猜想一

　　最可能發(fā)力的公司

　　華人置業(yè)

　　2006年10月27日，愛(ài)美高房地產(chǎn)(成都)以7.32億人民幣拿下兩宗總面積近140畝的土地。一塊位于城西迎賓大道，一塊位于東大街。此后，其又以單價(jià)1904萬(wàn)元/畝、總價(jià)10.7億元的高價(jià)拍下文化宮地塊。

　　當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)很多人還不清楚這個(gè)公司的背景。時(shí)隔3年，2009年9月6日，在香格里拉舉行的“香港華人置業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品品鑒會(huì)”上，上述地塊作為華置廣場(chǎng)、華置·都匯華庭及華置·西錦城三個(gè)項(xiàng)目高調(diào)亮相， 而“愛(ài)美高房地產(chǎn)(成都)公司”正是華人置業(yè)在成都注冊(cè)的全資子公司。

　　據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道，2009年被華人置業(yè)定為集團(tuán)的“成都戰(zhàn)略年”，其在成都的三大項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，都已全面開(kāi)工建設(shè)，涵蓋住宅、商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)，總投資額將達(dá)到90億港元，將從今年起相繼上市。以華人置業(yè)集團(tuán)主席劉鑾雄的投資眼光來(lái)看，肯定會(huì)盡快地踏上這輪樓市行情實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”的業(yè)績(jī)。看來(lái)，華人置業(yè)在成都想不發(fā)力都難了。

　　猜想二

　　最值得期待的產(chǎn)品

　　電梯豪宅

　　2009年，是成都電梯豪宅奠定市場(chǎng)地位的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　據(jù)本報(bào)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，目前成都市電梯豪宅均價(jià)都在萬(wàn)元以上。紫檀在去年說(shuō)“不是別墅，但我們賣300萬(wàn)一套”曾經(jīng)讓成都人納悶：“賣給哪個(gè)？”此外，華敏·世家花園、四海逸家、新鴻基·悅城紛紛推出了一個(gè)新名詞——“城市豪宅”，著實(shí)給成都人上了一課，“原來(lái)電梯公寓，還可以叫城市豪宅。”

　　城市豪宅“豪”在哪里？來(lái)自星彥地產(chǎn)的《大戶型研究報(bào)告》中寫(xiě)道：“首先是項(xiàng)目區(qū)位條件較好，交通便捷，周邊擁有良好的景觀資源、人文資源；其次是戶型面積一般都在200平方米以上，豪居成為這類住宅物業(yè)追求者的目標(biāo)；第三就是強(qiáng)調(diào)私密性和戶型舒適性，電梯配比較高，戶型功能分區(qū)更加細(xì)化；同時(shí)為了打造高品質(zhì)社區(qū)生活，開(kāi)發(fā)商著力在產(chǎn)品配置、園林景觀、入戶大堂、物業(yè)管理等方面花大力氣，以體現(xiàn)小區(qū)的高端品質(zhì)。”根據(jù)本報(bào)對(duì)高端物業(yè)持有人群的采訪分析，可以這樣寫(xiě)真：“多次置業(yè)者，對(duì)生活品質(zhì)要求極高，追求生活的舒適性和尊貴感；經(jīng)濟(jì)上有購(gòu)買別墅的實(shí)力，但他們喜歡城市的繁華和便捷，因而他們?cè)谫?gòu)買這類物業(yè)時(shí)較為關(guān)心物業(yè)品質(zhì)、地段、配套和服務(wù)等要件。”

　　目前，備受關(guān)注的城市豪宅主要有龍湖·世紀(jì)峰景、合景泰富譽(yù)峰、置信麗都花園·麗府。擺在市場(chǎng)面前的是無(wú)數(shù)的懸念。對(duì)于麗府來(lái)說(shuō)，以何種姿態(tài)和策略來(lái)給自己“城市大作”的地位定價(jià)？而龍湖地產(chǎn)所擅長(zhǎng)打造高端物業(yè)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)傳聞?wù){(diào)規(guī)劃、改產(chǎn)品(原最小戶型面積280平米，現(xiàn)最小面積100平米)的世紀(jì)峰景身上能否續(xù)演傳奇？至于合景泰富譽(yù)峰，擁有實(shí)力港資地產(chǎn)背景和高端物業(yè)打造經(jīng)驗(yàn)，但有多少人愿意出手均價(jià)1.5萬(wàn)元以上的電梯豪宅仍然是個(gè)未知數(shù)。就算有，如何找到他們并讓他們解囊依然是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

