營業(yè)稅新政剩余1個(gè)月，中介公司向出證不足兩年的盤源傾斜

　　營業(yè)稅減免政策實(shí)施只剩下1個(gè)月，二手市場在這個(gè)敏感時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)微妙分化。有讀者向記者反映，他一周前放盤一個(gè)證滿五年的房子，多日來均未見經(jīng)紀(jì)反饋買家出價(jià)情況，他不禁有所疑問：“市場是否盤多于客？不是說年底是成交高峰嗎？為什么有盤沒人看？”記者從滿堂紅了解到，由于出證不足兩年的盤源在營業(yè)稅減免新政取消后影響最大，目前市場上的盤源約四成是證不足兩年，所以急需在1個(gè)月消化，滿堂紅在10月底向前線經(jīng)紀(jì)發(fā)出指示，要求經(jīng)紀(jì)在今年余下時(shí)間加快促成這些盤源的交易。業(yè)界人士表示，在營業(yè)稅減免實(shí)施期間，證滿五年房子最不受政策改變影響，稅費(fèi)與證滿兩年的同等待遇，在預(yù)算變動(dòng)范圍不大的情況下，消費(fèi)者會(huì)偏向選擇樓齡較短(出證時(shí)間)的次新房。若明年?duì)I業(yè)稅減免自動(dòng)到期中止，證滿五年的盤源才重新顯現(xiàn)免營業(yè)稅的價(jià)格優(yōu)勢。

　　億誠按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)陳廣雄表示，目前二手交易中約有一半的房子是享受營業(yè)稅減免，近期受理的按揭申請案件很多都是要求在年底前遞件。從各區(qū)房管局交易登記中心看，辦理交易的人很多，但還未限制派號(hào)。由于年底是成交高峰，不排除在新政停止前交易登記中心前再現(xiàn)排隊(duì)長龍。

　　盤源： 出證不滿兩年盤源占市場四成

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，目前放盤盤源的確集中在出證不滿兩年的房子上，比例約占四成，出證時(shí)間在2~5年之間的盤源占三成，出證時(shí)間五年以上的占余下三成。因此，約有七成的房源會(huì)受營業(yè)稅減免新政到期影響。由于市場憧憬營業(yè)稅減免新政會(huì)作如下修改：轉(zhuǎn)讓證不滿兩年的房子按全額征收營業(yè)稅，證滿兩年的房子依然免征營業(yè)稅，故此明年轉(zhuǎn)讓出證不滿兩年的房子會(huì)產(chǎn)生較多稅費(fèi)，他們已于10月底向前線經(jīng)紀(jì)發(fā)出指令，要求經(jīng)紀(jì)加快促成有關(guān)房源的成交。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘認(rèn)為，證不足兩年的盤源在近月放盤量增加了一兩成，但盤源尚未多到中介公司可以任意選擇的地步。合富置業(yè)有關(guān)人士表示，如果證滿兩年的樓和滿五年的樓放在一起，價(jià)格不是差太遠(yuǎn)的話，買家都會(huì)選擇樓齡短(出證時(shí)間)的房子。

　　市場： 證不滿兩年轉(zhuǎn)讓 多屬“炒家”貨

　　滿堂紅周峰透露，從最近兩個(gè)月的放盤情況看，持有時(shí)間未滿兩年的房源占了全部房源的四成以上，原業(yè)主多數(shù)是在2008年年中樓價(jià)相對低位時(shí)入貨的，現(xiàn)在也趁著年底樓價(jià)高位時(shí)出貨，這批房源很大部分是50~80平方米的大一房或小兩房戶型，在市場上相當(dāng)受歡迎。由于這類物業(yè)急需在年底前成交，買家的議價(jià)能力有所增強(qiáng)。新入市的買家可以通過中介人員專門找此類證未滿兩年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，畢竟業(yè)主的心態(tài)會(huì)比買家要相對急一些，今年年底相對于2008年年中的樓價(jià)已有明顯上升，業(yè)主不會(huì)在跟買家的討價(jià)還價(jià)中花費(fèi)太多時(shí)間，買家也有可能通過中介壓價(jià)(折讓幅度不會(huì)大)后快速成交。買家找此類物業(yè)，肯定會(huì)比找那些持有時(shí)間超過三四年或以上、心態(tài)較強(qiáng)硬的業(yè)主的物業(yè)要容易還價(jià)。

