房租漲不過(guò)房?jī)r(jià)；市場(chǎng)投資者已達(dá)65%，是推高租售比的主力

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部、中原地產(chǎn)和麥田房產(chǎn)的調(diào)查顯示：11月北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄首次突破了1：500，達(dá)到了1：546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。而在1月租售比為1：351，上漲幅度達(dá)到了35.7%。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因是房?jī)r(jià)暴漲。

　　現(xiàn)狀：均價(jià)創(chuàng)新高拉升租售比

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示11月上半月北京二手房平均價(jià)格達(dá)到了13150元/平米，而二手房的平均成交總價(jià)首次突破120萬(wàn)/套，達(dá)到了123萬(wàn)，二手房均價(jià)已經(jīng)比年初的8900元上漲了47.8%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度。

　　11月北京住宅的租賃平均價(jià)格維持在2250元/月左右，環(huán)比10月有所上升，但與銷(xiāo)售價(jià)格的上漲相比，租金水平上漲明顯滯后。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：10月北京中高檔二手商品房?jī)r(jià)格為16957元/平米，同比上漲19.36%，而10月份租金則為43.2元/平米/月，同比則僅上漲0.92%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京的二手房租售比已經(jīng)達(dá)到了1：546。也就是一套房依靠出租需要45年才能收回投資，這還不考慮貸款的利息支出，如果考慮利息甚至可能出現(xiàn)部分房源需要出租70年依然很難回本的情況。

　　原因：投資者是推高租售比的主力

　　由于中國(guó)人與外國(guó)人對(duì)購(gòu)房和租房的看法不同，導(dǎo)致了買(mǎi)房成為大多數(shù)中國(guó)人生活的必須，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)租售比遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的原因之一。但是，中原地產(chǎn)等多家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，投資需求的大量入市是促使房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快和租金水平嚴(yán)重背離房?jī)r(jià)水平的最直接原因。

　　目前，投資者已經(jīng)逐步取代剛性需求者，成為市場(chǎng)的主力。調(diào)查顯示，在北京三季度購(gòu)房人群中，用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。而在二季度這一比例僅為32%，上漲幅度達(dá)到一倍以上。市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)為投資性需求占據(jù)主體。

　　而恐慌性需求在11月市場(chǎng)成交高峰中占到了整個(gè)需求的30%左右。不問(wèn)價(jià)格、地段，為了購(gòu)房而購(gòu)房，這部分需求脫離自身能力，貸款比率較高，目前這部分群體也成為北京市場(chǎng)的重要力量。

　　預(yù)期：租售比或繼續(xù)走高

　　麥田房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)吳存勝表示，近幾年商品房投資置業(yè)量的不斷增多，選擇“以租養(yǎng)供”是絕大多數(shù)人的選擇，由此來(lái)看，拋出來(lái)的租賃房源多，租客選擇的余地大，勢(shì)必會(huì)造成租金下滑。

　　目前北京的軌道交通建設(shè)越來(lái)越完備，因此也稀釋了一些承租者對(duì)于好地段，好樓盤(pán)的需求。以往，在國(guó)貿(mào)的上班族，選擇租房地點(diǎn)主要是圍繞著1、2號(hào)線地鐵來(lái)尋找房源。但隨著軌道交通建設(shè)的日趨完善，選擇面越來(lái)越廣，只要地鐵站能到的地方，基本都在考慮范圍之內(nèi)。因此，租房需求不再像以往那么集中，也造成了房租價(jià)格的持平，甚至下降。

　　房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)和租金下滑的趨勢(shì)并存，會(huì)導(dǎo)致商品房市場(chǎng)租售比的數(shù)據(jù)被繼續(xù)推高。“由于租金水平一直不高，大部分買(mǎi)房人還是看中了房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的投資收益。”一位購(gòu)房人表示，購(gòu)房用來(lái)出租的長(zhǎng)期投資已經(jīng)徹底失去市場(chǎng)。

　　- 名詞解釋

　　租售比：房產(chǎn)租售比是單套月租和總價(jià)的比值，通過(guò)這一數(shù)據(jù)可以看出租金與房?jī)r(jià)之間的差距是否合理，也是國(guó)際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)，因?yàn)橘I(mǎi)房可能是為了投資，而租房通常是居住需求，因此兩者之間的價(jià)格聯(lián)系，可反映房產(chǎn)運(yùn)行狀況。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1:100-1：200，被稱(chēng)為國(guó)際租售比警戒線，但北京的租售比從2004年以來(lái)一直高于(通常以租售比的倒數(shù)進(jìn)行比較大小)這一數(shù)值。

　　- 投資算賬

　　120萬(wàn)房產(chǎn)70年租金190萬(wàn)

　　目前北京房屋平均壽命則在30-40年

　　如今貸款投資房產(chǎn)賺取租金已不劃算。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，以一套普通的二手房120萬(wàn)計(jì)算，30年貸款90萬(wàn)，月供就將達(dá)到4380元。30年將共需要支付利息68萬(wàn)，加上買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的交易成本需要190萬(wàn)左右。如果這套房產(chǎn)出租只有2300元/月。以70年使用權(quán)計(jì)算，現(xiàn)在的70年租金也僅在190萬(wàn)左右，還不算房主要負(fù)擔(dān)的物業(yè)、暖氣費(fèi)。而且一套房屋根本不可能居住70年，現(xiàn)在北京的房屋平均壽命也就在30年-40年。

　　目前，很多商品房項(xiàng)目收房后業(yè)主不裝修，因?yàn)橐惶咨唐贩扛冻?萬(wàn)以上的精裝修可以出租3300元的話(huà)，毛坯大約能租2500元。雖然有800元的差價(jià)，但是租賃差價(jià)彌補(bǔ)裝修款至少需要5年，而一套房子的裝修一般也僅能使用不到8年。(記者 張家齊)

　　本版數(shù)據(jù)及房源由美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)提供