前三季度，廣州市二手住宅房價漲幅超過三成。昨日，記者從滿堂紅地產(chǎn)報告中了解到，9月的市場繼續(xù)呈現(xiàn)高位整理態(tài)勢，9月份廣州總體(不含蘿崗、南沙)二手住宅成交均價為8996元/平方米，環(huán)比上升5.4%，同比上升30.1%。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰預(yù)計，由于業(yè)主和購房者對后市“合理價格”，出現(xiàn)了方向相反的判斷，“凹”型調(diào)整有可能延長至10月上半月。此外，最近兩個月，隨著短炒客戶逐批將手中物業(yè)套現(xiàn)，市場上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉(zhuǎn)變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購對象。

　　9月二手樓均價8996元/平方米

　　今年9月份的廣州二手樓均價再創(chuàng)新高，對比2008年12月的“低位”，前三季度的累計升幅已達到33.7%。繼8月份中心區(qū)的短炒客趁高出貨后，原芳村、黃埔這兩個次中心區(qū)的部分短炒客戶也在當(dāng)月出售持有數(shù)月的物業(yè)，賬面獲利在10%～17%之間。但另一方面，大部分二手小業(yè)主對后市繼續(xù)持樂觀態(tài)度，出售房屋的放盤價沒有明顯下調(diào)的跡象，令市場交投處于“停滯不前”的境地。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰分析，業(yè)界原來設(shè)想經(jīng)過今年7、8月份的重新儲備客戶過程，有效客戶的數(shù)量會重新回到正常水平，從而促使市場成交量逐步放大。但9月份的實際交易情況僅是跟8月份大致持平，可見“凹”型調(diào)整尚未結(jié)束，制約成交量放大的因素包括樓價、銀行對大額貸款的審批時限，以及市民在國慶黃金周前因計劃出外旅游而擱置看樓購房計劃等。

　　但最大的原因，是小業(yè)主與準(zhǔn)客戶之間對于所謂的“合理價格”的認(rèn)同度存在較大的差異，現(xiàn)在買賣雙方之間不能簡單地用“博弈”來形容，雙方對后市走勢的判斷已有各自的立場，且不在同一方向上，預(yù)計這種“高位”市場調(diào)整的時間有可能延長至10月上半月，此后成交量在每年最后兩個月的傳統(tǒng)旺季中才會有所改觀。

　　投資對象再次偏向高租值物業(yè)

　　由于今年前三季度廣州樓價上升急速，吸引了不少投資客入市選購物業(yè)，他們不太關(guān)注物業(yè)的租金水平，只要短期內(nèi)轉(zhuǎn)售能產(chǎn)生明顯收益，便會被列為首選對象。而在最近兩個月，隨著短炒客戶逐批將手中物業(yè)套現(xiàn)，市場上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉(zhuǎn)變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購對象。天河區(qū)的鉑林國際公寓、雙城國際公寓、嘉裕禮頓陽光、中怡城市花園、天惠嘉園；越秀區(qū)的好世界公寓；海珠區(qū)的雙子星城等單位租金超過65元/平方米·月的物業(yè)紛紛在近幾個月成交。

　　周峰認(rèn)為，投資首選對象的轉(zhuǎn)變符合正常的市場運行規(guī)律，前期的短炒物業(yè)經(jīng)過連續(xù)幾輪的“接力”后，操作成本已被大幅提高，大部分投資客必須通過銀行貸款方可介入操作。近期銀行對“高額度、高成數(shù)”的貸款申請“把關(guān)”較嚴(yán)，投資客要支付的首期成本也會相應(yīng)增多。此外，之前活躍在短炒市場上的物業(yè)多數(shù)是樓齡較長的老房子，單位租金比較低，一旦無法順利轉(zhuǎn)售，靠出租的收益可能仍無法抵償銀行月供款額、管理費等成本支出。

　　選擇高租金值的物業(yè)作為投資對象，一方面保證持有期內(nèi)獲取較高的租金收益；另一方面此類物業(yè)所屬樓盤在廣州二手樓市場上受認(rèn)同度極高，即使在樓市處于“調(diào)整期”內(nèi)，追捧的客戶仍不在少數(shù)，不用過分擔(dān)心“套牢”。 (記者 田桂丹 羅莎琳)