　　猜想三

　　最具成長(zhǎng)空間的商圈

　　建設(shè)路

　　目前，建設(shè)路區(qū)域分布著龍湖·三千里、萬(wàn)科·金域藍(lán)灣、首創(chuàng)A-Z Town愛(ài)這城、頤和家園、高地等近10家樓盤，總開(kāi)發(fā)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米。這些樓盤大多在明年到后年全部交房，預(yù)計(jì)將新增8萬(wàn)以上中高端客戶入住建設(shè)路片區(qū)，將對(duì)區(qū)域商業(yè)產(chǎn)生巨大需求。

　　在上周二本報(bào)舉行的秋交會(huì)論壇上，四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部副主任高立指出，未來(lái)5年，房地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)區(qū)域內(nèi)每年新增人口會(huì)在5萬(wàn)以上。他建議投資者可以考慮這個(gè)高增長(zhǎng)的區(qū)域。

　　建設(shè)路商圈地域包括建設(shè)路口、建設(shè)路中、建設(shè)路東、建設(shè)路巷、建設(shè)南新路等地帶，臨建設(shè)路口-建設(shè)路中(第五大道周圍)，主要業(yè)態(tài)為百貨、餐飲、娛樂(lè)、小吃、美發(fā)店等。從高地周邊到首創(chuàng)路段，沿街商業(yè)主要有零散商業(yè)、便利店、中介、家居、干雜店等，而建設(shè)路巷(第五大道背后)、建設(shè)路南新路主要經(jīng)營(yíng)平價(jià)服飾、小吃等，以家?guī)У晷问綖橹鳌?/p>

　　事實(shí)上，建設(shè)路改造后已形成一個(gè)高檔住宅區(qū)，龍湖、萬(wàn)科、首創(chuàng)等實(shí)力開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了居住品質(zhì)的提升，6000元以上的房?jī)r(jià)區(qū)隔了低端人群。由此看來(lái)，這個(gè)區(qū)域在一兩年內(nèi)的高端商業(yè)需求將會(huì)非常強(qiáng)勁。據(jù)悉，包括沃爾瑪、來(lái)雅百貨、國(guó)美電器、星巴克等200個(gè)大小商家已入駐。區(qū)域內(nèi)原有的SM廣場(chǎng)和成都華聯(lián)兩大綜合賣場(chǎng)，以及華聯(lián)近期內(nèi)推出的30多層高的“華聯(lián)時(shí)尚廣場(chǎng)”，是被廣泛提及的商業(yè)中心。

　　有媒體預(yù)言，未來(lái)這里將是成都第二個(gè)春熙路。

　　猜想四

　　最可能火爆的區(qū)域

　　大源組團(tuán)

　　要問(wèn)大源組團(tuán)有多大，那要看你對(duì)空間是否有概念。以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)最大標(biāo)準(zhǔn)(長(zhǎng)110米，寬75米)計(jì)算的話，一個(gè)大源組團(tuán)約等于1479個(gè)最高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際足球場(chǎng)。

　　大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，四界為繞城高速以南、錦江以西、成昆鐵路以東、高新區(qū)界以北，由會(huì)展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。

　　目前，入駐大源組團(tuán)的開(kāi)發(fā)商超過(guò)10家，最具代表性的則是中海和華潤(rùn)。目前，中海蘭庭、中海城南1號(hào)、華潤(rùn)鳳凰城都已呈現(xiàn)。“這還只是冰山一角，現(xiàn)在很多地看起來(lái)雜草叢生，其實(shí)都是有主的了。”世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部首席分析師樊邦勇說(shuō)。“僅復(fù)地、嘉里、廈門建發(fā)、高新置業(yè)、瑞泰華等幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，可供應(yīng)住宅面積就超過(guò)150萬(wàn)平方米，算上現(xiàn)有大源組團(tuán)在售項(xiàng)目148萬(wàn)平方米的存量，共計(jì)將有約300萬(wàn)平方米的住宅推向市場(chǎng)。巨大的規(guī)模、品牌開(kāi)發(fā)上的聚集注定將使得這個(gè)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)激烈而精彩。

