格已下調(diào)為2100元/平方米。

　　但棄購(gòu)現(xiàn)象仍然還是出現(xiàn)。

　　不僅昆明，全國(guó)不少城市都出現(xiàn)了同類(lèi)現(xiàn)象，2007年7月，濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu)。2008年8月杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu)。2008年12月廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu)。2008年該年度深圳市388套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)……

　　針對(duì)昆明經(jīng)適房大量棄購(gòu)現(xiàn)象，記者采訪了對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)頗有研究的昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈。

　　鄧曉盈說(shuō)：“經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)和廉租房市場(chǎng)一樣，是不完全市場(chǎng)和保障性市場(chǎng)�，F(xiàn)在的政策是只售不租，銷(xiāo)售價(jià)高于成本價(jià)又低于商品房?jī)r(jià)，要求購(gòu)買(mǎi)者較短時(shí)間一次性付清房款，銀行不愿放貸。這些直接導(dǎo)致目前經(jīng)濟(jì)適用住房的尷尬困境�！�

　　按照鄧曉盈的觀點(diǎn)，導(dǎo)致棄購(gòu)的原因具體分析有以下幾個(gè)，首先，只售不租供應(yīng)模式，迫使部分收入水平低、居住面積不足、又無(wú)外援的家庭只有一種選擇——放棄購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)而承租單位房或農(nóng)房；而沒(méi)有根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，先承租，而后收入增加再購(gòu)買(mǎi)的過(guò)渡機(jī)會(huì)。

　　其次，經(jīng)濟(jì)適用房又不是完全意義上的解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品，因?yàn)樗�的售價(jià)高于成本卻又低于商品房，即經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本構(gòu)成也包括土地成本、建設(shè)成本、各類(lèi)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本規(guī)定利潤(rùn)，它甚至高于一些“普通商品房”售價(jià)，這為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)了不少困惑。

　　再次，低收入住房群體不僅僅面臨住房困難，還同時(shí)面臨醫(yī)藥費(fèi)用高、子女教育成本沉重、就業(yè)壓力增大等一系列問(wèn)題，各方面負(fù)擔(dān)沉重。

　　第四，購(gòu)買(mǎi)普通商品房是完全產(chǎn)權(quán)，并無(wú)明顯性?xún)r(jià)比的經(jīng)濟(jì)適用房卻是限制性產(chǎn)權(quán)房。

　　第五，由于經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決城市低收入群體的住房問(wèn)題，而這一群體的最大特征就是收入水平低，還貸能力弱，銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)大，因此，遲遲得不到銀行的貸款支持，從而陷入連鎖效應(yīng)：買(mǎi)不起—需要貸款而無(wú)貸款支持—仍然買(mǎi)不起—供應(yīng)模式只有出售沒(méi)有出租—放棄購(gòu)買(mǎi)。

　　最終帶來(lái)的結(jié)果就是：經(jīng)濟(jì)適用住房叫好不叫座，低收入群體住房仍然困難。

　　她建議：其一，建立出租型經(jīng)濟(jì)適用住房模式，作為經(jīng)濟(jì)適用房制度的完善補(bǔ)充，政府在出租型經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式中起關(guān)鍵作用。其二，引進(jìn)開(kāi)發(fā)商投資模式，既解決經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金問(wèn)題，又有效地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施有效管理；探索出租型經(jīng)濟(jì)適用房出租周轉(zhuǎn)管理方法，以發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的最大效用。其三，作為保障性住房，嚴(yán)格保障群體和保障產(chǎn)品的確定，真正把它運(yùn)作成政府解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品。在供應(yīng)群體、產(chǎn)品類(lèi)型和面積、戶(hù)型上作為既區(qū)別于廉租房，又是廉租房的延伸和補(bǔ)充。其四，在以上建議都不可行的情況下，建議取消經(jīng)濟(jì)適用房，以保證商品房市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，也確實(shí)體現(xiàn)商品房作為政府解決“居者有其屋”的公共產(chǎn)品的屬性。(陳昌云)