最近位于城南武侯大道旁的一家品牌企業的樓盤，十幾位業主因為7折利率的按揭辦不下來，正在退房退定。該項目策劃經理告訴記者，他們的按揭銀行分別為中行、農行和招行，幾家銀行現在都嚴格按照銀監會的政策來執行，擦邊球都不能打了。“實話說，我們這個項目的首次置業需求的比例不超過10%，大部分是二次甚至多次置業，前面有一波客戶趕在政策模糊期買房的都過關了，這一波簽合同的就卡在這里了。”

　　記者隨后通過中海、萬科、綠地等大開發商了解到，目前成都市場上，各大商業銀行都嚴格按照銀監會的政策來執行。作為中國房地產調整最立竿見影的政策，二套房貸提高首付及利率一直被認為是中國樓市的“七寸”，2007年9月27日開始的樓市拐點正是因為該政策。

　　個案浮現： 辦不下7折，只能退房

　　昨天下午，記者聯系到一位因為辦不下7折利率而退房的購房者黃女士。黃女士說，她是7月中旬選好的房子，屬于“第二套”但并不符合“改善型”標準，當時辦理按揭的時候，市場已經有二套房貸收緊的風聲，黃女士也不知道能否辦下7折利率。“當時開發商也說的比較模糊，說這家銀行辦不下7折利率，可以找另外一家銀行，但是定金什么的都交好了，開發商通知我說，因為我是第二套住房，并且不能滿足改善型居住標準，銀行只能按利率上浮10%來執行，這樣一算，我的利息支出增加了很多，我只能退房子。”

　　而該樓盤的開發商營銷負責人告訴記者，已經答應了黃女士的退房要求，目前跟黃女士一樣的客戶有20多家，其中有十幾家都要求退房，畢竟利率漲了這么多，很多客戶覺得不可承受選擇退房，另有幾家在猶豫是否接受利率上浮。而記者隨后從一些開發商處了解到，的確存在在政策曖昧期申請貸款受阻的問題，主要原因就是基金利率從7折到基準利率上浮10%。

　　置信集團總經理黃曉進明確表示，因為目前置信在售的主要為別墅項目，所以這種辦不下7折退房的情況還沒有，黃曉進認為這只是過渡期的一個反應，等這個政策都被嚴格執行了，沒有哪家放水，很多客戶還是會接受這一利率。“最近，很多新推出的樓盤賣的很好，已經說明了提高利率，改善型需求依然會入市。”黃曉進說。

　　現象掃描： 二套房貸，好像真沒水放了

　　一直以來，這個已經頒布兩年多的老政策，因為銀行競爭“放水”而一直被變通執行。而從8月初開始，銀行不再曖昧，集體逗硬。中海地產成都公司營銷負責人接受記者采訪時說，如果不符合七折的條件，肯定申請不下來，而且執行銀行的政策不再有回旋余地，跟銀監會的條件一致。上海綠地成都公司的合作銀行也嚴格逗硬了，其策劃經理說，目前正在挖掘市場有效需求，一些首次置業和愿意承擔該利率成本的改善型需求客戶，會成為營銷的重點。

　　而就在三周前，記者在踩盤中了解到二套房貸政策還沒有這樣嚴厲，有的是只要第一套貸款還完，就可以按照首次置業7折利率來計算；有的是如果客戶在國有企業收入穩定，也可以按照首次置業來執行，甚至有的樓盤的改善型住房證明可以由物業公司來開。從7月份開始，記者了解到，開發商一直寄希望于銀行執行二套房貸并不那么嚴格。但現在看來，銀行不會放水了。

　　世家機構首席分析師樊邦勇認為，退房只是政策過渡期內的個別現象，一些客戶在7折利率預期下買房，但是現在突然折扣沒了，還要提高10%，退房也是正常的，但是一些確實要改善居住需求的購房者，可能在通脹預期下繼續入市。另外上半年的活躍基礎依然是90平方米的剛性需求，樓市拐點可能不會因此出現，但是利用銀行杠桿的投資客受沖擊比較大。

　　房企反饋： 改善型投資型產品影響不大

　　開發商寄望銀行放水，但是現在已經不可能，在改善型和投資性需求可能受影響的直接沖擊下，開發商如何應對？

　　置信集團總經理黃曉進接受采訪時，認為高端地產可能受該政策影響較小，“總價300萬的房子，可能對房貸首付利率并不敏感，當時麗都花園城別墅銷售，90%都是一次性付款，即使不一次性付款，提高一成的利率，這些高端客戶還是可以承受。”

　　黃曉進認為，那種利用銀行信貸杠桿投資炒房的現象會得到遏制，畢竟這些人對利率很敏感；而另一些人的二次置業如果是“剛性”的改善型需求，比如生小孩換房，對提高的利率也會承受。

　　也有開發商表示緊張。一位不愿透露姓名的開發商憂心忡忡：“本來上半年的市場讓很多開發商改變了預期，這下可能還得調整計劃。”剛剛在土地市場上拿地的正成地產常務副總鄢普告訴記者：“走一步，看一步，買房需求在提高利率提高首付的政策下，可能會短時間受抑制，但長期來看總要釋放出來的。”

　　二套房貸： “樓市‘七寸’”該如何調整松緊

　　不能否認，2007年9.27房貸新政是房地產調整的導火索，也是最有效的市場調控手段。但鄢普認為，這種政策在操作中，因為一松一緊，反而加劇了市場的波動。前面在銀行“照此執行”的時候，很多需求被壓抑了；2008年全國市場極度萎縮，在政府救市的背景下，銀行也放開了口子，于是2009年上半年，被壓抑的需求傾瀉而出，全國出現了房價大幅上漲。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一在最近召開的博鰲房地產論壇上表示，房地產的快速回暖對國家保增長作用不容否認，但又要清楚當前樓市回升基礎還不穩固。朱中一認為，一些城市房價上漲過快，讓很多自住性和改善性需求的普通商品房購房者重新陷入觀望，而且從全國來看，7月份一些城市成交量不同程度下降，這應該是收緊了二套房貸政策的結果，這對投資性需求起到了積極的抑制作用。但朱中一也指出，人們對房產的保值增值預期仍然比較強烈，潛在需求仍然大量存在。朱中一建議，對個人信貸也要實行區別對待的政策，對普通商品房這塊要繼續鼓勵，對二套房貸政策，可由各地人民政府按照當地市場情況給予調整。只是對于投機性的需求，在信貸上不予支持。同時朱中一強調，加大供應比抑制需求更加重要，經歷了 2007年的非理性擴張，2008年的調整和2009年前幾個月快速回暖后，應該認識到市場的大起大落和房價的大起大落對行業、對經濟和民生都是有害的，政府加大供應，平抑市場波動也是當務之急。 （成都商報）