隨著亞運會的日益臨近，不少老城區和天河“穿衣戴帽”的市政工程陸續升級，其利好會影響周邊的二手市場。合富置業市場部總監陳慧紅表示，目前無論老城區還是天河區，二手市場都受到其利好影響。從住宅方面來看，“穿衣戴帽”工程主要針對一些樓齡較長的房改房物業，這些房屋外立面的翻新和配套的完善，其居住價值將得以凸顯。而對于老城區商鋪的影響，則更多體現在心理層面，將促使投資商鋪的人士對路段升值信心有所增加。另外，天河商圈隨著新的改造方案實施，其投資前景預計會呈現新面貌。

　　老城區：惠福路—中山六路

　　商鋪：不用擔心被拆遷

　　據合富置業鐘健鋒介紹，“穿衣戴帽”工程利好并不會使商鋪價格出現升溫，而在于鞏固買家對該地段鋪位投資的信心。因老城區不少商鋪都是私房物業，之前有部分投資客擔心這些騎樓房會被列入拆遷的“紅線”內，從而處于觀望中，目前隨著市政工程的落實，這部分買家消除了物業可能面臨拆遷風險，而出手信心更加堅定。

　　其實，商鋪的裝修程度對物業影響并不大，這主要因為商鋪投資，租客通常會根據自身經營需求去裝修鋪面，無需業主花費太多精力。如惠福東路一帶商鋪，由于鄰近北京路，二手均價達18萬~20萬元/m2左右，以經營餐飲、零售、發型屋為主，租客會根據自身需要裝修鋪位。與住宅相比，商鋪投資受政策變化的影響較小，可以說在當今樓市走勢不明確的情況下，商鋪是很不錯的“資金避風港”，目前從總體來看，商鋪的價格以10%逐年遞增，而且投資客的承接力十分強。

　　住宅：外墻翻新樓價上升

　　據合富置業中山六分行人士表示，隨著政府“穿衣戴帽”工程的展開，對住宅會有利好帶動作用，目前這一帶即使有20年樓齡的石米外墻樓梯樓，二手均價已達7500~9000元/m2，而一些早些年經過翻新外立面的馬賽克外墻樓梯樓，二手均價則達8500~10000元/m2，同樣有20多年樓齡，但盤源十分緊俏。合富置業專業人士還介紹，這一帶部分買家會因學位而找房，主要看中朝天路小學和凈慧路小學的學位，如帶學位的房改房二手均價比一般物業每平方米要高500元左右。

　　從住宅投資來看，合富置業有關人士表示，西門口一帶集中了不少寫字樓物業，不少白領也會在附近租房，主要尋找一些1000元/月左右的樓梯樓物業。若考慮投資，建議可找一些近西門口地鐵站，面積在40~50平方米左右的單位，入市門檻在40萬~50萬元左右。這類盤源目前放盤不多，一有盤源出售即有買家接手。

　　天河區：六運小區一帶

　　商鋪：出現更新商業形態

　　據合富置業體育東分行梁堅勤分析，打造六運小區歐式風情商業街的利好，對天河南商圈最直接的影響是促使該區商業將以更新的商業形態出現，這對于天河南商圈可以起到提升整體價格的引領作用，帶動租金上揚。目前來咨詢的客戶較之前多了10%~15%，投資客對天河南商圈的前景十分看好，多個買家前來求購商鋪或住宅商鋪。

　　六運二街、三街商圈氛圍已經非常成熟，商鋪租金最高，其租金為300元/m2/月，首層物業由于商業帶動，售價在20000~30000元/m2之間。而人氣稍弱的鋪位租金也有150元/m2/月。據梁堅勤介紹，就未來規劃和改造，小區內的租金將穩定在300元/m2/月。天河南一路和小區內南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻很多，如果有一個商鋪放租，也會有好幾個商家爭搶。未來六運小區的改造對于該商圈是個很大的利好，估計租金會有新一輪的提升。

　　住宅：投資與自住比4∶6

　　六運小區由于是最鄰近天河商圈的居住小區，經過了近20年的發展，居住氛圍已經十分成熟。隨著之前宏城廣場的清拆和現在歐洲風情步行街改造的利好，六運小區一帶的居住氛圍將得到很大的改善。

　　據合富置業體育東分行人士介紹，目前六運小區投資客與自住客的比例約為4∶6，自住型買家會更多選擇六運小區內靠近中間位置的物業，這里的物業可望小區花園，景觀較好且比較安靜，目前二手均價已達10000元/m2以上，要比靠近馬路的物業二手均價高出500~1000元/m2。（記者 吳潤洲）