繼今年7月份二套房貸政策及業(yè)務(wù)收緊以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅成交量出現(xiàn)明顯持續(xù)下滑。8月份，深圳二手住宅成交面積約為85.59萬(wàn)平方米，環(huán)比7月份下滑15.25%；根據(jù)深圳中原實(shí)際成交數(shù)據(jù)，8月份全市均價(jià)水平達(dá)到17118元／平方米，較上個(gè)月出現(xiàn)1.97%的攀升。自7月初開(kāi)始，二手住宅的成交量出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，成交面積和套數(shù)開(kāi)始回落，而與之形成鮮明對(duì)比的是從今年2月份至今仍不斷高企的交易均價(jià)，不僅在6月份突破了2007年來(lái)的峰值，更是在7、8兩個(gè)月內(nèi)不斷刷新價(jià)格紀(jì)錄，整個(gè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系日漸背離，成交速度普遍放緩。

　　量?jī)r(jià)成交背離 觀望氛圍濃厚

　　從二手房?jī)r(jià)的成交均價(jià)來(lái)看，成交結(jié)構(gòu)的變化是價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的直接原因。目前豪宅市場(chǎng)已經(jīng)充當(dāng)了七八月份房地產(chǎn)交易“傳統(tǒng)淡季”的主角，大戶型、坐擁稀缺景觀或優(yōu)越地理位置的豪宅備受置業(yè)者青睞，成交主力的轉(zhuǎn)移拉升了整體的均價(jià)。究其背后的原因，近期房?jī)r(jià)的上漲離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，為了鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的成果和維持市場(chǎng)的穩(wěn)定，央行已明確表示將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策；另一方面，房地產(chǎn)作為一種具有投資價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格下降的彈性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于價(jià)格上漲的彈性，尤其對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主而言，寧愿選擇有價(jià)無(wú)市的長(zhǎng)期持有也不愿意實(shí)現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售。

　　從二手住宅市場(chǎng)的成交量來(lái)看，已有相當(dāng)一部分的自住型買(mǎi)家在8月份被過(guò)高的房?jī)r(jià)攔住了入市的腳步，而二套房貸的收緊以及物業(yè)稅的醞釀，也使得一部分投資型的買(mǎi)家重新審視后市。在價(jià)格因素、政策因素以及心理因素的共同作用下，有效需求備受積壓，隨著二手房量?jī)r(jià)關(guān)系的進(jìn)一步背離，市場(chǎng)上觀望氣氛日漸濃厚，后市走勢(shì)漸入微妙，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈將影響市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系的發(fā)展。

　　高端成交趨旺 普通住宅轉(zhuǎn)淡

　　8月全市成交量呈現(xiàn)普跌局面，各區(qū)的成交量環(huán)比變化均出現(xiàn)兩成左右的減少。其中，龍崗區(qū)的成交量領(lǐng)跌全市，為27.25%。由于龍崗區(qū)在高端市場(chǎng)缺乏優(yōu)勢(shì)，成交量下滑幅度最為明顯，受當(dāng)前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化的影響最大。由于鹽田區(qū)在6、7月份已經(jīng)經(jīng)歷了一次明顯的量?jī)r(jià)回落，六區(qū)中僅有鹽田區(qū)的成交量不降反升。從同比變化數(shù)據(jù)分析，高端市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)較大的福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的同比增幅均在270%以上，而關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比增幅最小，這也從另一方面反映出當(dāng)前市場(chǎng)的轉(zhuǎn)淡只是普通二手住宅市場(chǎng)的轉(zhuǎn)淡。

　　價(jià)格上，8月僅有羅湖區(qū)和南山區(qū)價(jià)格環(huán)比下降，其余四區(qū)的成交價(jià)格繼續(xù)上漲。5月以來(lái)，鹽田區(qū)高總價(jià)單元和豪宅單元的交易活躍度持續(xù)下降，使得該區(qū)在6、7兩個(gè)月的量?jī)r(jià)回落尤為明顯，然而進(jìn)入8月，區(qū)內(nèi)的豪宅單元成交又開(kāi)始活躍。鹽田區(qū)由于本身市場(chǎng)容量較小，易受個(gè)別交易影響而顯得波動(dòng)幅度較大。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方博弈 調(diào)整尚看后市

　　從深圳樓市的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論市場(chǎng)處于旺市還是逆勢(shì)，8月份都是一年中成交量排名最靠末端的月份，而素有“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季又即將到來(lái)，但是在量?jī)r(jià)日漸背離，后市運(yùn)行微妙的情況下，顯然不能僅憑這些就做出后市成交量必定上漲的判斷。目前市場(chǎng)的轉(zhuǎn)淡主要是普通二手住宅的需求受高房?jī)r(jià)抑制所致。如果這部分市場(chǎng)需求能夠在未來(lái)“秋交會(huì)”和“金九銀十”旺季的影響下繼續(xù)釋放，那么后市量?jī)r(jià)背離的情況將得到有效改觀。

　　分析后市成交量的走勢(shì)，除了需要扣除一部分季節(jié)性因素以外，還需要考慮買(mǎi)家與賣(mài)家的博弈互動(dòng)。如果業(yè)主為了堅(jiān)守當(dāng)前房?jī)r(jià)而意在長(zhǎng)期持有物業(yè)，那么在沒(méi)有一手樓盤(pán)填補(bǔ)市場(chǎng)空缺的情況下，會(huì)造成一定程度的供不應(yīng)求現(xiàn)象瓦解買(mǎi)方的觀望心態(tài)，從而維持后市成交面積；如果業(yè)主長(zhǎng)期堅(jiān)守過(guò)高的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致買(mǎi)方的需求受到實(shí)質(zhì)性打擊從而形成“有價(jià)無(wú)市”的局面，后市成交進(jìn)一步萎縮則不可避免。從目前的情況來(lái)看，賣(mài)方暫時(shí)占據(jù)上風(fēng)，但是如果二手住宅的成交量在短期內(nèi)出現(xiàn)較大的下跌，而賣(mài)方又缺乏實(shí)力長(zhǎng)期堅(jiān)守的話，成交價(jià)格也將被迫接受市場(chǎng)調(diào)整，回歸理性。

　　全市各區(qū)成交數(shù)據(jù)表

　　區(qū)域 面積(萬(wàn)平方米) 成交價(jià)格(元／平方米)

　　2009年 同比 環(huán)比 2009年 同比 環(huán)比

　　8月 變化 變化 8月 變化 變化

　　羅湖 15.65 126.49% -13.49% 14483 37.30% -3.32%

　　福田 24.47 321.71% -12.49% 22541 47.50% 6.93%

　　南山 18.74 271.37% -21.62% 22898 41.18% -1.64%

　　鹽田 1.80 282.30% 8.87% 14927 -16.54% 11.72%

　　寶安 14.65 109.30% -3.75% 10969 32.85% 6.43%

　　龍崗 10.27 96.03% -27.25% 9079 40.18% 1.75%

　　全市 85.59 180.88% -15.23% 17118 48.88% 1.97%

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原 深港研究中心) (記者 陳波 畢其)