上海樓市在經歷了半年多的高速“去庫存化”后，開始出現調整跡象。不僅剛剛過去的9月成為今年以來首次供大于求的月份，而且10月第一個交易周只成交了29.49萬平方米的商品住宅，僅比去年同期因金融風暴造成的歷史低迷水平略高。

　　業(yè)內專家對記者表示，今年上海二、三兩個季度商品住宅就成交了1129萬平方米，比去年全年907萬平方米的成交量還高出24.5%。這一快速“去庫存化”提前透支了剛性需求，使得購買力出現不支跡象。據統(tǒng)計，上海樓市成交量在6月達到219萬平方米的月成交高鋒后，就逐月下滑。9月147萬平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。2009年三季度共成交商品住宅509.8萬平方米，環(huán)比二季度下滑了17.6%。10月第一周樓市的低迷開局，表明成交量下滑之勢還在延續(xù)。

　　住宅均價滑到15000元/平米以下

　　根據易居中國的統(tǒng)計數據，上周(10月5-11日)上海共成交29.49萬平方米，均價14145元/平方米。這一情況延續(xù)了9月下旬以來的成交萎縮局面。9月下半月至今，商品住宅的供應量為134.91萬平方米，成交量僅113.74萬平方米，供過于求十分明顯。而上周成交面積前10名的樓盤以萬元盤為主，最高的均價僅20616元/平方米，導致商品住宅均價重新滑落到15000元/平方米以下。

　　事實上，隨著豪宅井噴行情的結束，9月上海房價已經出現8.7%的環(huán)比跌幅，均價為16890元/平方米。房地產分析師薛建雄認為，除了房價上漲和購買力透支外，銀行房貸風向的轉變也值得重視。

　　目前購房貸款已經由上半年銀行主動放貸，轉為申請難度和審批層數逐月增加，成為影響成交量的重要原因。因此，房貸支持力度將是制約四季度樓市成交的重要因素。高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認為，預計年底前，隨著二套房貸收緊政策效用顯現，上海整體住宅市場將由年初的“急升”轉為“調整”。尤其在上海樓市的中、低端板塊和區(qū)域，房價經歷前幾個月急速上漲已處于較高水平，一定程度上抑制了自住需求，從而導致目前成交量下滑。

　　“量價齊升”轉入“有價無市”

　　不過，薛建雄認為，在上海不久前頻頻出現的高價地王等因素的支撐下，四季度上海樓市將出現“有價無市”局面，不會由前期的量價齊升轉為量價齊跌。

　　事實上，上海樓市的價格堅挺特色，在剛剛結束的“十一房展會”上顯露無遺。該展會主辦方提供的數據顯示，4天的房展會共意向預訂1379套房源，意向金額達到22.3億元，均價達到2萬元/平方米，遠高于去年“十一”長假期間11.7億元的意向金額和1.2萬元/平方米的意向均價，也高于今年5月的上海春季房展會簽約1103套和19.2億元的簽約總金額。

　　不過，由于10月開發(fā)商預期新推房源的樓盤將超過50個，遠高于之前每月30多個預推房源的數量，再加上去年下半年停工緩建項目今年以來加速施工后帶來的供應高潮，將使整個四季度的新房供應都保持在相對充足水平，過去因供不應求導致的價格上漲態(tài)勢將不再重現。目前購買力的不支已經愈發(fā)明顯，中國證券報記者獲悉，“十一”房展會之后，上海就有協和G品、泰欣嘉園等多個樓盤延緩推盤。因此，9月的供求量同時下降且首現供大于求的現象，可能會在四季度延續(xù)。但薛建雄認為，受到“地王”頻現的刺激，房價不太可能下跌。甚至一些出現“地王”的區(qū)域，周邊房價還會有所上漲，如前期售價僅4.5萬元/平方米的白金灣府邸，現在均價漲到11萬/平方米，這些高價樓盤賣不動還是要繼續(xù)報高價。上海證券分析師也認為，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盤的價格會比周邊房價高。因此，四季度的平均房價會有所下滑，但幅度不會太大；形成所謂的“有價無市”行情。