10月，廣州樓價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，成交量環(huán)比大跌39.6%；今年7月，廣州樓價(jià)也曾突破萬(wàn)元大關(guān)，其成交量環(huán)比同樣大跌24.4%。

　　巧合？必然？

　　無(wú)論業(yè)內(nèi)專家還是開發(fā)商，其看法都更傾向于后者。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，盡管輿論不斷吹風(fēng)“廣州樓價(jià)即將進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代”，但當(dāng)萬(wàn)元樓價(jià)真正來(lái)臨，消費(fèi)者在心理上仍未能接受，“因此，10月成交量才會(huì)慘跌”。

　　兩年前的10月，廣州樓價(jià)首次突破萬(wàn)元大關(guān)，結(jié)果眾所皆知。兩年后的10月，廣州樓價(jià)又一次突破萬(wàn)元大關(guān)，成交量同樣跌至50多萬(wàn)平方米，結(jié)果又將會(huì)如何？

　　數(shù)據(jù)剖析

　　高樓價(jià)緊信貸縮減成交量

　　對(duì)于廣州樓市歷史來(lái)說(shuō)，54.9萬(wàn)平方米的月度一手住宅成交量并不算太差。去年低谷時(shí)，還曾經(jīng)有過(guò)23萬(wàn)平方米的成交量。不過(guò)，54.9萬(wàn)平方米的成交量，在今年就顯得有些刺眼，自從今年3月以來(lái)，廣州還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)低于60萬(wàn)平方米的成交。更何況，這是一年中過(guò)往成交最旺的10月。

　　“這樣的成交量確實(shí)有點(diǎn)少，如果在正常年份，10月份的成交量應(yīng)該有六七十萬(wàn)平方米，”中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)出如此感嘆，“之前幾個(gè)月的大量成交，更顯得10月份的萎縮有點(diǎn)不正常。”

　　確實(shí)如此，今年6至8月，廣州一手住宅創(chuàng)下連續(xù)三個(gè)月總成交量的歷史新高，即使在9月份，其成交量也高達(dá)90.94萬(wàn)平方米。進(jìn)入銷售旺季的10月，成交量卻突然大跌近四成，的確顯得有些不太正常。

　　究竟是什么原因?qū)е铝?0月成交量的急轉(zhuǎn)直下？

　　“高樓價(jià)”。業(yè)內(nèi)人士吳定金直接給出了這樣的答案。而這也是新世界中國(guó)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人的答案。更直接地說(shuō)，是萬(wàn)元/平方米以上的高樓價(jià)。翻看廣州樓市歷史，除今年7月以外，廣州其余六個(gè)樓價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)的月份，其成交量均跌至60萬(wàn)平方米以下，不足正常年份的平均水平，說(shuō)明“廣州市民對(duì)萬(wàn)元樓價(jià)還要有慢慢接受的過(guò)程”。其實(shí)，價(jià)升量跌是市場(chǎng)的正常規(guī)律。在北京、上海、深圳等一線城市，這一現(xiàn)象早在七八月份已經(jīng)開始出現(xiàn)，廣州能熬到10月才出現(xiàn)，已經(jīng)非常厲害了。

　　另一方面，銀行信貸收緊，也是導(dǎo)致成交萎縮的重要原因。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月，我國(guó)新增人民幣貸款為2530億元，為今年月度最低。總體新增貸款的減少，房地產(chǎn)方面所能得到的貸款也會(huì)同步減少。“年底銀行在住房貸款方面還是收緊了，部分銀行業(yè)開始挑客。現(xiàn)在多次置業(yè)者利率下浮還有可能，但首付四成的口子收得很緊”，中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。當(dāng)然，信貸的收緊并不是說(shuō)明二套房貸政策有所改變，而是銀行全年的放貸額度已經(jīng)基本用完，銀行業(yè)不能再大開“水閘”。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么高，絕大部分市民都只能通過(guò)貸款來(lái)買房，銀行關(guān)小“水閘”，成交自然會(huì)減少。

　　至于有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是供應(yīng)量的不足導(dǎo)致成交減少，這在10月并不成立。確實(shí)，廣州今年一手住宅供不應(yīng)求的狀況非常突出，但在9、10月份這種狀況有所緩和。9月，廣州批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅達(dá)到140多萬(wàn)平方米，10月也有65萬(wàn)平方米，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)月的成交量。

　　走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　明年會(huì)有預(yù)想不到的困難？

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠11月初再次拋出了他的“悲觀”論調(diào)：買房不是抗通脹的最好手段。他認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度超過(guò)了通貨膨脹速度，買房就不能抗通脹。

　　不過(guò)，看來(lái)廣州的投資者并不認(rèn)同。10月，廣州1.8萬(wàn)元/平方米以上價(jià)格段住宅的成交量占12.4%，和今年7月相同，位居今年最高。而能買得起1.8萬(wàn)元/平方米以上房子的市民，要么就是投資客，要么就是帶有投資意向的多次置業(yè)者。在高樓價(jià)將自住型首次置業(yè)者大量擠出市場(chǎng)后，投資客和帶投資意向的多次置業(yè)者就成了市場(chǎng)的主流買家。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只要這些買家不大量流失，廣州樓市的成交就不會(huì)一敗涂地。

　　“今年11、12月兩個(gè)月，估計(jì)成交量至少能達(dá)到50多萬(wàn)平方米”，合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江這樣認(rèn)為。至少在11月，成交量會(huì)有所反彈。“今年廣州一手住宅成交量會(huì)超過(guò)2006年的924萬(wàn)平方米，略低于2004年的962萬(wàn)平方米”。目前廣州成交量為827萬(wàn)平方米，只要11、12月月均成交量超過(guò)50萬(wàn)平方米，就能超過(guò)2006年。

　　黎文江樂(lè)觀的是今年，世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)明年也非常樂(lè)觀。后者日前發(fā)布了《2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，認(rèn)為在寬松的貨幣、財(cái)政政策刺激下，中長(zhǎng)期內(nèi)通貨膨脹的威脅仍然存在，投資客購(gòu)房熱情高漲，市場(chǎng)熱度依然較高。

　　和專家、機(jī)構(gòu)的樂(lè)觀不同，部分開發(fā)商反而對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)心存擔(dān)憂。某香港上市房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就認(rèn)為，11、12月廣州一手住宅的成交量肯定還會(huì)下滑，“最終未必能保住50萬(wàn)平方米的成交量”。對(duì)于明年，該負(fù)責(zé)人則表示，今年的良好銷售必然使得開發(fā)商在明年初繼續(xù)提高價(jià)格，銷售會(huì)陷入僵局；及后，因成交的下滑及樓市降溫政策將使房?jī)r(jià)漲速放緩，甚至可能下跌，不過(guò)成交量仍會(huì)處于膠著狀態(tài)，“明年會(huì)有預(yù)想不到的困難”。