縱觀09年上半年，成都樓市經過半年的沖刺，項目的價格、成交量、土地供應等多方面都已經創下或接近了歷史最高點。雖然房地產市場長期看好，但從7月開始，市場調整已經初露端倪。隨著秋交會的到來，成都樓市的房價會不會發生調整變化？哪些物業是當前最受購房者歡迎的類型？只有掌握這些最新變化，才能為開發商制訂營銷策略提供借鑒，為購房者買房提供指導。本期，御風行和星彥地產專門針對這些問題奉上專業的分析。

　　開發商重新重視產品定位

　　御風行觀點

　　A近期，新推土地和新推項目容積率開始下降；B 09年，開發商更重視產品定位與差異化策略；C 未來，住宅的精細化設計將更出彩；D 精裝房將成為開發商增加產品亮點和利潤的一個重要方向；E 節能性和舒適性建筑越來越受重視；F 成都樓市從賣方市場轉向買方市場。

　　不論是從最近幾輪的土地拍賣指標來看，還是從我們了解到的部分開發商的新推項目來看，在有意無意之間，我們發現成交項目的容積率指標仿佛逐步在跌落？這是否意味著改善性住房的覺醒？

　　在2007年，大多數開發商是不用仔細考慮項目定位問題的。進入2008年，一切變得不同，市場走向另一個極端，開發商開始重新重視產品定位，重新重視差異化策略。2009年，雖然市場日漸回暖，但開發商再也不敢掉以輕心，御風行2009年上半年接了好幾個新項目，與同行交流時，大家都有同感：“今年開發商比以前更重視項目定位。”既然開發商變得更加冷靜，我們有可能預見到下半年以至未來1-2年出現的好作品趨勢：一，住宅的精細化設計會更加出彩：追求套型結構的合理配置、功能空間的靈活多變、廚衛空間的人性化設計、追求居住空間的舒適性；二，精裝修住宅成為不可或缺的一部分：隨著中小套型房屋的增多，初裝修、精裝修、菜單式裝修會越來越多，精裝房會成為開發商增加產品亮點、增加利潤點的一個重要方向；三，節能技術、綠色建筑會受到更大重視：保溫建筑、地源熱泵系統、新風系統等將成為標準配置；四，舒適性建筑重新受到重視：多層項目，多層帶電梯的項目、小高層，甚至是板式小高層會重新搶占一定的市場份額；當然，這類建筑在減少容積率和增加配置的同時，價格肯定會上漲。

　　主題公園地產成樓市新寵兒

　　星彥觀點

　　A置信·國色天鄉火爆的旅游帶動了成都地產業的開發；B 成都主題公園地產方興未艾，旅游與地產相結合的開發模式將被更多開發商所借用；C 成都的主題公園地產項目都取得了不錯的銷售業績；D 成都樓盤的競爭已不僅僅停留在價格的競爭上；E 成都樓市進入多元化發展時代 。

　　主題公園地產是指跟主題公園相關的地產項目，它包括主題公園在內，集旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業為一體。深圳的歡樂谷、珠海的神秘島、青島的極地海洋世界等等；隨著主題公園帶動旅游業的發展，將主題公園和旅游地產相結合的開發概念成為樓市新寵兒。

　　成都的主題公園地產始于置信·國色天鄉，火爆的旅游帶動了地產業的開發。目前，成都形成了四大主題地產項目有城西北的成都華僑城、天府新城的極地海洋世界、城北的保利·公園198和溫江的國色天鄉項目。從目前發展態勢來看，主題公園地產呈方興未艾之勢，國奧投資將在雙流北部新城建設國奧村、保利石象湖項目和花樣年郫縣望叢祠項目等，這種開發模式為更多的開發商所借用。置信的國色天鄉·鷺湖宮、成都華僑城、保利·公園198和新鴻基·悅城等項目，分別借勢國色天鄉、歡樂谷、198公園和極地海洋世界，其樓盤銷售都取得了不錯的業績。這些項目的熱銷說明，目前，成都樓市各項目之間的競爭已不僅僅停留在價格的競爭方面，購房者更注重未來的居住品質和未來的生活環境，這也是主題公園地產熱銷的主要原因。

　　目前成都樓市進入了多元化發展時代，這樣可以降低單一投資帶來的投資風險，獲得穩定的投資收益。“休閑”本就是成都的城市特點，近郊旅游成為一大熱點，這為項目帶來極大人氣，也帶來了不少準客戶……這些都是主題公園地產在成都快速發展的重要因素。

　　隨著信貸緊縮消息傳出，消費者觀望情緒彌漫，樓市或將再次出現買賣雙方博弈的膠著局面，前期快速上升的房價在未來一段時間調整的可能性較大。——中原地產

　　據中原地產的監測數據顯示，截至6月，成都市商品住宅均價已經達到了5897元/m2，已經接近07年的最高水平。很多樓盤的售價甚至超過了07年；而這一過程僅僅只用了不到半年的時間。縱觀09年上半年，成都樓市經過半年的沖刺，項目的價格、成交量、土地供應等多方面都已經創下或接近了歷史最高點。雖然房地產市場長期看好，但此前幾個月過快的暴漲顯然已經透支市場基本需求，市場“剎車效應”不得不提前顯現。其實，從七月開始市場調整已經初露端倪，成都樓市成交量連續上揚的勢頭被遏制，周成交量出現寬幅振蕩。短短四五個月時間，如此之大的上漲幅度，即使從投資客層面分析，“觸頂”的風險顧忌也會導致成交量緊縮。而對于以自住為目的，相對低收入的剛性需求買家來說，隨著房價的不斷攀升，進入門檻越來越高的同時，也與他們支付能力的距離越來越遠。

　　樓市需要盤整，否則這樣的上升趨勢肯定會出問題。隨著信貸緊縮的消息傳出，消費者的觀望情緒開始彌漫，樓市或將再次出現買賣雙方博弈的膠著局面；前期快速上升的房價在未來一段時間調整的可能性較大。近期由于房地產與股市過從甚密，上周房地產板塊的持續走弱，已經標志著機構大舉撤出房產板塊。因此，雖然樓市長期發展依然向好，但是短期內風險已現，樓市進入調整期。（成都房產報道）