　　另外，未來(lái)區(qū)域的商務(wù)和商業(yè)配套都將是城市級(jí)的。現(xiàn)有的上海復(fù)地和瑞泰華項(xiàng)目都將著力打造商業(yè)物業(yè)，僅二者就有超過(guò)30萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，復(fù)地實(shí)力毋庸贅言，瑞泰華整合了伊藤洋華堂強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，將極大地提升消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知與預(yù)期。值得一提的是，區(qū)域內(nèi)將要修建300米高的地標(biāo)建筑。這里，將是成都市未來(lái)的CBD。”

　　猜想五

　　單盤銷售金額最大項(xiàng)目

　　保利公園198

　　今年截至5月31日，成都龍湖實(shí)現(xiàn)了13億的銷售額。其中，成都龍湖首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目龍湖三千城，同時(shí)銷售高層精裝房和多層洋房，以5個(gè)月8.2億的銷售金額高居成都單盤銷售冠軍。而華潤(rùn)置地成都公司表現(xiàn)搶眼，以21.6億元的銷售金額及銷售面積34.9萬(wàn)平米勇奪冠軍。其中，整個(gè)華潤(rùn)二十四城上半年累計(jì)銷售了1500多套，銷售額突破10億元。

　　而在下半年，華潤(rùn)是否能夠蟬聯(lián)這一桂冠要面對(duì)幾個(gè)高端項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。占地面積6000畝的保利公園198，是最大的挑戰(zhàn)對(duì)手。與華潤(rùn)不同的是，保利同時(shí)銷售高層和別墅物業(yè)。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，公園198項(xiàng)目去年10月開(kāi)盤銷售4.5億元，今年3月保利公園198新推“百合中央”組團(tuán)，創(chuàng)下兩小時(shí)銷售突破5000萬(wàn)的佳績(jī)。而8月下旬推出的保利·蝴蝶谷東區(qū)118棟純英倫高爾夫別墅開(kāi)盤熱銷，當(dāng)日銷售額突破6億元；9月12日，蝴蝶谷西區(qū)推出157棟別墅，70套房源當(dāng)即售罄，當(dāng)日銷售金額突破4億元。短短20天時(shí)間，保利·蝴蝶谷斬獲10億元銷售額。

　　除了保利公園198，華潤(rùn)要想成功衛(wèi)冕還要越過(guò)麓山國(guó)際這道坎。在麓山，2000萬(wàn)元級(jí)的黑鉆山莊別墅，開(kāi)盤當(dāng)天銷售40多套，單月攬金逾10億元。截至8月份，麓山共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值18億元。如果千萬(wàn)級(jí)別墅持續(xù)熱銷的話，那麓山國(guó)際即將推出的109套碧湖岸別墅組團(tuán)又會(huì)是一部“吸金機(jī)器”。這樣一來(lái)，華潤(rùn)要想拿下全年銷冠的壓力還真不小。

　　以上任一個(gè)項(xiàng)目銷售額在今年全年能突破30億的話，那完全有可能摘取2009年全年銷售冠軍。

　　猜想六

　　最具創(chuàng)新的營(yíng)銷模式

　　“定制營(yíng)銷”

　　要說(shuō)定制營(yíng)銷，代表作是今年的“先生”。說(shuō)起這個(gè)樓盤，大家的第一印象是“看不懂”。廣告上看不懂的字體、讀不懂的畫(huà)面，這個(gè)位于溫江金馬大道的別墅項(xiàng)目自打亮相開(kāi)始，就引起了市場(chǎng)的關(guān)注。“為什么不走樓梯”、“如果你是膽敢玩物到極致的先生”、“上班時(shí)間是CEO，下班就是個(gè)攝影家”等系列畫(huà)面一出街就是雞蛋與鮮花齊飛，褒貶不一。據(jù)“先生”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李敏介紹，有創(chuàng)意的廣告僅是開(kāi)局，在全國(guó)首創(chuàng)具規(guī)模的“真正定制別墅”，為“膽敢玩物到極致的先生”搭建平臺(tái)，才是“先生”的最終目的。

