“現(xiàn)在是買房的時候嗎？”最近記者總接到這樣的詢問，事實上與“陰晴不定”的新房成交相比，最近一個月以來二手房市場的買賣要穩(wěn)定得多。

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)，9月份最后一周，深圳全市二手房成交3198套，日均457套；上周全市三級市場成交2808套，日均401套；而世聯(lián)周報顯示，本周(10月19日～25日)二手房市場成交3228套，日均461套，延續(xù)了之前的漲勢。

　　一直以來，業(yè)內(nèi)都將二手房的成交量視為衡量深圳樓市狀態(tài)的關鍵環(huán)節(jié)，一方面三級市場的盤源要比新房多得多，另一方面三級市場更難受到數(shù)據(jù)統(tǒng)計、調(diào)控政策等因素的影響，能真實反應樓市情況。而近期三級市場的佳音頻傳，恰恰說明在眼下入市與否的選擇面前，不少置業(yè)者已經(jīng)有了答案。

　　買賣博弈房價漸穩(wěn)

　　老沈一家最近都在寶安中心區(qū)選房，幸福海岸的大戶型二手房，喊出的單價是16000元／平方米，考慮再三后，老沈還是決定購買了，他說以寶安中心區(qū)現(xiàn)有的規(guī)劃和配套來看，區(qū)域價值非常明顯，地段保值性值得肯定。

　　然而每平方米差不多的價位，小李卻傾向于購買景田附近的二手房，盡管樓齡接近十年，小區(qū)設施也略顯滯后，但是小李卻認為福田的便利條件和綜合配套是其他區(qū)域難以享受的。

　　保值、抗跌，這已經(jīng)成為近期考慮買房的置業(yè)者的關鍵詞。在上步路某中介處，置業(yè)顧問黃先生告訴記者，下半年在上步紅嶺片區(qū)選購二手房的人明顯增多，多為改善性的自住需求，在關心地段價值、小區(qū)環(huán)境和周邊配套的同時，不少置業(yè)者都特別計算片區(qū)的租金價格，“大多數(shù)不是首次置業(yè)，在換房改善住房條件的同時，也不排除日后出租轉(zhuǎn)賣的可能。”

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，在房價高位堅挺的背景下，剛性需求和換房客成為當前樓市主力，但是這部分置業(yè)者在入市的同時，也對未來房價走勢有一定擔憂，“盡管是自住為主，但是同樣帶有明確的保值性。”因此從最近統(tǒng)計的三級市場成交分布來看，福田、羅湖、南山等關內(nèi)成熟片區(qū)的二手樓最旺銷。“事實證明，福田的物業(yè)尤其是靠近中心區(qū)的房子最抗跌。”在經(jīng)歷之前兩年的“牛熊變換”后，置業(yè)者更青睞關內(nèi)保值性物業(yè)也無可厚非。

　　“下半年至今，深圳房價都趨于穩(wěn)定。”世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平稱，不同于上半年市場的單向熱銷，年中以來市場始終在博弈，目前來看博弈后果就是房價漸漸企穩(wěn)，至少年底前深圳房價不會有大的起伏。“這種預期共識推動了三級市場回升。”

　　政策“轉(zhuǎn)向”不礙置業(yè)

　　“年底要不要買房？”新浪地產(chǎn)頻道的調(diào)查顯示，近半成網(wǎng)友選擇了“房價太高買不起”，三成人“繼續(xù)觀望”，選擇“急著用房需求很大”的被訪者不足兩成。而對年底前深圳房價的預期上也出現(xiàn)了分歧，過五成網(wǎng)友堅稱會下調(diào)，認為繼續(xù)上漲和保持平穩(wěn)的各占25%。雖然房價高企，但是仍然有半數(shù)網(wǎng)友對深圳房價近期下跌不抱信心。

　　“年底前看不到房價下跌的跡象。”工商聯(lián)全國房地產(chǎn)經(jīng)理人常務理事戴欣明認為，盡管房地產(chǎn)“政策市”的特征越來越明顯，但是今年樓市的“非常態(tài)”飄紅愈發(fā)說明了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和城市產(chǎn)業(yè)中的重要性。在實體經(jīng)濟尚未完全恢復之前，依然需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的帶動。他補充，市場預期、通脹壓力和政策帶動是支撐目前樓市回升的主要因素，而在這些因素短期內(nèi)難以消失的前提下，買家入市無疑是個好時機。

　　“即使是明年年初政策收緊，房價也不會應聲而下。”有分析人士認為，國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策手段，置業(yè)者已經(jīng)“爛熟于心”，無非是收緊銀根、嚴厲信貸，一旦重新出臺可能會引起一段時間的觀望和博弈，但是出現(xiàn)賣方資金鏈緊張、降價出貨局面的可能性很低。“一方面國家對于房地產(chǎn)市場始終希望維穩(wěn)，而不是全局打壓；另外政策清理對象是短線炒房客，就目前深圳房價來說，短線操縱的盈利空間已經(jīng)很小。”

　　而有市場一線人員告訴記者，目前三級市場上放盤者的資金實力普遍較強，短炒買家已經(jīng)很難看見，這也是深圳房價高位企穩(wěn)的原因之一。

　　自住長線宜出手

　　肖小平建議：自住需求和長線投資者，都可以趁現(xiàn)在樓市漸穩(wěn)局面出手，從保值性上而言，選擇一些成熟地段、品質(zhì)上乘的物業(yè)，對未來價格波動的擔憂比較小。長線投資客也應更多從自住客接受需求考慮，在保證租金回報的同時也能降低日后出售難度。

　　戴欣明則認為，關內(nèi)物業(yè)都值得持有，他提醒置業(yè)者，特別關注地鐵沿線物業(yè)，隨著未來深圳軌道交通的完善，也會出現(xiàn)新的溢價區(qū)域。

　　相關鏈接

　　置業(yè)提問：龍華片區(qū)新房和羅湖十年左右樓齡的二手房單價基本持平，自住應如何選擇？

　　專家解答：結合自身生活需求來定奪。如果注重生活品質(zhì)和居住氛圍的，可以選擇關外新房，畢竟小區(qū)配套和功能設施要完備許多；如果是對區(qū)位要求較高，務必離工作單位近的，則關內(nèi)優(yōu)勢大。

　　置業(yè)提問：是否應該等到明年年初政策明朗時，再做買房打算？

　　專家解答：至少目前來看，政策尚未明確何時收緊。中央三令五申保持積極財政和寬松貨幣政策不變，在實體經(jīng)濟僅部分回暖的前提下，房地產(chǎn)還要肩負拉動經(jīng)濟的作用。況且一旦政策收緊，也是打壓短線炒家，對自主性買家和保值性房產(chǎn)，影響有限。

　　置業(yè)提問：眼下什么類型房子保值性最好？哪些區(qū)域相對抗跌？

　　專家解答：在關內(nèi)新盤奇缺的情況下，關內(nèi)成熟地段的上乘品質(zhì)物業(yè)都具備很強抗跌性。另外隨著軌道交通的遍及，關外地鐵沿線房子也值得關注。參考北京、上海的例子，地鐵開通后迅速造就了房價“高地”。(盧青)