無論是新房還是二手房，成交量下跌成為8月一線城市樓市的主基調，其中北京出現二季度以來二手房市場首次下跌。業內分析認為，京滬深三地成交量下跌普遍受到房價持續攀升、政策轉向等因素影響，但由于三地樓市的地域特性，導致成交量出現不同程度下挫。

　　價格持續上漲抑制京城樓市

　　8月北京樓市交易量有所萎縮，但整體交易量仍處于歷史高點，房價仍在上漲。

　　繼6、7月份京城樓市成交量一路高歌之后，北京樓市成交量環比呈調整之勢。北京市房地產交易管理網上數據顯示，8月北京市二手房網簽量為23363套，其中二手住宅網簽量為22456套，環比7月同期分別下降10.4%和9.9%。

　　8月二手房成交量的回落，并不令人感到意外。今年3—7月大量客戶的集中入市不僅消化了前期被抑制的購房需求，甚至在一定程度上透支了未來的市場需求，“因此8月交易量適當回落是市場需求得以釋放之后的正常調整。”21世紀不動產市場分析師孟奇對本報記者表示，新房的大量上市也在一定程度上分流了二手房市場的需求，降低了市場成交量。

　　此外，新房市場也重陷調整。數據顯示，8月新房網簽共計22124套，其中住宅網簽14405套，環比7月分別下降了5.8%和15.5%，但成交價格不僅沒有下調，甚至有些樓盤仍在上漲。

　　業內分析人士認為，價格的持續上漲是抑制需求，導致成交回落的首要因素。

　　供求失衡制約上海成交量

　　由于有效可售房源的下滑速度快于買家數量的減少，8月上海二手房市場的供需矛盾仍未緩和，成交量連續第二個月下滑，價格水平卻仍在高位。

　　21世紀不動產統計數據顯示，8月上海二手房成交套數環比下降12.9%，降幅較上月擴大6.5%；但與去年8月份11.3%的環比降幅基本持平，市場仍處于季節性的正常調整范圍內。

　　各主要行政區域中，多個區縣的成交量下降明顯、環比降幅達到兩成以上，其中降幅居前的是閔行、黃浦、閘北三區；寶山、浦東、普陀三區的降幅在一成以內，而虹口、楊浦兩區則略有增長。

　　另一方面，8月上海全市二手房的新增掛牌套數環比下降19.4%，新增供應的減少速度快于需求的下滑。

　　孟奇表示，供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。“雖然8月份買家觀望情緒漸濃，意向買家有所減少，但成交量長期保持在高位使得可售房源的緊缺程度仍在加劇，加上業主惜售心態明顯，兩者共同導致了8月二手房交易量的下降。”

　　基于上述原因，供不應求之下上海房價很難在短期內出現大幅回調，可能出現的只是一些前期漲幅過大的板塊房價在年底迎來小幅調整。孟奇指出，不管是從政策、市場層面來看，還是從世博會對上海樓市的利好仍有發揮空間來看，平穩運行都將是上海樓市的大勢所趨。

　　房貸從嚴促使深圳成交量回落

　　受二套房貸政策從嚴和淡季影響，8月深圳二手房和新房成交量都出現了回落，但二手房成交量仍再破1萬套。

　　新房市場受高端物業銷售良好影響，8月深圳市均價環比上漲17%，達到18828元／平方米再創新高，但成交量卻出現下調，環比下降29%，僅38.6萬平方米。

　　相關數據顯示，8月深圳二手房成交量為111.57萬平方米，環比7月下降21%；成交套數方面，8月二手房成交為12445套，環比下滑21%。

　　“盡管如此，二手房與新房的成交量之比為2.9∶1，可見，二手房是新房成交量的近3倍，優勢明顯。”分析人士表示。

　　相比北京和上海，深圳市場受政策影響更為明顯。業內分析人士指出，深圳地區因房貸政策的轉向，使得上半年快速增長的成交量開始回落，購房者逐漸理性。因此，可以預測，深圳樓市在短期內成交量難以明顯回升。

　　在孟奇看來，以北京樓市為代表的一線城市，近期交易量的下滑是一種正常調整，幅度在可接受范圍，若無激烈變化，可稱之為“軟著陸”，這為未來房地產市場的平穩發展提供了基礎。

　　“目前市場仍以自住與改善需求為主體，政策對這部分需求的釋放確實起到了很大的刺激作用，但略有透支未來需求的嫌疑，因此這種交易的亢奮狀態無論是對價格的穩定還是行情的延續都是難以為繼的。因此目前市場出現的主動調整，對于后市需求釋放的持續以及后市行情的穩定發展，其實是利大于弊。”他說。