哈爾濱市這些天的大雪，使氣溫驟降，很多市民都選擇在家里或單位“貓冬”不出屋，然而這絲毫沒(méi)有降低買(mǎi)房人的熱情，每家中介公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都很好，哈市各個(gè)區(qū)房產(chǎn)交易所也人滿為患。為什么哈市的房產(chǎn)如此“火爆”?近日，記者采訪了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)哈爾濱區(qū)域分部泰海店店長(zhǎng)梁立輝，分析了當(dāng)前的二手房交易市場(chǎng)火爆的原因，以供參考。

　　首先，營(yíng)業(yè)稅即將調(diào)整。今年2月份，哈爾濱市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)中將我市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下，同時(shí)放寬住房公積金貸款條件。住房公積金貸款最高額度由30萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元。貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為35年。7月14日又出臺(tái)了《黑龍江省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，明確自2009年1月1日至2009年12月31日，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不滿2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。由于這項(xiàng)政策即將到期，到期之后營(yíng)業(yè)稅調(diào)回購(gòu)房評(píng)估價(jià)全額的5.55%,到時(shí)不論是房主還是客戶承擔(dān)這都將無(wú)形中增加買(mǎi)房的成本，從而刺激房?jī)r(jià)上漲，很多客戶都選擇在近期交易。

　　第二，哈爾濱部分銀行收緊房貸。今年初哈爾濱市政府出臺(tái)的《實(shí)施意見(jiàn)》中還包括加大信貸對(duì)住房消費(fèi)的支持力度。對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%�，F(xiàn)在哈爾濱市部分銀行的首套房貸政策也已悄然調(diào)整，有銀行規(guī)定，首付4成及4成以上才可享受7折利率的優(yōu)惠。從本月起，已正式對(duì)首套房貸政策進(jìn)行調(diào)整，即對(duì)不同貸款客戶實(shí)行差別化利率政策，首付4成及4成以上的客戶才能享受7折利率，首付2成的利率優(yōu)惠幅度調(diào)整為8.5折。據(jù)統(tǒng)計(jì)，哈市80%以上的買(mǎi)房人都是通過(guò)貸款方式購(gòu)房，利率折扣的調(diào)整必然會(huì)增加購(gòu)房的壓力，所以有好多客戶都選擇在7折利率調(diào)整前購(gòu)房。

　　第三，群力地王效應(yīng)。今年9月份，高盛公司以12億元購(gòu)得群力新區(qū)一宗土地,拿到了哈爾濱“地王”的稱號(hào)，并開(kāi)發(fā)名為“群力觀江國(guó)際”的高檔社區(qū)，時(shí)隔一個(gè)月一家重慶企業(yè)以18億元競(jìng)得群力新區(qū)又一宗土地，刷新了哈市僅保持了一個(gè)月的“地王”紀(jì)錄。地王的不斷產(chǎn)生，首先會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；其次對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，“地王”的產(chǎn)生使得地價(jià)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入時(shí)占的比重越來(lái)越大，無(wú)疑會(huì)直接抬高房?jī)r(jià)；有人算過(guò)，群力觀江國(guó)際其樓面地價(jià)為：12億÷16萬(wàn)÷3.2≈2500元/平方米，而該價(jià)格加上建筑成本、各種稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本等等之后，其樓價(jià)至少在每平方米5500元以上。甚至有人估算，高端樓盤(pán)的建筑成本更高，因此其價(jià)格可能在每平方米6000元以上。也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)就已經(jīng)與現(xiàn)在群力一些項(xiàng)目的售價(jià)持平，以開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)30%計(jì)算，那么基本售價(jià)就達(dá)到了10000元/平方米。所以群力觀江國(guó)際將帶動(dòng)群力及周邊房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　以上幾點(diǎn)，是近期房產(chǎn)成交量增加，房?jī)r(jià)上漲的主要原因，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)哈爾濱區(qū)域分部泰海店店長(zhǎng)梁立輝認(rèn)為，哈爾濱在國(guó)內(nèi)屬于二線城市，前幾年的房?jī)r(jià)水平總體較低，今年下半年出現(xiàn)的上漲應(yīng)屬于“補(bǔ)漲”，目前房?jī)r(jià)仍低于全國(guó)平均水平。再有每年春節(jié)過(guò)后，各地的房地產(chǎn)價(jià)格都有會(huì)大幅上漲的狀況，對(duì)于二手房來(lái)講，我們業(yè)內(nèi)有句話就是“哈爾濱的二手房?jī)r(jià)格一天都沒(méi)有降過(guò)”，只是漲幅放緩還是加速的問(wèn)題，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)買(mǎi)房子賠了，只有沒(méi)買(mǎi)房子的都后悔了，把房子賣(mài)掉的房主想用同樣的價(jià)格，再也買(mǎi)不回原來(lái)的房子，在這里我給想要買(mǎi)房子的朋友一句話，那就是能在今年買(mǎi)房的，絕對(duì)不要拖到明年了。(哈爾濱日?qǐng)?bào)房產(chǎn)網(wǎng))