上周末，表現平淡的東莞城區樓市突然熱鬧起來，光大地產屬下兩個全新中小戶型項目景湖時代城、黃旗印象于同一天以開放售樓部的形式進行“市場問路”，吸引了過千客戶到現場咨詢，由此正式揭開中小戶型項目集中惡戰“金九銀十”的序幕。

　　記者了解到，除了光大以上兩個全新項目外，曾經在上半年城區市場一度瀕臨“斷貨”的中小戶型新品將在9月~10月集中上市，而且項目所在區域幾乎都集中在南城區。

　　預計下半年陸續現身的近10個中小戶型項目新品總量將超過5000套，絕跡樓市近兩年的中小戶型產品“推售惡戰”隨著“金九銀十”樓市銷售節點的到來一觸即發。

　　市場現象

　　中小戶型產品扎堆入市

　　記者從各大開發商處了解到，雖然各大中小戶型項目新品推售的具體時間還未有定論，但計劃趕在9~10月扎堆入市的產品非常多。

　　光大景湖時代城、黃旗印象已確定在近期正式開售，中信地產的凱旋國際、協和廣場也預定在“金九銀十”推出，而第一國際最后一期公寓、天誠康橋二期天誠國際、上東鉑金名座等項目新品近日都在計劃認籌預熱活動中，預計在9月將全面開售。

　　萬科即將在南城推出的新品金域華府雖然還沒有太多的市場動作，預計在下半年也趕得上這撥“中小戶型推售潮”。

　　據粗略預計，除了以上新推的8個中小戶型項目，如果加上目前城區在售的中小戶型產品及即將推售的大項目尾貨產品，預計下半年陸續入市的中小戶型產品總量將超過5000套。東莞市商業中心發展有限公司營銷中心研發部副經理雷非非表示，僅90平方米以下的戶型在9~10月就會有700多套產品推出，競爭相當激烈。

　　部分項目提早入市搶客

　　記者了解到，為了避開9~10月項目開售高峰期，目前許多開發商都在醞釀著提前開盤搶奪市場先機，部分已達到現樓銷售條件的樓盤如光大兩個新品項目、第一國際最后一批公寓產品等都趕在8月底就提前進行認籌蓄客活動。

　　而近段時間由于中小戶型產品缺貨，許多相關產品如中信風云匯、德方斯及第一國際等在銷售方面都有上佳表現，也加劇了開發商提前推貨的迫切心情。

　　相關項目代理商表示，2007年下半年東莞市場也曾出現過中小戶型項目集中上市的情況，但今年這波中小戶型推售熱潮的競爭強度及壓力遠比2007年大，有條件開售的項目現在都爭分奪秒搶先機搶客戶。

　　后市預測

　　50~90平方米會熱銷

　　陳強認為，從東莞目前的置業現狀來看，東莞最好賣的產品都沒有脫離80~120平方米這個戶型區間。隨著置業低齡化出現，加上在經濟危機的背景下，更多過渡性首次置業者會選擇80平方米的房子，50~90平方米的產品也非常好賣。

　　從這一點講，東莞下半年的樓市中，這個檔次的產品對投資者和剛性需求者都有吸引力。

　　量價只能溫和上漲

　　金地集團東莞公司總經理謝文云認為，東莞樓市下半年新推上市的項目很多，但即使項目再多，土地交易活躍，也不可能出現像上半年一樣的爆發性增長。

　　“2007年下半年的調控政策壓抑了一批消費者的購房欲望，今年上半年東莞樓市積累了近一年半的剛性需求集中爆發，已經消化了一批需求，到了9~10月，隨著樓市項目集中推售加快，市場成交量肯定會比7~8月有所增長，但只能是溫和上漲，開發商的項目定價也不可能過高。”

　　二套房貸收緊致觀望

　　一方面通脹預期令部分投資者提前入市，另一方面，銀根收緊的政策也有可能左右樓市在下半年的表現。

　　星彥地產市場研究部預期表示，目前二套房貸收緊的“風聲”已經出現，對投資客而言,二套房貸收緊使得炒房的成本大幅度增加,對改善型住房的購房者來說,首付增多加重了壓力,因此這一從緊信號對置業者也造成一定壓力。

　　此外,開發商的頻繁提價也造成購房者觀望狀態。面對這樣的形勢,部分開發商不排除會有變相降價的可能。

　　營銷手法

　　贈送面積

　　各開發商在戶型創新、增加產品附加值方面大做文章，光大地產、中信地產屬下3個全新中小戶型項目在戶型設計上都有所突破，產品開始出現飄窗、陽臺、入戶花園等形式的面積贈送。而據傳萬科即將推出的金域華府的部分產品戶型面積贈送率竟高達30%。

　　現樓銷售

　　今年即將推售的大批中小戶型項目幾乎全是“清一色”的現樓實景銷售，完全取代了以往購房者僅憑戶型圖、項目模型及銷售人員介紹就下定購房的傳統售樓模式。

　　產品豐富

　　瑞峰置業投資顧問有限公司總經理陳強表示，今年新推的中小戶型與兩年前集中上市的同類產品有很大不同，產品逐漸多樣化，你可以買過渡性的中戶型產品，可以買純投資性公寓，市場上同期上市的還有宜商宜住的SOHO產品。