最近位于城南武侯大道旁的一家品牌企業(yè)的樓盤，十幾位業(yè)主因為7折利率的按揭辦不下來，正在退房退定。該項目策劃經(jīng)理告訴記者，他們的按揭銀行分別為中行、農(nóng)行和招行，幾家銀行現(xiàn)在都嚴格按照銀監(jiān)會的政策來執(zhí)行，擦邊球都不能打了。“實話說，我們這個項目的首次置業(yè)需求的比例不超過10%，大部分是二次甚至多次置業(yè)，前面有一波客戶趕在政策模糊期買房的都過關(guān)了，這一波簽合同的就卡在這里了。”

　　記者隨后通過中海、萬科、綠地等大開發(fā)商了解到，目前成都市場上，各大商業(yè)銀行都嚴格按照銀監(jiān)會的政策來執(zhí)行。作為中國房地產(chǎn)調(diào)整最立竿見影的政策，二套房貸提高首付及利率一直被認為是中國樓市的“七寸”，2007年9月27日開始的樓市拐點正是因為該政策。

　　個案浮現(xiàn)： 辦不下7折，只能退房

　　昨天下午，記者聯(lián)系到一位因為辦不下7折利率而退房的購房者黃女士。黃女士說，她是7月中旬選好的房子，屬于“第二套”但并不符合“改善型”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時辦理按揭的時候，市場已經(jīng)有二套房貸收緊的風(fēng)聲，黃女士也不知道能否辦下7折利率。“當(dāng)時開發(fā)商也說的比較模糊，說這家銀行辦不下7折利率，可以找另外一家銀行，但是定金什么的都交好了，開發(fā)商通知我說，因為我是第二套住房，并且不能滿足改善型居住標(biāo)準(zhǔn)，銀行只能按利率上浮10%來執(zhí)行，這樣一算，我的利息支出增加了很多，我只能退房子。”

　　而該樓盤的開發(fā)商營銷負責(zé)人告訴記者，已經(jīng)答應(yīng)了黃女士的退房要求，目前跟黃女士一樣的客戶有20多家，其中有十幾家都要求退房，畢竟利率漲了這么多，很多客戶覺得不可承受選擇退房，另有幾家在猶豫是否接受利率上浮。而記者隨后從一些開發(fā)商處了解到，的確存在在政策曖昧期申請貸款受阻的問題，主要原因就是基金利率從7折到基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　置信集團總經(jīng)理黃曉進明確表示，因為目前置信在售的主要為別墅項目，所以這種辦不下7折退房的情況還沒有，黃曉進認為這只是過渡期的一個反應(yīng)，等這個政策都被嚴格執(zhí)行了，沒有哪家放水，很多客戶還是會接受這一利率。“最近，很多新推出的樓盤賣的很好，已經(jīng)說明了提高利率，改善型需求依然會入市。”黃曉進說。

　　現(xiàn)象掃描： 二套房貸，好像真沒水放了

　　一直以來，這個已經(jīng)頒布兩年多的老政策，因為銀行競爭“放水”而一直被變通執(zhí)行。而從8月初開始，銀行不再曖昧，集體逗硬。中海地產(chǎn)成都公司營銷負責(zé)人接受記者采訪時說，如果不符合七折的條件，肯定申請不下來，而且執(zhí)行銀行的政策不再有回旋余地，跟銀監(jiān)會的條件一致。上海綠地成都公司的合作銀行也嚴格逗硬了，其策劃經(jīng)理說，目前正在挖掘市場有效需求，一些首次置業(yè)和愿意承擔(dān)該利率成本的改善型需求客戶，會成為營銷的重點。

　　而就在三周前，記者在踩盤中了解到二套房貸政策還沒有這樣嚴厲，有的是只要第一套貸款還完，就可以按照首次置業(yè)7折利率來計算；有的是如果客戶在國有企業(yè)收入穩(wěn)定，也可以按照首次置業(yè)來執(zhí)行，甚至有的樓盤的改善型住房證明可以由物業(yè)公司來開。從7月份開始，記者了解到，開發(fā)商一直寄希望于銀行執(zhí)行二套房貸并不那么嚴格。但現(xiàn)在看來，銀行不會放水了。

