編者按：在國(guó)內(nèi)，房子由原本純粹的消費(fèi)品轉(zhuǎn)為投資品的特征已經(jīng)越來(lái)越多。就像典型的投資品——股票一樣，概念炒作已然遍地開(kāi)花。比如，上海的迪士尼概念，海南的國(guó)際旅游島概念、股市在為之瘋狂的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也一頭栽了進(jìn)去，炒得不亦樂(lè)乎。地產(chǎn)投資周刊這次選擇了炒迪士尼概念的上海川沙樓市及炒滬杭高鐵概念的浙江桐鄉(xiāng)樓市進(jìn)行了樣本解讀，在此提醒投資者：保持頭腦清醒，莫被概念炒作牽著鼻子走。

　　“金九銀十”過(guò)后的上海樓市在“搭優(yōu)惠政策末班車”的影響下，近期又經(jīng)歷了一波成交小高潮，但是由于政策面沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)變，樓市交投熱情又逐漸熄火，可偏偏有一個(gè)板塊越漲越歡，那就是剛宣布正式“迎娶”迪士尼的浦東川沙。

　　上海迪士尼項(xiàng)目一談就是十幾年，而川沙房?jī)r(jià)暴漲只用了十幾天。記者上周末進(jìn)行的實(shí)地調(diào)查也真切感受到，客觀原因造成的供不應(yīng)求結(jié)合主觀的概念炒作，使得川沙樓市不斷地在“吹氣球”。

　　從打八折到房?jī)r(jià)翻番

　　“對(duì)不起，我們一視同仁，現(xiàn)在一點(diǎn)優(yōu)惠都沒(méi)有，均價(jià)就是每平方米2萬(wàn)，最低的一套也要1萬(wàn)9千多。”面對(duì)記者詢價(jià)后表現(xiàn)出的詫異，鼎鑫名流苑的售樓小姐似乎早已習(xí)慣，并且很不以為然，“別的地方都不漲了，眼下只有我們這在漲，你自己可以去了解一下。”

　　售樓小姐說(shuō)得也沒(méi)錯(cuò)。來(lái)自同策房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，自本月初迪士尼“落滬”得到官方核準(zhǔn)后，位于郊外環(huán)的川沙的商品房成交均價(jià)大漲31.6%，而同期上海其他環(huán)線區(qū)域的均價(jià)漲幅多不足2%，中外環(huán)等區(qū)域的均價(jià)甚至下跌了6%。

　　“我們也覺(jué)得漲得很離譜。”由于鼎鑫名流苑已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，記者在小區(qū)內(nèi)恰遇一對(duì)來(lái)辦交房手續(xù)的年輕夫婦，他們是在今年年初購(gòu)買的，單價(jià)是一萬(wàn)多，現(xiàn)在顯然市價(jià)已幾乎翻番。據(jù)悉，基于后來(lái)上海樓市一路上揚(yáng)，在迪士尼落地的消息公布之前，鼎鑫名流苑的均價(jià)也漲到1.5萬(wàn)元左右，但是樓盤(pán)賣得并不算快，可就在迪士尼“敲定”后，開(kāi)發(fā)商先是報(bào)價(jià)1.7萬(wàn)，后來(lái)干脆直接拉升至2萬(wàn)。

　　記者上周六趕去，就是因?yàn)榈弥��?dāng)日會(huì)新推50多套房源，但是到現(xiàn)場(chǎng)后卻被告知由于登記者太多，已于兩天前開(kāi)盤(pán)，中小戶型也已售完，只剩大房型。“兩周前我們推過(guò)40多套一房?jī)煞浚��?dāng)天就被搶光，均價(jià)也是2萬(wàn)。”在售樓小姐看來(lái)，漲幅驚人的價(jià)格并沒(méi)有對(duì)銷售構(gòu)成阻礙，“我們這西面要規(guī)劃一個(gè)大公園，再過(guò)去幾公里就是迪士尼，走到地鐵站15分鐘，所以以后房?jī)r(jià)漲到3、4萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。”

　　“真是冰火兩重天啊。”了解鼎鑫名流苑內(nèi)情的川沙當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士告訴記者。據(jù)介紹，2008年3月開(kāi)盤(pán)的鼎鑫名流苑便開(kāi)出近1.2萬(wàn)元的區(qū)域高價(jià)，每月都有幾十套的成交量。但步入風(fēng)險(xiǎn)驟升的2008年下半年，該樓盤(pán)的月銷量也直線下滑，如去年11月只簽出1套。

　　不過(guò)在去年年底的樓市低谷，鼎鑫名流苑反而有了令市場(chǎng)意外的收獲，上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易信息顯示，其12月初獲得預(yù)售許可證的66套房源當(dāng)月全部售完。“事實(shí)上，這2棟小高層是被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位以8000多元/平方米的低價(jià)回購(gòu)了。賣出這2棟后，開(kāi)發(fā)商就選擇基本封盤(pán)，等到今年3月以后樓市開(kāi)始回暖才又推房源。”

　　有分析師也指出，川沙樓市的此輪暴漲也有其客觀原因，“要知道正是因?yàn)榍⒄劦鲜磕幔�這幾年川沙的土地等于被‘封存’起來(lái)了，特別是沒(méi)有居住用地供應(yīng)，這也是導(dǎo)致住宅新增供應(yīng)量有限的原因，而迪士尼的消息是刺激需求的，供少求多的局面想必當(dāng)?shù)卣�府和開(kāi)發(fā)商們都看得明白。”

