一手房雖然價量高漲,但是二手房卻沒那么樂觀。根據市國土房產部門每日成交初步統計,深圳的二手住宅成交量已經連續五周出現下滑。而近期,也出現多宗業主降價放盤的情況,二手房市場一直被看做是房地產市場的晴雨表,連續五周的量跌,盡管也是因為受到房價的高位運行和“二套房貸”政策等原因的影響,但是也不免引發人們的擔心,這是否又是樓市下跌的訊號,是否深圳樓市的拐點又將到來?

　　降價降的是“放盤價”

　　世聯地產深圳市場周報顯示,今年第34周(8月17日—8月23日)二手房市場共成交3003套,與前周相比有小幅下滑,環比下降1.9%。至23日,深圳的二手房已經是從今年第29周成交3610套的高位以來,連續下降的第五周。房地產數據的出臺都有滯后性,一般在成交量之后的一段時間才能被統計出來。然而,這并不能組織對于二手房量降的整體判斷。。

　　數據顯示,近一個月來,深圳一、二手房的成交量差距呈縮小態勢。根據世聯地產數據平臺的監測,從前8周的成交比較來看,深圳房地產市場一、二手房總成交量自第27周以來總體呈下降趨勢。

　　記者在八卦嶺片區中介地鋪采訪時,也有中介人員表示,現在業主可能“心態比較好了”,所以放盤價也不會咬得那么死,如果有需要的話,可以跟業主議價。

　　“在南山,業主主動降價的還不太多,但議價空間明顯變大。”中原地產南山區總監王良英在此前的一次采訪中表示,最近成交量下滑劇烈,其所負責的區域截至24日,比7月份成交量下滑了三成,而7月份本身已經比6月份下滑了兩成。在這種狀況下,業主的賣房心態的確出現了明顯松動。

　　對于連續五周的量跌,世華地產研究中心總監肖小平告訴記者,業主降低價格放盤的事情是有的,但是業主所降低的“價”并不是成交價格,而是所謂的放盤價也就是所謂的“掛盤價”。“這樣的降價雖然很可能看起來比起之前的價格是降了,但是實際上仍然在成交價以上,事實上成交價一直是在上漲的”。

　　市民購買心理受影響

　　經歷了年底房價的低谷,在整個經濟大環境較差的情況下,深圳的房地產在今年上半年的集中爆發是任誰都沒有想到的。然而這樣大起大落的局面之下,必然會造成兩個客觀事實,一是一部分剛性需求得到了釋放,二是部分泡沫也被擠出去,而留守下來的物業持有者,必定是更能夠承受風險的人。

　　8月成交量的走低,在肖小平看來,一是樓價已經超過了購房者的心理預期。記者了解到,在成交量不斷降低的同時,二手房的成交均價也是一路走高。即使是被因為價格較實在被普遍關注而成交量活躍的南山前海片區成交均價也在每平方米1.5萬元以上,與去年低谷時期的價格相比,漲幅明顯。

　　“有了去年的經驗,現在的購房者在購房時都有自己的判斷,如果房價實在太過離譜,購買意識肯定降低,但是這不是說購買力降低,實際上深圳一直是處于供大于求的情況,市民的購買力一直很旺盛”。

　　肖小平認為,二套房貸受限的風聲傳出也對購房者的心理起到了極大的影響,“現在來說,我們不是要討論購買力問題,而是討論購買心態的問題”。

　　“其實在我們看來,二套房的政策還不是那么恐怖,但是它非常影響消費者的心理,他們對于未來出現的新政策心存擔憂,因為房地產市場很難說清楚起伏,搞不好一個政策出臺就會造成很大的變化”,王良英告訴記者,“從整個片區來看,現在還是比較平穩,量跌也比較正常,因為以往的這個時候,第三季度也是個傳統淡季,尤其在今年,上半年的成交活躍消耗了一部分的剛性需求,那么現在房價上漲,使得一些不是非常必要的需求可能處于觀望狀態了”。

　　“量跌價升將延續到國慶后”

　　日前,深圳萬科股份有限公司董事長王石在自己的新書讀者見面會上表示,盡管今年以來國內一線城市房價有一定程度的上漲,但中國的房地產市場還沒有達到拐點。

　　王良英認為,所謂拐點是指轉頭往下,但是現在只是量少了,不是沒有購買力,很多素質比較好的樓盤成交量還是比較活躍,這并不能說明是拐點到來。而與王良英的觀點相似,不少業內人士認為,三季度盡管集體出現成交量下跌的現象,但房價將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價升”的情況將延續到國慶之后,屆時如果政策風向繼續收緊,成交量繼續下跌,房價才可能階段性見頂,樓市才可能出現拐點。

　　有地鋪中介人員笑談說,議論樓市走低,把等錢用的、扛不住的都擠出去了,而扛到現在的,都還是比較有實力的業主,量跌對于他們來說沒有那么大的影響。

　　二手樓的價量是新盤的參考。在新盤方面,有報道稱,近期深圳多個新盤或在售樓盤都開始了“變相降價”。雖然市場現在尚未構成“促銷潮”,業內人士表示已顯現出開發商對后市的擔憂,部分供應量大的片區已面臨打折甚至降價的壓力。

　　對于接下來樓市的走勢,肖小平也認為,因為剛性需求的減小,接下來可能量會變得更淡,但是在價格上,很有可能會保持平穩略有升幅。

　　“快進快出、短線炒房者我的建議是暫時不要考慮,因為很有可能會失掉預算。但是如果是準備買來自住或者長線投資的話,現在還是可以來考慮選擇高品質樓盤”,王良英說。（本報記者蘇妮 ）