先抑后揚(yáng)，今年樓市軌跡與2007年有幾分相似，深圳樓市又一次走到了十字路口。世聯(lián)統(tǒng)計(jì)，上周深圳新房?jī)H賣(mài)出688套，創(chuàng)下今年新低，其中福田4天零成交。二手房也連續(xù)6周下跌，跌破3000套，成交為2791套。“上周一、二手房成交量的比例為0.25：1，表明市場(chǎng)中一、二手房成交量的差距進(jìn)一步加大。”

　　樓市重演高開(kāi)低走

　　真“拐”假“摔”難分辨“金九銀十”恐成泡影

　　如果從全市一二手樓周成交總量上看，樓市在2個(gè)月前就出現(xiàn)了“頹勢(shì)”。根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計(jì)，7月份前全市一二手樓每周成交都在5000套左右，而進(jìn)入7月份后，這一數(shù)字迅速滑落至4200套上下。高開(kāi)低走，事實(shí)上今年樓市曲線與2007年有幾分類(lèi)似：3～5月份成交維持高位，但是從6月份開(kāi)始回落，8月份大幅下滑，個(gè)盤(pán)成交明顯萎縮。

　　來(lái)自國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)的數(shù)據(jù)更為明顯，5月、6月和7月，全市新房成交分別為75.94萬(wàn)平方米、71.88萬(wàn)平方米、54.8萬(wàn)平方米，連續(xù)下跌，7月份跌幅尤其明顯，比6月份下降高達(dá)23.7%。另?yè)?jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，8月份新房成交僅為38.60萬(wàn)平方米，環(huán)比再跌29.73%，對(duì)比第一二季度的成交高峰，幾乎少了一半。除了樓市成交重演高開(kāi)低走，目前樓市面臨的政策調(diào)整和市場(chǎng)特征也與2007年類(lèi)似。一方面上半年的房?jī)r(jià)猛漲，透支了部分需求；另外銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，也無(wú)非是重祭出兩年前的“殺手锏”。

　　來(lái)自市場(chǎng)的消息，8月份新開(kāi)樓盤(pán)大部分成交萎縮，在龍坂片區(qū)和龍崗中心城，多數(shù)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率都在二三成左右，很難重現(xiàn)年初開(kāi)盤(pán)哄搶的勢(shì)頭。龍華某新盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，有工作人員坦言：短線投機(jī)客購(gòu)買(mǎi)速度大不如前，目前成交客戶多為自住和長(zhǎng)線投資。耐人尋味的是，盡管銷(xiāo)售不火，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，各類(lèi)明暗降價(jià)行為都未出現(xiàn)，量?jī)r(jià)差距逐漸突出，這同樣與2007年下半年類(lèi)似。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)在2007年9～10月份全市共21次樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)中，寶安中心區(qū)、松崗、南頭、紅樹(shù)灣等多個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)都創(chuàng)下了歷史新高。成交向左，房?jī)r(jià)向右，南轅北轍最終讓深圳樓市跌至谷底。

　　真“拐”假“摔”難分辨

　　成交創(chuàng)下今年新低，就此判斷“拐點(diǎn)”到來(lái)？中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提醒置業(yè)者觀察：一是二手房成交量對(duì)比高峰期下降一半以上；其二是投資客比例如果突破四成，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)慎重；最后緊跟銀行政策，貨幣政策調(diào)整將左右樓市。

　　如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，目前二手房成交量相對(duì)高峰期下跌約為兩成，距一半尚遠(yuǎn)；投資客的整體比例也不足四成；加上管理層“繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的三令五申，照此來(lái)看，說(shuō)樓市要“拐”未免言之尚早。

　　還有分析人士指出，8月份成交下滑是受新增供應(yīng)量急劇減少的影響。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，8月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積只有7月的40%，共21.79萬(wàn)平方米，環(huán)比減少59.70%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2029套，環(huán)比減少64.21%。8月份全市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H為21個(gè)，且多是項(xiàng)目加推，其中8月份福田、羅湖均沒(méi)有新增批售供應(yīng)，這已經(jīng)是福田連續(xù)兩個(gè)月零新貨。據(jù)悉，供應(yīng)量劇減是因?yàn)椴糠猪?xiàng)目工程進(jìn)度未趕上，另外也有開(kāi)發(fā)商蓄意配合“金九銀十”檔期而推后入市。

　　“金九銀十”恐成泡影

　　“9月和10月份，秋交會(huì)是重頭戲。”有業(yè)內(nèi)人士透露，不少開(kāi)發(fā)商都寄望在“金九銀十”的帶動(dòng)下，樓市重現(xiàn)今年上半年的火熱，“新盤(pán)大量入市，積累已久的需求集中釋放。”世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理甘偉之前就稱(chēng)，觀望只是暫時(shí)的，是由新盤(pán)缺貨和政策敏感引發(fā)的；隨著未來(lái)新盤(pán)的集中面市，市場(chǎng)狀況也將隨之恢復(fù)，雖然難以重現(xiàn)年初的火熱，但是成交企穩(wěn)是可預(yù)見(jiàn)的。

　　但是，對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，有置業(yè)者并不感冒。有3000多位置業(yè)者參與了本報(bào)和搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)起的調(diào)查，對(duì)于“今年的‘金九銀十’成交會(huì)不會(huì)持續(xù)火爆？”的問(wèn)題，95%的被訪者選擇“不會(huì)”，理由是“最近成交已經(jīng)降溫了”；超過(guò)九成網(wǎng)友“不會(huì)選擇在即將到來(lái)的推盤(pán)高峰期出手買(mǎi)房”，而制約買(mǎi)房的原因，一半網(wǎng)友認(rèn)為“房?jī)r(jià)太高”，四成人稱(chēng)“等待政策打壓房?jī)r(jià)”。這樣的調(diào)查結(jié)果與5月份同類(lèi)調(diào)查相比，看空市場(chǎng)未來(lái)、選擇持幣觀望的人數(shù)激增。

　　“買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始了新一輪的博弈。”有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市不應(yīng)過(guò)分樂(lè)觀，貨幣政策側(cè)重“適度”、“微調(diào)”值得玩味。據(jù)悉，繼7月份新增人民幣貸款3559億元的增量，環(huán)比大幅下滑77%后，8月份前25天四大行新增貸款僅為1100億元，多家全國(guó)性股份制銀行也開(kāi)始進(jìn)行貸款規(guī)模控制。這對(duì)于樓市都不是樂(lè)觀信號(hào)。

　　事實(shí)上，經(jīng)歷2008年的低谷后，今年的深圳樓市本來(lái)就十分“敏感”，上半年房?jī)r(jià)猛漲以及成交量的激增，很明顯讓置業(yè)者“信心不足”，觀望漸濃也就不難理解。至于即將到來(lái)的“金九銀十”能否溶解觀望，則直接決定了年底前深圳樓市的走向。 本報(bào)記者 盧青