“金九”不見昔日景象，“銀十”開局略顯秋涼，樓市第四季度究竟何去何從？

　　十月本市新開盤項目超過61個，環比上月增長兩成，專家認為成交放緩在所難免。

　　□本報地產評論員 房蓉

　　困擾業界多時的“房荒”，出現戲劇性的逆轉。

　　根據本報綜合多家房產研究機構信息統計顯示：截至9月30日，10月本市新開盤項目超過61個，環比上月增長兩成。

　　值得一提的是，純新盤的上市量超過總數的四分之一，這為近期少有現象。諸如錦繡華都、恒盛湖畔豪庭、新弘國際城、日月光水岸花園等均為首次亮相。但業內人士卻一片看空，許多專家表示：“量漲價不跌會繼續抑制不少剛性需求的釋放，成交放緩在所難免。”

　　新推小戶型超六成

　　“由于上半年集中施工帶來的供應潮，使得上海第四季度的新房供應都保持在相對充足水平，其中小戶型產品尤為突出。”資深分析師薛建雄感嘆：上海樓市終于在本年度最后三個月回歸平民，給廣大的剛需購房者止渴。

　　根據研究機構提供的開盤資料，在55個新推公寓項目中，有著90平方米以下房源的樓盤達30個之多，其中不乏純小戶型社區。保利家園二期近期推出400多戶建筑面積68-88平方米的一房、二房。藝泰安邦新一期房源已于10月2日開盤，主力面積在59平方米到90平方米之間。同一天，中銳龍灣1號最新一期房源新推均為88平方米的小三房。鑫苑國際城市花園將于10月中下旬推出300余套兩房為主的前期熱銷小戶型，現已開始會員卡辦理當中。榮域二期房源預計將于10月中下旬推出，房源仍舊以90平方米左右的兩房為主。此外，中大九里德三期、萬科花園小城、保利葉上海、新弘國際城、東方帕堤歐、佳兆業·珊瑚灣等也扎堆去趕這波“剛需”潮。

　　事實上，中低價位、常規戶型受買方青睞已在假日樓市中得以體現。上海臺慶房產研展部統計數據顯示，10月黃金周期間，120萬元以下一手住宅成交660套，占總成交量的60%，從面積來看，黃金周期間購買70-90平方米住宅占最大比例，為36%，其次為90-110平方米住宅，占31%。

　　房價過高，供求矛盾交惡

　　來自漢宇地產的數據顯示，“十一”期間，全市商品住宅成交量僅為1977套，供求比為1.59：1。而今年“五一”供求比為1.29：1。對此，漢宇地產董事總經理施宏睿評價到：“供求雙方的矛盾越來越明顯。這種矛盾不僅體現在供應量和成交量的萎縮，還體現在供求比的不平衡上。”

　　供求比是評價市場走勢的重要數據，樓市的成交萎縮不是由于供應量的不足造成的，價格的上漲是造成成交萎縮的重要因素。施宏睿表示：“年初至今成交均價整體漲幅達到48%。這對于一直以剛性需求為基本支撐點的上海樓市來說確實需要一段時間來消化價格的漲幅。”

　　不吝營銷，開發商慎言降價

　　盡管專家指出房價居高不下是影響買房人出手的重要因素。但“慎言降價”依然是開發商的主基調。

　　以房展會上的表現為例，外環以內的樓盤幾乎沒有任何優惠方面，外郊環、郊環外的樓盤優惠幅度也僅僅是1萬元或者是房價1%左右。一些出現“地王”的區域，周邊房價還會有所上漲，不過新盤較為集中的區域打折促銷的力度可能會有所加強。

　　在房展會期間也看到一些促銷力度相對較強的優惠活動出現，如佳兆業集團開展了主題為“佳兆業幸福置業歡樂行”的活動，旗下佳兆業·珊瑚灣有近8萬元/套的優惠措施；富力灣獨棟別墅最高優惠額度超過5萬元；富力桃園聯排別墅最高優惠額度更達15萬元。新港美麗園大酒店還通過總價值40萬元的獎品為項目造勢。根據搜狐焦點地產網的統計：10月上海首次開盤的樓盤約19個，其中15個樓盤推出了不同程度的優惠政策。

　　上海弘基企業(集團)股份有限公司副總裁宋捷坦言：“真正的有效供應還是不足，有特色的營銷策劃就顯得更為重要。”

　　對于宋捷的說法，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理趙煒也表示贊同：“未來兩個月的樓市交易量仍將維持一定的水平，因為自住客的需求仍然存在。”臺慶房產副總經理陳史翎建議：對于購房者來說，第四季度一般為相對適宜的購買時機。