　　惜售氣氛和恐慌購(gòu)房

　　記者之所以選擇鼎鑫名流苑作為調(diào)查樣本，是因?yàn)樗�是被�?dāng)?shù)匾曌鳂?biāo)桿的商品住宅項(xiàng)目，樓盤(pán)與目前正負(fù)責(zé)迪士尼征地等事務(wù)的川沙功能區(qū)域管理委員會(huì)僅一街之隔，同時(shí)，其也是眼下川沙新鎮(zhèn)唯一有新房源推出的樓盤(pán)。基于對(duì)迪士尼概念的新一輪炒作，川沙樓市目前惜售氛圍明顯，區(qū)域內(nèi)的不少樓盤(pán)都放緩了推盤(pán)速度。來(lái)自房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，川沙二手房市場(chǎng)的掛牌量本月以來(lái)也下滑約三成，不是成交快，而是業(yè)主惜售撤牌。

　　位于華夏三路上的東方城市綠苑，前兩期已告售罄，本來(lái)售樓處放出消息10月推最后一期房源，后來(lái)又說(shuō)改到11月。據(jù)銷售人員透露，開(kāi)發(fā)商方面想等候本月初川沙2幅迪士尼概念地塊的出讓結(jié)果，即地價(jià)被飆高的話，新房源的定價(jià)也會(huì)上調(diào)。結(jié)果如其所愿，川沙2幅地塊借當(dāng)天迪士尼落地的消息以近乎瘋狂的樓板價(jià)和溢價(jià)率成交。但如此一來(lái)，購(gòu)房者似乎就更等不到開(kāi)盤(pán)時(shí)間了。果然，三期要等到明年才開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在只有商鋪在售。至于價(jià)格，原來(lái)定價(jià)范圍不過(guò)在8000-9000元/平方米，而如今銷售人員只是以尚未開(kāi)盤(pán)、均價(jià)不好說(shuō)為由給予回復(fù)，但也不忘提醒“鼎鑫名流苑已升至2萬(wàn)”。

　　還有樓盤(pán)更是干脆選擇“封盤(pán)”。如一直宣傳距離迪士尼預(yù)留地僅6公里的東郊半島別墅，均價(jià)高達(dá)4萬(wàn)，也是“熬”到迪士尼消息正式公布后才開(kāi)盤(pán)，并且縮減了首批房源數(shù)量。雖然對(duì)外推出十幾棟獨(dú)棟別墅，但售樓人員明確表示只要賣掉6套就不賣了，“開(kāi)發(fā)商舍不得賣，簽掉6套我們今年的任務(wù)就算完成了。”

　　而與開(kāi)發(fā)商的捂房惜售相對(duì)應(yīng)的則是購(gòu)房者的矛盾心態(tài)。記者到達(dá)鼎鑫名流苑售樓處時(shí)恰遇一個(gè)看房團(tuán)準(zhǔn)備離開(kāi)，原來(lái)是某網(wǎng)站當(dāng)日組織了京滬萬(wàn)人大看房活動(dòng)，其中選擇“大浦東”線路的看房者大約150人，雖然這群冒著嚴(yán)寒到處看房的人們認(rèn)可迪士尼所帶來(lái)的利好，但是普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)太高。“之前1.5萬(wàn)的價(jià)位覺(jué)得還算能接受，現(xiàn)在要2萬(wàn)，我肯定不會(huì)考慮了，我還是跟著再去川沙旁邊的張江看看。”看房團(tuán)中的一位女士向記者坦言。但看房者中也有人向記者表示，迪士尼落地的消息已經(jīng)帶動(dòng)了川沙周邊如張江、周浦、臨港新城等板塊的房?jī)r(jià)，“周邊也是聞風(fēng)而漲，真怕再不買就來(lái)不及了。”

　　“以后地鐵通車后可能會(huì)吸引一批外來(lái)者，但眼下川沙樓市主要還是依靠當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力，如公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主等，而現(xiàn)在川沙不少家庭，特別是年輕人都在爭(zhēng)取買房，并且是感覺(jué)買不起也要買，盡可能多貸點(diǎn)款吧，因?yàn)榫团碌鲜磕嵩旌昧耍�川沙的交通、商業(yè)配套也跟上了，房?jī)r(jià)更不知道會(huì)漲成什么樣。”一位在川沙居住的朋友表示，“雖然還談不上完全的恐慌性購(gòu)房，但從我身邊的情況看，有這個(gè)苗頭。”

　　與此同時(shí)，在新增供應(yīng)量眼下還十分有限的川沙樓市，投資性需求也瞄準(zhǔn)迪士尼概念接踵而至。上述幾個(gè)樓盤(pán)的售樓人員均向記者表示，雖然川沙當(dāng)?shù)刭I家仍占主導(dǎo)，但香港人、溫州人等前來(lái)看房買房的也越來(lái)越多，“買住宅主要還是為了等升值吧，也有的投資商鋪，希望能受到迪士尼的商潮帶動(dòng)。”

　　“樓市往往就是這樣，一個(gè)概念未到先熱，但也要注意市場(chǎng)內(nèi)的炒作勢(shì)頭，上海樓市今年直線上升的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)一定程度的泡沫，部分區(qū)域透支程度嚴(yán)重，政府的政策導(dǎo)向還是應(yīng)以穩(wěn)定樓市為重。”美聯(lián)物業(yè)的分析師直言。