今年12月31日，個人購買超過2年(含2年)普通住宅對外出售免征營業稅的政策將到期，目前尚無優惠政策延期的準確消息。記者走訪沈城房產中介發現，二手房交易市場平穩，并未因此出現交易井噴態勢。

　　市場動向 沈城二手房房價略有下降

　　優惠政策即將到期，但二手房交易不但沒有出現想象中的搶搭末班車現象，交易量反而略有下降。

　　多家中介負責人告訴記者，由于二手房成交周期拖長，部分區域的二手房房價低于去年同期，和商品房房價上漲走勢明顯不同。

　　官方數據印證了這一說法。國家發改委和統計局發布最新信息顯示，今年9月沈陽二手房房價延續上月跌勢，較去年同比下降1.7%，環比上漲0.8%。

　　原因分析 多重因素影響二手房市場

　　二手房營業稅優惠政策還有兩個多月到期，二手房交易市場并未出現井噴，綜合經營人士和專家的分析，大致有以下原因：

　　今年8月前房地產市場迅速活躍，出現量價齊升，自住住房需求已得到大部分滿足。而房價的快速上漲，又使一部分需求尤其是非剛性需求受到壓制，轉向觀望。

　　雖然有營業稅減免優惠，但由于賣方市場條件下，營業稅都轉嫁給了買方并難以扭轉。因而買方享受實惠的只是取得產權2至5年的房產，買方對營業稅減免優惠政策反應較為平淡。

　　成本計算 兩年內賣房可能不賺錢

　　如果今年12月31日營業稅優惠政策終止，二手房交易要繳多少稅？房產經紀人王藝為記者算了一筆賬。

　　王藝以鐵西區一套120平方米、價值55萬元的房產為例。該房房齡3年，原購房價50萬元(含稅、入住費等成本)。按當前優惠政策轉讓可免營業稅；若優惠政策取消，按原營業稅標準(5年內全額征收)計算，賣方需繳主要稅費有：營業稅30250元、城建稅1512元、教育附加907元、個人所得稅約3460元、交易手續費360元等。

　　“這樣一算，賣方所需繳納的費用近4萬元，賣方投資50萬元的房產，兩年僅賺1萬元，遠不及定期存款2.79萬元收益(年利率2.79%)。 ”王藝說，“當然這是理論上的，賣方的稅負轉嫁給買方。 ”

　　趨勢分析 營業稅優惠恐難延期

　　二手房營業稅優惠政策，對購房人來說是個大利好，當下政策是否延續下去成為人們議論的話題。

　　上海明衛不動產智庫負責人蔡為民說，從實踐上來看，營業稅減免并未真正讓買方享受到實惠。征收營業稅時，賣方收取“凈價”，一切稅費由買方承擔；而當營業稅減免時，買方稅收負擔減輕，而賣方往往因此提高房價，買方的實際置業成本并沒有減少。

　　另一位房產專家表示，今年以來樓市量價齊升，房價甚至超越了2007年峰值，房價與買家承受底線差距擴大，不利于樓市的健康發展。營業稅政策對活躍二手房市場起到積極作用，但在房價高企的現實下，繼續推行優惠政策不利于國家稅收以及維護市場公平。

　　背景解讀 政策提振市場信心明顯

　　去年12月，國務院常務會議出臺旨在鼓勵住房消費的措施，其中之一便是二手房交易營業稅政策調整。

　　中國指數研究院副院長陳晟說，當時的狀況是樓市觀望情緒嚴重，正常的住房消費需求也被壓制，由于房地產行業關聯上下游數十個行業，緩解樓市觀望情緒，有利于擴大內需，防止因樓市不振向其他行業蔓延。

　　“二手房營業稅減免政策，直接導致交易成本降低，對于提振信心、活躍二手房市場起到積極作用。不過，限期一年表明這是臨時性政策，有既要活躍市場，又要防止投機、投資性需求過快擴張的用意。 ”陳晟說。

　　記者 胡海林