原寄望2009年樓價一路下跌準備在下半年抄底的市民，現在只能在天花板上操作了。

　　日前，廣州市國土房管局公布了9月廣州樓市的數據，至9月份，廣州樓價已經連續四個月攻占“9字頭”或以上的高地。而國家發展改革委、國家統計局的數據也來湊熱鬧，它們統計的9月份全國70個大中城市房屋銷售價格中，廣州新建住房銷售價格同比漲幅位居第一。讓人吃驚的是，9月份的成交面積依然有90.94萬平方米，而近四個月的月均成交量，更達到了令人咋舌的113.49萬平方米。高樓價并沒有逼出“潮退裸泳”。

　　樓價高而成交旺，成了廣州樓市近四個月來的常態，如果沒有強大外力的干擾，廣州第四季度的樓價極可能仍處于這高位水平線上。今年樓價繼2008年后再次“破九”，并無太多懸念。

　　數據剖析 價量齊升，改善投資型比例飆升

　　價升量跌的法則，很多時候往往會失效。至少在今年的廣州樓市中就表現得如此明顯。

　　市民的感覺是，今年廣州樓價漲了很多。房管局的數據也完全支撐市民的這種感覺。整個第三季度，廣州一手住宅成交均價達到9605元/平方米，比起第二季度8786元/平方米的價格，上漲了約10%。不要忘記，在今年第一季度，廣州樓價才剛剛站上“8字頭”達到8095元/平方米。第三季度與之相比，增幅達到了19%。

　　如果以今年兩個黃金銷售節點“五一”、“十一”來計算，其價格的升幅更有過之而無不及。合富輝煌集團市場研究部的監測數據顯示，今年“十一”黃金月與“五一”相比，各區房價上漲幅度均在15%以上。其中，花都、南沙、天河升幅普遍在20%-30%之間，番禺、白云的增幅都在10%以上。這些樓市重鎮成交價格大幅上升，全市樓價焉有不飆升之理？

　　如果價格飆升成交量劇減，量價呈反比狀態，這也屬正常現象。但如果價格持續攀升而成交量始終處于高位，量價呈正比狀態，那么說明這個市場有些不正常了。而當下的廣州樓市就處于這種狀態：第二季度樓價比第一季度上升了8%，成交量同時漲了7%，第三季度樓價環比上升了10%，成交量繼續攀升3%。

　　“當一個市場的改善型、投資型買家所占比例達到約70%時，才會出現成交量微退甚至增長的情況。”業內人士吳定金分析指出。而從近期的表現來看，廣州樓市改善型、投資型買家比例已達到了這一水平，“如果這一比例繼續上升，市場就會越來越不安全”。這些投資型、改善型資金來得快也去得快，一旦出現逆轉，現在看似空谷幽蘭的樓市就可能迅速變為殘垣斷瓦。對政府和買家而言，這都是要時時警惕和提防的。

　　前景預測 忘記裸泳，今年樓價站穩“9字頭”

　　對開發商來說，成交潮漲是最重要的，至于誰買走了房子，那無關痛癢。當成交量始終處于高水位時，開發商帶不帶褲衩都沒有“露羞”的擔憂，更不會想到用價格來遮羞。“第三季度的成交這么好，第四季度剛開頭，誰會降價呀？”合景泰富地產有關營銷負責人的話是當下開發商心態的集中反映。而在更為樂觀的廣州方圓地產顧問有限公司市場調研總監朱艷麗看來，“第四季度廣州樓價可能還會略有上升”。

　　如果第四季度的樓價和第三季度相比不變或者略有上升，結果會怎樣？我們先假設第四季度的月均成交只有70萬平方米，按照第三季度的樓價計算，市場成交金額就會達到201.71億元，開發商全年就會收金897.51億元，而全年的平均樓價就會達到9140元/平方米，是2008年后廣州樓價第二次登上“9字頭”，在全國經濟“保八”的情況下，廣州樓價已“破九”了。如果假設第四季度成交面積不變，廣州全年樓價要“穿九”，第四季度的樓價要下滑至8952元/平方米；如果要“破萬”，第四季度的成交均價則要上升至1.37萬元/平方米。“這兩種可能性都不大”，吳定金判斷說。

　　錯過了今年上半年置業機會的首次置業者，在下半年樓價的快速上升中只能望樓興嘆，并且只能再次寄望于明年樓價會下降。但明年的樓市，又有誰能準確預言？首次置業者可能就在這一再的寄望中蹉跎歲月，在等待中華發叢生。（張秀欽）