租售比嚴重失衡 投資房面臨出租難———

　　臨近年末，新房市場的熱情開始趨于穩定，二手房市場卻開始了新一輪的沖刺，在整體火爆的大環境下，一些房主紛紛要求中介改租為售，個別已經將房屋出租的房主甚至不惜采用代租約售、違約出售的方式涌入市場。數據顯示，從10月16日到11月15日，二手房成交量突破27000套，達到歷史最高。上半月成交均價達到12415元/平方米，平均每套二手房的成交均價首次突破115萬元，達到了116萬元。

　　●市場：轉租為售 二手房價量齊升

　　在京工作了十多年的王先生現租住西四環附近，月收入7000元的他有意在附近買套房安居下來。為此，他經常向中介了解情況。最近，他意外地發現幾套一周前還顯示出租的房源已經改頭換面，紛紛打上了出售的標簽。尤其是王先生中意的90平方米兩居，多個曾經只出租的房源都改租為出售，讓王先生十分欣喜。“這樣增加了選擇余地，我們消費者可以盡量挑選最適合的房子。”王先生表示。

　　一位中介店長介紹，“今年以來二手房市場成交勢頭增長穩定，購房者對未來房價的升值空間也普遍看好，進入11月份，購房需求明顯增加，部分二手房租賃合同到期后直接告之中介不再出租，而是掛牌出售。一些出租房源也表示可租可售。”對于準備在年底買房的首次置業者和自主需求者來說可選擇范圍更大了，戶型、配套、價格可以更多地貨比三家，挑選最為滿意的。而且由租改售的房源多為80平方米兩居和120平方米三居，購買此類住宅的購房人也多為自住兼投資需求。其中，2至5年的次新房尤其受青睞。

　　無獨有偶，除了房源由租改售外，一些已將房屋出租的業主紛紛采用代租約售，甚至不惜違約出售的方式趁著高價將房屋出手。劉女士就比較苦惱，她租住在海淀區蘇州街一帶，租期還有半年多，可房主已經換人了，原本的房主近日將房屋代租約售，現在她每月向新房東交納租金，而且一旦履行完合同，能否延租是個疑問。當地麥田房產銷售人員介紹，區域內的一些房源改租為售現象已十分普遍，二手房市場的走勢使房主認為現在到了出手的時候，代租約售、違約出售的情況都有發生。

　　據統計數據顯示，11月上半月，北京二手房住宅成交量達到了12283套，比10月同期二手房上漲96%。而從10月16日到11月15日一個月的跨度間，二手房成交量將突破27000套，達到歷史最高。 另外，美聯物業市場研究部統計的數據也顯示，11月上半月，北京二手房平均價格達到12415元/平方米，平均每套二手房的成交價首次突破115萬元，達到了116萬元，二手房市場呈現出價量齊升的狀態。

　　●租售比失衡 投資者解套出售

　　為何房主們如此看好買賣市場？帶著這個問題采訪了幾名改租為售的房東，他們均表示，與高企的房價相比，房屋的租金一直處于低水平，出租的話基本上只夠滿足還貸要求。而現在市場形式較好，與其出租不如賣了房兌現。美聯物業市場研究部最近發布的調查數據就說明了這個問題，11月來北京樓市租售比再創紀錄，首次突破了1：500，達到了1：525，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。

　　所謂的租售比，簡單說來就是以單套月租和總價的比值，換算出租金與房價的差距。一般而言1：250是比較正常的，即房屋按現有租金出租20年左右收回房款是比較合算的。而北京現階段由于商品房價格的跨越式發展，租金與房價的背離也更加明顯。以世紀城遠大園為例，一套精裝修的110平方米兩居室租金在5000元/月上下，而同區位，同戶型的二手房價格則需要300萬元左右。套用租售比換算的話為1：600，也就是以這個價格出租需要600個月(大致相當50年)才能收回房款。有數據顯示，北京的房價5年來平均增幅達到10%，而租金漲幅卻維持在2%上下，這不可避免地折射出租售比嚴重失衡的尷尬。除了租售比的影響，解套拋盤也是很多投資人轉租為售的原因。自從今年樓市走俏以來，一部分高價位買入的投資型業主，曾因2008年價格下跌被套牢而選擇出租養貸，但現在的房屋均價已經突破歷史紀錄，于是不少人考慮轉租為售，趁機解套。

　　在奧林匹克公園周圍投資置業的邵先生，由于去年整體經濟不景氣迫于無奈將房屋出租，今年9月份，樓市價格達到頂峰，租約到期的邵先生決定趁形勢好將房子出手。邵先生解釋說，由于是奧運前買的高價房，去年被套時選擇出租就是為了減少損失不得已而為之。今年房價漲得這么快，租金基本沒有漲幅，當然得趕緊出手，也少操份心。

　　●優惠政策到期 購買需求增加

　　與此同時，優惠政策行將到期，也促使更多原本租房的消費者下決心投入市場。隨著九十月份傳統租賃高峰的淡去，租賃市場需求開始出現回落，北京某二手房網簽量創出歷史新高，但是租賃網上備案成交量卻為近3個月來的最低值，環比跌幅達到了40%以上。業內人士認為，出現這種現象，一方面是租房需求高峰已過，畢業生租房以及學區租賃需求已基本解決，去年觀望房價的承租人不斷轉向一、二手房市場，造成了承租需求的進一步下滑。另一方面也說明市場上租賃房源在減少，越來越多的小業主選擇了轉租為售。

　　一位中介業務人員透露，市場上買房人的需求明顯緊迫過賣房人。二手房本身購買需求的增長是促使房主改租為售的重要原因。據美聯物業市場部統計數據顯示，目前二手房市場需求存量已經突破5萬套，再加上本身房源的增加，11月市場成交量將可能超過9月創造的歷史紀錄。

　　雖然目前市場整體觀望情緒漸濃，但對于二手房購買者來說，優惠政策的迷霧重重更讓他們揣測不安，一旦明年營業稅優惠政策取消，就意味著購房成本可能更高，難度更大。據了解，由于市場上2至5年的次新房占較重比例，明年優惠政策若取消，這部分房產將不再享受稅費中額度最高的營業稅優惠，而要按照5.5%的比例繳納營業稅。這就意味著每購買一套二手房，成本就會有幾萬元的提升。對于這些普通購房者而言，剛性需求和眼下一手房的價格堅挺，使他們把更多心思投在二手次新房上。抓緊步驟積極選房、看房、購房，期望于歲末趕上優惠“末班車”的心理，促成了購房需求的擴大。據了解，CBD、雙井、蘇州街、亞奧等以自住投資為購房目的的區域由租轉售的二手房明顯增多，大約占到這些區域總出售房源的20%左右。

　　本報記者　李桁