　　周峰表示，今年各區(qū)都有不少短線轉(zhuǎn)售的成交(請看右表)，炒家低價(jià)買入后兩三個(gè)月再高價(jià)賣出，平均獲利8萬元左右。他估計(jì)國家會(huì)收緊出證不滿兩年的房屋轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，以期打擊短線炒樓現(xiàn)象。

　　買家： 新舊房價(jià)差不大

　　傾向選擇次新樓

　　合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，在營業(yè)稅減免優(yōu)惠措施推出后，次新房(證夠兩年、不足五年)物業(yè)受關(guān)注度比往年有了較大的提升。從盤源素質(zhì)及性價(jià)比來看，當(dāng)次新房的價(jià)格對比周邊的“大齡”物業(yè)價(jià)格差距不大時(shí)，買家自然會(huì)更偏向趁著稅費(fèi)還有優(yōu)惠期選擇次新房物業(yè)入市。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，天河北目前以自住型買家為主，在樓市回暖及通脹預(yù)期下，對高素質(zhì)盤源需求持續(xù)增旺。不少滿足營業(yè)稅優(yōu)惠的物業(yè)，如芳草園較新組團(tuán)、伊頓18等，二手均價(jià)普遍在15000~17000元/m2左右，對比之下，周邊一些證滿五年的物業(yè)價(jià)格也普遍超過了11000元/m2，有的甚至與次新房價(jià)格差距不大。“精明”的買家在綜合衡量盤源素質(zhì)后，自然會(huì)更青睞次新房單位。記者從荔灣等老城區(qū)一些大型樓盤了解到，其實(shí)同一小區(qū)，新組團(tuán)和舊組團(tuán)二手價(jià)差并不大，因此買家對新組團(tuán)更加“渴求”也是合乎常理的。合富置業(yè)人士表示，以荔港南灣為例，一些證夠5年的組團(tuán)二手均價(jià)在9000~10000元/m2左右，而新組團(tuán)F區(qū)價(jià)格僅高出1000元/m2左右，且是望江單位，另外最新的G區(qū)也只是比二手價(jià)高出2000元/m2。加上有稅費(fèi)優(yōu)惠的利好，原本G區(qū)、F區(qū)“惜售”的業(yè)主放盤量有明顯增加，買家因此更追捧這部分次新房。

　　建議： 明年一手貨多 現(xiàn)在價(jià)好趁早出貨

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘認(rèn)為，若今年的營業(yè)稅減免到期中止，不知何年何月才會(huì)再出，且今年樓價(jià)持續(xù)走高，業(yè)主宜鎖定某個(gè)出貨位，賺取一定利潤就售出物業(yè)。她分析道，明年一手供應(yīng)量會(huì)較今年大，估計(jì)價(jià)格靠穩(wěn)。二手市場受一手影響較大，在一手新盤供應(yīng)量大且價(jià)穩(wěn)的條件下，二手價(jià)不具備拉高的條件，因此與其受不明朗因素困擾，不如今年盡快把房子售出“落袋為安”。

　　滿堂紅周峰認(rèn)為，明年一手供應(yīng)集中在增城與花都等郊區(qū)，市區(qū)一手供應(yīng)依然有限。他建議多套物業(yè)業(yè)主應(yīng)區(qū)別對待各個(gè)物業(yè)的地段，再?zèng)Q定出貨時(shí)間。若業(yè)主在天河北、濱江東、珠江新城都有房子，他建議應(yīng)該及時(shí)出售天河北的房子，濱江東和珠江新城的房子因未來還有升值潛力而適宜持有。

    記者李鳳荷