一場價格戰(zhàn)的風(fēng)暴正在醞釀。

　　黃金周賣得好的都是高性價比的樓盤，很多開發(fā)商沒有想到，自己準(zhǔn)備的“中秋大禮”居然沒能送得出去。

　　陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州樓市一手住宅總成交量992套，這個銷量只有平時的一半，持幣觀望者開始與開發(fā)商展開“拉鋸戰(zhàn)”。

　　“價格上漲太快，從7月開始，市場行情就不是很樂觀”，昨天，有業(yè)界人士表示，黃金周這塊“驗金石”讓開發(fā)商考慮調(diào)價，一場力保全年銷量的暗戰(zhàn)或在第四季度拉開大幕。

　　穗樓市寒流冷了誰的心

　　黃金周買房者作壁上觀

　　“真沒有想到，黃金周看房的人比預(yù)期的少！可能是最近價格上調(diào)的緣故。”昨天，有樓盤銷售小姐對記者表示，他們提前準(zhǔn)備的促銷禮品都沒有送完。

　　陽光家緣官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州樓市一手住宅總成交量992套。有業(yè)界人士認(rèn)為，銷售陷入僵局的原因可能是，黃金周前不少樓盤已提前“出貨”成交；有開發(fā)商主動放慢出貨節(jié)奏保證利潤率；因樓價高企，不少市民已產(chǎn)生抵觸情緒。

　　寒桐投資總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，國慶黃金周的冷熱還不能單憑這幾天網(wǎng)簽情況來判斷。還應(yīng)該要看節(jié)前搶閘推盤的銷售情況，以及節(jié)后網(wǎng)簽量的變化，這樣才能得出比較真實的判斷。

　　就算是節(jié)后網(wǎng)簽情況有所回升，也改變不了銷量總體下降的事實。民間研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院和廣州搜房網(wǎng)統(tǒng)計表明：10月1日至8日，廣州105個樓盤共簽約了1242套，數(shù)據(jù)比陽光家緣好看一點，但依舊是今年以來的低位。

　　“目前樓價已經(jīng)處于歷史高位，成交萎縮已是必然。”韓世同認(rèn)為。數(shù)據(jù)顯示，八月份樓市的成交均價為9625元/平方米，目前已經(jīng)超過2007年的高點。而成交量應(yīng)聲回落，中金公司數(shù)據(jù)顯示，廣州市場從6月開始成交量回落明顯，成交套數(shù)跌至2009年底部(剔除2009年春節(jié)淡季數(shù)據(jù))，目前仍未走出底部。

　　“價格是僵局的‘系鈴人’。”東方證券高級分析師魏博調(diào)研總結(jié)了目前買賣雙方的心態(tài)。賣方心態(tài)：行業(yè)長期供需緊張，直到現(xiàn)在新開工還沒有跟上；宏觀經(jīng)濟(jì)及財政對房地產(chǎn)行業(yè)依賴，讓開發(fā)商吃了定心丸；地王頻出造成的價格比照效應(yīng)；2008年內(nèi)憂外患下房價跌幅仍有限等。

　　而買方心態(tài)則是，今年房價上漲幅度已經(jīng)很大，短期內(nèi)的大幅上漲導(dǎo)致房價短期內(nèi)面臨回調(diào)壓力；預(yù)期投資型需求在此價位繼續(xù)入市的可能性較低，一是因為防通脹預(yù)期導(dǎo)致的投資需求已經(jīng)得到部分釋放，二是因為除非短期再有30%以上漲幅，否則投資型需求此價位介入收益甚微，而短期再大幅上漲的可能較小。而自住型需求的承受能力有限。

　　魏博認(rèn)為，房價大幅上漲后造成賣方惜售、買方或謹(jǐn)慎或超出承受范圍，加之政策的微調(diào)也是由于房價的挑釁，所以價格是成交量下降的首位因素。解鈴還須系鈴人，僵局的打破還要靠雙方的退讓及價格的調(diào)整。

　　僵局破解的三種可能

　　第四季度房價或回調(diào)

　　解鈴的方式有多種，第一種可能是賣方直接降價。魏博認(rèn)為，這種可能性較小，因為賣方目前沒有壓力，今年開發(fā)商的業(yè)績和銷售回款目標(biāo)早已完成。

　　但買房者的觀點與此相左，近日搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項買房意愿調(diào)查顯示，有85%的被調(diào)查者認(rèn)為“十一”長假過后房價會下跌，因此，近八成的購房者不會在“十一”期間出手買房。參與調(diào)查的人士中，有九成的人選擇觀望。買房者形成共識，近期樓市“成交量跌”，有超過八成的被調(diào)查者認(rèn)為是由于房價短期內(nèi)漲幅過大造成的。當(dāng)問到“哪些因素會促使你不再觀望而出手買房”時，絕大部分的被調(diào)查者都選擇了“房價下跌”。

　　事實上，隨著成交量的進(jìn)一步下滑，上海、深圳已相繼有開發(fā)商降價賣房。而僵局破解的第二種“買方追漲跟進(jìn)”不大可能。魏博認(rèn)為，短期內(nèi)這種可能性也較小。

　　最具現(xiàn)實意義的是第三種可能，買賣雙方“隱性”讓步，繼續(xù)僵持，消耗時間。魏博認(rèn)為，住房消費(fèi)的效用是具有時間價值的，目前僵局的打破也有賴于時間發(fā)揮作用，即讓買賣雙方均作出隱性讓步。一方面隨著CPI的上漲，賣方不變的房價實質(zhì)上的相對價格是下降的；另一方面，時間也可為買方積累財富、增加購買力。

　　但這一點恰恰是政府不愿意看到的，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用由此減弱。魏博表示，最壞局面就是僵持和時間的消耗。

　　值得期待的是，供應(yīng)的增加可為僵持局面的打破提供“潤滑劑”。供應(yīng)的增加一方面在具體樓盤銷售率不變的情況下可以增加銷售量；另一方面，供應(yīng)的增加意味著可選范圍的擴(kuò)大，在壟斷競爭的行業(yè)，選擇的多樣化即可增加消費(fèi)者效用，促進(jìn)成交的增長。中金公司也認(rèn)為，隨著十月中下旬和十一月份供應(yīng)量的上升，成交量將呈現(xiàn)環(huán)比小幅回升態(tài)勢。

　　本報記者　戎明邁