10月北京樓市開局不利，截至10月20日，除去政策房，實際成交的期房商品住宅為4415套，同期成交的現房商品住宅為1032套。環比9月同期，實際成交的期房商品住宅成交套數下降了29.2%，現房成交環比也下降了42%，降幅明顯。11月的市場供應在一定程度上受到9月和10月的市場表現影響，雖然新開盤量有所下降，但多達41個樓盤中仍有一些值得關注的熱點項目，8000個排號的美立方仍會開盤，華貿城新一期也會入市開盤；此外，還有如萬科藍山、天潤福熙大道等純新盤進入市場，因此，樓市11月仍然值得期待。

　　后勢預測

　　預測一：更多純新盤將選擇低開

　　亞豪機構的數據顯示，今年11月有41個樓盤計劃開盤。雖然媒體報道指出11月開盤量出現下降趨勢，但整體來看，今年11月的開盤量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一個項目，比2008年多了5個項目，但相比火熱的2007年56個項目來看，還是減少了一些。不過多位業內人士表示，從今年北京樓市的走勢來看，今年和2007年的市場有些相近，而且11月樓盤的走勢也和2007年會有所相似。

　　11月預計入市的純新盤大約有13個，從這些純新盤的價格制定來看，多數采取的是低開策略。“這一點和10月份有些相似。”月亮河公園營銷總監張奕奕認為，11月份的新盤采取低開策略，對樓市的影響還是很大的。今年4-9月樓市銷售火熱，不論是純新盤還是老項目后期，多數采取高開策略。一方面是當時樓市火熱，開發商看到排號的人多立馬坐地漲價，另一方面就是購買者追漲的心態明顯，給開發商漲價提供了堅實的基礎。從10月份開始，純新盤采取低開策略，說明其對后勢的看法存在不明朗或分歧。“今年的11月和2007年的11月的市場表現類似。”張奕奕認為，純新盤低開的現象越來越明顯，這樣對其他開發商和購買者的心態影響將很大。

　　多個業內人士均持有上述觀點。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，2007年北京樓市價格飆漲，到11月份一路飆飛的房價走勢放緩，開盤價格和成交數量均出現疲態。“今年也是前9個月價格瘋漲，10月開始放緩，11月份可能出現價格和交易量均放緩的局面。”楊少鋒表示，如果按照2007年的走勢來看，今年11月的樓市走勢應該屬于下降趨勢。

　　預測二：開發商多會“保價舍量”

　　記者在采訪幾位準備低開的開發商時發現，其實公司內部對是否低開都有一定的分歧和爭議。“在開盤前一天我們最終價格還沒確定。”10月份某低開純新盤的負責人告訴記者，他們在確定開盤價格時內部分歧很大，有的認為低開能快速實現樓盤銷售，有的則認為，高開的風險也不大，樓市的余熱還能持續。不過，最后該項目采取的是低開，因為他們更希望在淡季中有所表現，同時，11月還計劃持續推盤。

　　另外，多個準備11月份開盤的開發商接受記者采訪時表示，價格目前還暫未確定，這在一定程度上也表現了開發商對后期走勢預期的不明朗。尤其是純新盤低開策略的影響，使得部分價位高的老項目不敢輕易開盤，不敢輕易制定開盤價格。“雖然開發商多數完成年度銷售任務，今年短期內不會有資金壓力。但對于今年后2個月到明年3月份，多達5個月的銷售‘垃圾時間’比較擔憂。”著名投資專家杜春飆指出，多數房企對今年后2個月的走勢并不是很擔心，他們更擔心的是今年后2個月的淡季，對明年一季度產生影響。這樣影響如果傳遞到明年，市場就會再次發生變化。

　　“大幅度調價的樓盤會很少，即使出現樓盤價格調整也是小范圍的。”亞豪機構副總經理高姍認為，11月轉入傳統銷售淡季，開發商在對市場形勢的判斷上也趨于保守。同時，受到今年存量快速消化的影響，多數開發商可售房源不足，企業面臨著持有流動性過剩、資金相對充足的現實，部分樓盤更愿意等一個更好的時機、更好的價格點上出手。但是從價格上看，11月即將開盤的項目價格仍在持續走高，這種現象說明，樓市的博弈現象進一步加深，開發商在當前采取了“保價舍量”的策略來應對市場變化。

　　預測三：整體市場趨于平穩

　　多數專家認為，11月份的價格仍舊會保持高位，但交易量會有所下降，這也就是開發商的“保價舍量”的策略。北京鴻瀚房地產經紀有限公司副總經理曹傳勇認為，9月份，北京商品住宅成交均價已達14377元/平米，已超過2007年房價歷史最高13931元/平米。8月份已到今年樓市回暖的“階段性頂部”，9月份成交價格與8月份14849元/平方米環比降3%。

　　“銷售回暖帶動價格攀升將加劇供需雙方的博弈，而供需雙方對價格預期的差距正在拉大，構成助推成交量下滑的力量。”曹傳勇分析認為，11月份價格高位徘徊，客戶購房意愿下降，銷量下降，房價環比增幅極有可能到達高點，其后漲幅會慢慢縮小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及價格下降，后期不會出現連鎖反應，主要由于前幾月大部分開發商多已完成年底前任務，資金回流多達到預期，市場不具備大幅下跌的動力。

　　中原地產李文杰也認為，11月份北京樓市還能保持一個相對平穩的狀態。“目前不論是從交易價格、交易量和政策來看，都能保持一個相對平穩的狀態。”李文杰認為，這種平穩的狀態是政府、開發商及部分購房者都能接受的。所以不論是從政策，還是從開發商的心態來看，11月份調整和變化的動力不足，所以11月樓市不會出現大起大落。對于購買者來說，本月更應該關注純新盤，建議不要輕易購買部分價格走到歷史最高的老項目后期。