　　世家機構(gòu)首席分析師樊邦勇認為，退房只是政策過渡期內(nèi)的個別現(xiàn)象，一些客戶在7折利率預(yù)期下買房，但是現(xiàn)在突然折扣沒了，還要提高10%，退房也是正常的，但是一些確實要改善居住需求的購房者，可能在通脹預(yù)期下繼續(xù)入市。另外上半年的活躍基礎(chǔ)依然是90平方米的剛性需求，樓市拐點可能不會因此出現(xiàn)，但是利用銀行杠桿的投資客受沖擊比較大。

　　房企反饋： 改善型投資型產(chǎn)品影響不大

　　開發(fā)商寄望銀行放水，但是現(xiàn)在已經(jīng)不可能，在改善型和投資性需求可能受影響的直接沖擊下，開發(fā)商如何應(yīng)對？

　　置信集團總經(jīng)理黃曉進接受采訪時，認為高端地產(chǎn)可能受該政策影響較小，“總價300萬的房子，可能對房貸首付利率并不敏感，當(dāng)時麗都花園城別墅銷售，90%都是一次性付款，即使不一次性付款，提高一成的利率，這些高端客戶還是可以承受。”

　　黃曉進認為，那種利用銀行信貸杠桿投資炒房的現(xiàn)象會得到遏制，畢竟這些人對利率很敏感；而另一些人的二次置業(yè)如果是“剛性”的改善型需求，比如生小孩換房，對提高的利率也會承受。

　　也有開發(fā)商表示緊張。一位不愿透露姓名的開發(fā)商憂心忡忡：“本來上半年的市場讓很多開發(fā)商改變了預(yù)期，這下可能還得調(diào)整計劃。”剛剛在土地市場上拿地的正成地產(chǎn)常務(wù)副總鄢普告訴記者：“走一步，看一步，買房需求在提高利率提高首付的政策下，可能會短時間受抑制，但長期來看總要釋放出來的。”

　　二套房貸： “樓市‘七寸’”該如何調(diào)整松緊

　　不能否認，2007年9.27房貸新政是房地產(chǎn)調(diào)整的導(dǎo)火索，也是最有效的市場調(diào)控手段。但鄢普認為，這種政策在操作中，因為一松一緊，反而加劇了市場的波動。前面在銀行“照此執(zhí)行”的時候，很多需求被壓抑了；2008年全國市場極度萎縮，在政府救市的背景下，銀行也放開了口子，于是2009年上半年，被壓抑的需求傾瀉而出，全國出現(xiàn)了房價大幅上漲。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在最近召開的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)的快速回暖對國家保增長作用不容否認，但又要清楚當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。朱中一認為，一些城市房價上漲過快，讓很多自住性和改善性需求的普通商品房購房者重新陷入觀望，而且從全國來看，7月份一些城市成交量不同程度下降，這應(yīng)該是收緊了二套房貸政策的結(jié)果，這對投資性需求起到了積極的抑制作用。但朱中一也指出，人們對房產(chǎn)的保值增值預(yù)期仍然比較強烈，潛在需求仍然大量存在。朱中一建議，對個人信貸也要實行區(qū)別對待的政策，對普通商品房這塊要繼續(xù)鼓勵，對二套房貸政策，可由各地人民政府按照當(dāng)?shù)厥袌銮闆r給予調(diào)整。只是對于投機性的需求，在信貸上不予支持。同時朱中一強調(diào)，加大供應(yīng)比抑制需求更加重要，經(jīng)歷了 2007年的非理性擴張，2008年的調(diào)整和2009年前幾個月快速回暖后，應(yīng)該認識到市場的大起大落和房價的大起大落對行業(yè)、對經(jīng)濟和民生都是有害的，政府加大供應(yīng)，平抑市場波動也是當(dāng)務(wù)之急。 （成都商報）