近期，部分銀行對(duì)二套房貸已經(jīng)開始收緊，對(duì)此，有投資專業(yè)人士表示，對(duì)于當(dāng)前的二手樓市來說，剛性需求的消費(fèi)者依然會(huì)入市，但改善型賣家出現(xiàn)了觀望，高、低端的消費(fèi)者所受的影響不大。

　　改善型買家開始觀望

　　記者從部分地產(chǎn)中介公司了解到，東莞多家銀行已明確個(gè)人二套房貸首付要達(dá)4成，不少改善型和投資型的客戶放緩了入市腳步。而部分銀行近期對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠也已開始收緊，這使得后市的價(jià)格調(diào)整變得不明朗，購房者對(duì)收緊政策后房?jī)r(jià)是否會(huì)下降的觀望情緒明顯，特別是部分改善型買家觀望情緒更濃。

　　啟富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理林晶表示，房貸收緊對(duì)于購房者肯定有影響，無論是貸款成數(shù)還是貸款利率的限制及調(diào)整，均會(huì)加大購房者的購房壓力和購房成本。

　　相對(duì)的，業(yè)主也會(huì)減少售房信心，賣方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將明顯削弱。另外，如果不售房，貸款利率的調(diào)整將導(dǎo)致業(yè)主物業(yè)持有成本增加，同時(shí)貸款成數(shù)受限也會(huì)減弱物業(yè)增值變現(xiàn)能力。

　　剛性需求買家不受影響

　　相對(duì)于廣州、深圳等一線城市，東莞目前的樓價(jià)還沒有高到買家不能接受的地步。而且，目前廣州和深圳的二手房的交易情況都比較樂觀，受此影響，東莞一些觀望了較長(zhǎng)時(shí)間的剛性需求買家也會(huì)選擇在年底入市。

　　目前，剛需買家主要會(huì)選擇性價(jià)比較高的物業(yè)，兩房或三房左右的單位成交最旺，預(yù)算基本集中在50萬~60萬元之間。

　　高端買家看重盤源素質(zhì)

　　據(jù)了解，東城、南城不少板塊近期成交錄得70萬以下的剛需買家比例有所上升，但改善型置業(yè)者較集中的成交段80萬~100萬元的比例卻有所減少。

　　由此可見，中端的改善型置業(yè)者因高樓價(jià)和政策調(diào)整而出現(xiàn)觀望情緒，相反對(duì)資金不太充裕的首次置業(yè)者受干擾較少，依然堅(jiān)持入市。

　　另外，也有一部分資金充裕的高端客，為防通脹入市，一買就買貴價(jià)樓，依賴銀行信貸也不大，對(duì)政策的敏感度也不高。

　　業(yè)界視點(diǎn)

　　年底二手房?jī)r(jià)趨理性

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，目前在東莞大部分板塊，剛性需求一直存在，經(jīng)過了8~9月份，大量的剛性需求已被釋放，剩下的在年底入市的買家基本理性不少，因此出現(xiàn)一個(gè)短暫的調(diào)整期也較為正常，并有利于二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨于穩(wěn)定。

　　進(jìn)入第四季度幾大板塊的反價(jià)情況明顯減少，一方面由于目前買家都比較理性與敏感，如果這一時(shí)期業(yè)主放盤價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，那么整個(gè)成交也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，如果業(yè)主反價(jià)情緒較高，超出了買家的預(yù)期，則會(huì)很快被觀望情緒籠罩。

　　例如西平板塊近期成交較旺，主要由于格林小城、金色華庭等樓盤價(jià)格近期都保持平穩(wěn)，即使有一定反價(jià)情況，但對(duì)比之前幅度已經(jīng)有所降低。（記者鐘宏連）