　　事實(shí)上，2007年也出現(xiàn)過(guò)類似廣告風(fēng)潮，“非主流”就是當(dāng)年的熱點(diǎn)話題。“因?yàn)楣珗@才建房，開(kāi)寶馬的請(qǐng)別來(lái)，不說(shuō)自己比較貴，人人都是運(yùn)動(dòng)員……”，不少人被切·格瓦拉、瑪麗蓮·夢(mèng)露頭像和這句廣告語(yǔ)所吸引。但“先生”的產(chǎn)品定位和營(yíng)銷模式都與“非主流”截然不同。據(jù)介紹，“先生”案名的由來(lái)是想創(chuàng)造一個(gè)“166位先生的先生場(chǎng)”。作為定制別墅，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)客戶的愛(ài)好，在建造房屋時(shí)為喜歡玩紅酒的客戶量身打造酒窖，為喜歡玩攝影的人定制暗室……只要客戶趕在工程進(jìn)度之前提出需求，室內(nèi)空間就可以按照客戶的個(gè)性化需求定制。

　　目前看來(lái)，市場(chǎng)對(duì)“定制別墅”的接受度還有待提高，對(duì)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)作水平要求也很高。星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為：“個(gè)性化需求的市場(chǎng)比例還很小。166套全部投入市場(chǎng)規(guī)模過(guò)大，我個(gè)人不太看好。如果搞個(gè)小組團(tuán)，拿出十幾二十套試試水還是值得探討的。”世家機(jī)構(gòu)助理總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)也曾質(zhì)疑，這么大規(guī)模的定制別墅在發(fā)達(dá)城市也幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，這對(duì)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)能力要求太高。

　　當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一種具有創(chuàng)新性的營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)與需求的無(wú)縫對(duì)接。毫無(wú)疑問(wèn)，如何在盡快的時(shí)間內(nèi)找到客戶是實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接的前提。否則，“定制”就會(huì)成為空殼，更加嚴(yán)重的是可能引發(fā)“定制并發(fā)癥”，如施工進(jìn)度、交房時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等，都需要有生意做保障。

　　猜想七

　　“城北是價(jià)值洼地”已是當(dāng)前業(yè)內(nèi)共識(shí)。“就算在今年房?jī)r(jià)上漲之后，二三環(huán)之間的樓盤價(jià)格才5000多，你說(shuō)成都主城區(qū)還有哪兒能找得到這么高的性價(jià)比。”樊邦勇用反問(wèn)語(yǔ)氣強(qiáng)調(diào)了城北的投資價(jià)值。

　　據(jù)成都市城市總體規(guī)劃(2003-2020)，成都市確定向東南北三個(gè)方向發(fā)展，但是要控制向西發(fā)展。然而，城北的價(jià)值一直被市場(chǎng)低估。2008年以來(lái)，一個(gè)集商貿(mào)物流、會(huì)展酒店、醫(yī)藥機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的北部新城初現(xiàn)輪廓，交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善也為區(qū)域的發(fā)展做好了準(zhǔn)備，財(cái)富城北終于成為人們持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　隨著保利、萬(wàn)科、金科、華宇、藍(lán)光、東駿等知名開(kāi)發(fā)商揮師北上，北部新城的價(jià)值正在逐步提升。根據(jù)成都市城市綠地規(guī)劃，北部新城內(nèi)有800畝的植物園、15萬(wàn)平米北郊森林公園、3000畝的熊貓基地……。新都區(qū)房管局局長(zhǎng)何仁貴在記者之前的采訪中表示：“越來(lái)越多的二級(jí)城市以及外省人群選擇置業(yè)城北，說(shuō)明城北的宜居價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。”