據北京房地產交易管理網數據，截至10月28日，今年北京二手房住宅成交200019套，而一手房住宅成交140367套，二手房成交量較一手房多出近6萬套，在2009年成為樓市的主力，占據樓市總成交的58.8%。

　　對此，業內人士認為：“今年一手房市場供應不足以及房價的不斷上漲，導致部分自住需求被擠壓到性價比相對較高的二手房市場上，同時，隨著城市的開發，核心地段的新房所剩無幾，城區內的二手房以其良好的地段優勢受到了購房者的青睞。”

　　●現象：二手房市場投資客增多

　　“在今年二手房市場出現的一個新現象就是——投資客增多。”中原地產華北區董事總經理李文杰指出，“以往二手房市場中，以自主需求為主，而今年，大量的投資客轉移進入二手房市場。由于中心城區地段優勢明顯的區域很少有新房供應，因此投資客看重的是二手房的地段優勢。”

　　“由于投資客的增多，高端住宅的成交量明顯大于往年，往年10月份高端住宅成交量占比大概在6%-8%，而今年高端住宅的成交量基本維持在10%左右，主要為改善和投資型需求購買。”21世紀不動產高級分析師孟奇介紹。

　　●原因分析：

　　新房供應從緊 購房者相中二手房

　　在北三環某中介門面店內，張女士簽下了一套在售的二手房，據了解，她所選擇的這套大戶型房位于北三環，是2001年修建的，價格為22000元/平方米，“原本打算購買的新房位于北四環附近，售價為30000元/平方米，可是在二手房中介這里卻發現了更為合適的房源，雖然是2001年建的，但是價格便宜，并且位置還不錯。現在在四環以內找房，新建項目價格太高，選擇二手房比較合適。”

　　筆者在走訪中了解到，目前城區內新房供應較少，在五環之內，在售的多為老項目后期，同時，由于去年受到金融危機的影響，商品房開工面積縮減，從而影響到今年新房的供應量。“隨著城市的開發和發展，目前城市核心區已經很少有新項目供應，尤其在二、三環之內，新建的基本上都是高端住宅，很少有普通住宅的供應。”孟奇介紹。

　　據了解，11月已公布的開盤項目均價為17008元/平方米，這與3月商品房價格低谷期相比，漲幅達54%。二手房目前均價為11920元/平方米，與1月相比，漲幅為34%。業內人士指出，雖然新房與二手房由于項目的檔次等原因其價格并不具有可比性，但在同區域內，一般而言，部分新房的價格一般都大于二手房，同時二手房買就有產權，即買即住，還具有產品全、選擇范圍廣等特點，滿足了購房者的需求。

　　稅費減免政策刺激需求

　　二手房為何在今年交易如此火爆？美聯物業市場專家認為，營業稅由原來的5年內全額征收改為現在的2年內差額收取，同時契稅減免等一系列的稅費減免政策，在很大程度上促進了市場回暖，使有購房需求的消費者趕在今年內買房。

　　據了解，今年二手房市場房源掛牌量猛增，尤其是進入第四季度，5年內二手房源供應量占市場總供應的六至七成，而此類房源的成交量占比達到65%左右，“二手房稅費的減免政策即將到期，未來政策走向難以預測，這造成了部分有交易意向的業主和購房者，在年內紛紛出手完成交易，二手房處于供需兩旺的市場格局，與一手房供不應求形成了鮮明對比。”亞豪機構市場總監郭毅認為。

　　●走勢：一二手房成交量倒掛仍將持續

　　據21世紀不動產高級分析師孟奇介紹，上海從2004年開始，二手房便已經成為成交的主體，這是房地產市場發展成熟的一個重要標志。前幾年，北京的新房供應量大于二手房，并且二手房市場本身也發展得不太成熟，導致二手房一直處于住宅市場的次要地位。去年由于金融危機的影響，商品房開工面積縮減，從而影響到今年新房的供應量，致使今年二手房成交總量大于新房。這種現象的出現雖然與金融危機的影響有關，但這也是市場發展的一種過渡，是北京房地產市場逐漸走向成熟的標志。

　　“隨著經濟情況的好轉，商品房開工面積將逐月上升，預計明年上半年，會迎來新房的供應高峰，而二手房成為成交主力的現象仍將持續。”文/陳曄