在特色市場經濟的初級階段，我們的“房地產”是一個典型的“制度相對不健全，有法不依、執法不嚴”的行業。

　　基于這個大前提，以及樓市本身的周期性調整(抑或“調而不整”)，我們可以發現，二套房在通脹嚴重和通脹預期強烈的時期，往往成為樓市泡沫的助推器。因為，借助銀行貸款來炒房的做法，不僅直接衍生了許多投機客和投資客，還間接的拉升了市場對未來的過高預期，進而帶動一批恐慌性需求也加入其中，典型的還屬07年的樓市。

　　當然，不能因為他在特殊時期的可炒作身份，就給他貼上“遺臭萬年”的標簽。在09年的樓市回暖中，二套房的放寬對于刺激投資性需求蘇醒，提振合理的改善性需求，進而助推市場信心的恢復，也是功不可沒！

　　既然，二套房功、過皆有，而且“功、過”是屬于不同質的東西，無法進行量的比較，因此不能對二套房政策的收緊，簡單的給個對錯了事。至于，近來的事實或傳聞二套房再收緊消息，就只能兩分法來看待了，筆者到認為：市場最應關心的是二套房政策的未來動向，進而作為決策依據之一。要判斷二套房政策的未來走向，必先了解他的來龍去脈，以及地位和作用：

　　縱觀這些年的房地產市場，筆者認為，

　　1、二套房是樓市泡沫的助推器。

　　眾所周知，二套房衍生的投機客和投資客，為07年的房地產泡沫做出了巨大的“貢獻”，尤其是在“炒作成風到炒作成瘋”的過程中，許多恐慌性需求的加入，終于將樓市推向了死亡的邊緣，于是就有二套房被“一刀切”式的收緊。由于，當時正值9月27日，也就是一年中的“尾巴期”，銀行的信貸指標即將用完，再有銀行的客戶去貸款，一刀切式的政策就會發生作用。這就有了樓市的急轉之下，然后是一年多的市場觀望。(央行、銀監會聯合發文，規定對已利用貸款購買住房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍)。當然，樓市泡沫的“產生和刺破”并不都是二套房的錯，也與銀行的信貸支持分不開，但這終究無法否認二套房“樓市殺手”的本色。

　　2、二套房是調控主力軍、先行軍。

　　為什么是主力軍？因為二套房不論是被封殺還是被放寬，都直接左右著投資客和投機客的活躍程度，而這兩部分需求不僅占據著很大的市場份額，更能夠直接或間接的影響市場預期。不論是“927”大封殺，還是08年底的放寬尺度，都為樓市的轉向起到了很大的作用。雖然09年的前三季度，剛需牢牢占據著市場主力，但這并不能否定投資客和投機客，對市場信心的回暖所起到的“溫熱”作用。尤其是07年的大封殺，對樓市的轉向則起到了立竿見影的作用，之前是熱火朝天，而之后則是漫長的寒冬。

　　為什么是先行軍？二套房在政策調控的過程中，不僅起到主力軍的作用，而且還是起到試探或試溫的作用。在09年，二套房還沒有來得及大展拳腳時，就在7、8月份被收緊，大量的投資和投機剛要蠢蠢欲動便“胎死腹中”。為何？因為中央在08年底出臺新二套房政策的根本用意，是讓銀行自行控制風險，并靈活引導改善性需求和良性的投資性需求入市，進而刺激市場回暖，而且事實也證明是成功的。而轉過6月份，也就是房價正向增長開始，潛規則開始盛行一時的時候，中央便對銀行失去了信任。因此，迅速收緊二房,讓銀行從“自控風險到被動防范,”，而市場也從非理性苗頭被及時的潑了盆冷水。當然，7、8月份的調整還是以防范和試探市場為主。

　　3、二套房需要嚴格“區別對待”(改善性和非改善性)。

　　事實上二套房政策不論是收緊還是放寬，都造成了一定程度的誤傷。尤其是07年的“927”新政，一刀切式的收緊，把相當一部分合理的改善性需求也擋在了門外，這當然是在特殊時期可以理解。而08年年底的適度放寬，則是對之前受二房收緊而誤傷的需求的合理釋放。比如成都的改善性需求，如果是已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，就可以比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。這就為一刀切式的政策留下了回旋的余地，也讓調控更加的精確化和盡量的合理化。隨著樓市的持續回暖，眼嚴格區分二套房中的不同客戶，就成為了未來調控首先需要解決的問題。

　　4、二套房屬于“有保有壓”的被打壓部分。

　　政策的調控是一個動態的過程，未來二套房政策走向，除了要看二套房在市場中的地位，更重要的是要看當下的樓市形勢。因為，在一個調控的關鍵時期，任何一個錯誤或者說欠準確的政策，都可能令之前的調控前功盡棄。那么當下的形式就是樓市已經全面回暖：不僅房價、成交量、投資增速(9月完成投資額3903億元，同比增長55.93%，環比增速達24.2%，單月同比增速創近5年來高峰。)、市場信心等大部分部分趕超歷史最好時期，也遇到了囤地、地王、房價反彈過激烈、通脹預期強烈等問題，而且有些還很嚴重。因此，調控的基調必然是從“保8%”向“有保有壓”過度，也可以說是在保8的前提下，盡量維持市場的額穩定回暖，也就需要對一些救市副作用進行打壓。

　　作為政策調控的主力軍和先行軍，二套房的收緊則是首當其沖，這一點在7、8月份已經看到了，未來的政策趨勢不僅是要嚴格區分二套房的“改善性和非改善性”需求，最重要的時對于銀行“潛規則”的治理，再加上鄰近年關，各銀行的信貸額度已經不多，必然會導致二套房的收緊之聲再起。

　　可以預料，未來的二套房政策，會是防范“通脹預期”變為“通脹”的重要一點，也是防范投資客和投機客在此炒作的關鍵環節，因此嚴格區分后的區別對待，肯定是二套房的關鍵詞之一。至于判斷的正確與否，還是靜候12月份的經濟工作會議吧。（張宇良）