“保險資金開始涉足不動產領域，優勢寫字樓物業，將成為關注的重要目標。 ”“雖然三季度市場的吸納量止跌回升，但由于新供應量較大，未來租金預期仍處下行。 ”“上海甲級寫字樓可能在2011年迎來真正觸底反彈。 ”

　　市場初現曙光

　　受上半年整體市場回暖的刺激，從今年第三季度起，上海甲級寫字樓市場出現回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。

　　據相關機構第三季度房地產市場報告，第三季度上海甲級辦公樓平均租金為6.1元/平方米/天，環比下降了3.6%，但降速已經放緩。與此同時，租賃需求有明顯的增長，凈吸納量接近14萬平方米，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對比。從空置率來看，由于陸家嘴三季度空置率都有明顯下降，帶動該區域整體空置率較二季度下降2個百分點。

　　對比住宅市場價格的節節攀升，目前上海部分區域的寫字樓與住宅售價倒掛明顯，個別寫字樓項目甚至傳出打折消息。價格的 “洼地”，重啟辦公物業投資潮。

　　據悉，目前寫字樓市場的投資者有幾種類型，即中小企業個人投資、企業自用投資以及大型金融機構的大宗購買。

　　金融機構大肆抄底

　　相對于寫字樓租賃市場的低迷，買賣市場近來仍處活躍態勢。利用市場調整的有利時機，部分資金充裕的國內投資者及自用買家頻頻出手，這其中金融機構在近期幾宗大宗交易中表現搶眼。

　　在浦西市場，SOHO中國收購了摩根士丹利位于靜安區的甲級寫字樓東海廣場，均價每平方米34000元左右；在浦東陸家嘴，上海農村商業銀行以接近每平方米50000元左右的價格買下中融碧玉藍天大廈10個辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國農業銀行以44000元/平方米買下浦江雙輝大廈37個樓面。同時，外資銀行通過收購或長期租賃物業而獲得寫字樓冠名權的案例也時有發生，如新加坡星展銀行與陸家嘴金融中心大廈簽訂10個樓面的租賃合同，并獲得該樓的冠名權，恒生銀行也洽購陸家嘴另一棟寫字樓多個樓面，并爭取冠名權。

　　種種跡象顯示，開發商、金融機構等對上海寫字樓和商鋪的興趣在增強。而在上海以外，金融機構在全國也正在興起一股寫字樓購買高潮。

　　2011年或觸底反彈

　　盡管住宅市場已出現強勁反彈，但寫字樓租務言復蘇為時尚早。

　　“上海寫字樓中線供應仍然過剩，盡管空置率收窄，但租金不會反彈，預期未來二年仍有不少新供應，故對該市商廈租務前景不表樂觀。”某外資銀行亞太區負責人說。

　　以浦東新區為例，第三季甲級寫字樓市回穩，但從整個市場來看，區域本身仍屬供過于求。新項目的落成以及后市放量的增加，將壓制寫字樓租金的回穩。

　　另據高力國際三季度報告稱，預計2009年上海甲級寫字樓租金降幅在15%左右，并可能在2011年迎來真正的觸底反彈。

　　【延伸閱讀】

　　險資鐘情商業地產

　　保險資金即將“開閘”投資樓市，房地產業期待保險資金能“解渴”。10月1日，修訂后的《保險法》出臺，明確規定允許保險資金投資不動產，相關細則也隨之出臺，保險資金進入樓市的身份終于得以“陽光化”。

　　2009年7月，國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協議，兩者將在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位的合作。

　　一時間，保險資金借道信托“潛伏”房地產投資領域成為人們的新鮮談資。

　　目前，通過直接和間接方式投資不動產的保險資金，已經在市場上形成一種不可小視的力量。在新《保險法》的正式實施前夕，險資在進軍不動產領域更加積極，采取多種方式延伸觸角。業內人士表示，保險資金進入不動產的主要目的是為了獲取租金回報，而不是炒樓。因為通常股票的投資收益率在10%以上，但其風險偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個收益率在6%至10%的投資渠道，而商業地產無疑成為不錯的選擇，既保證穩定的收益，又使得保險公司在做資產組合時有更多的選擇。 （崔琳）