雖然進入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時發現，隨著房價持續高位運行，一些衡量樓市的重要指標出現畸變，特別是價格“倒掛”現象明顯。專家認為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時，天津樓市也同樣開始出現了部分倒掛行情。

　　天津樓市初現倒掛行情

　　在上海、北京等城市紛紛凸顯倒掛局面之時，天津樓市也同樣開始出現了部分倒掛行情。

　　“目前天津河西、和平、南開等核心區域的住宅售價水平都在1.5萬-1.6萬元/平方米，海河旁的津塔項目最高售價甚至高達2.8萬元/平方米，而市內六區寫字樓的售價則在每平方米1.5萬元至2萬元。”天津中原地產投資顧問部總監高飛表示，天津目前的住宅和公建市場的倒掛剛剛顯現苗頭，還處于價格持平階段。據了解，去年天津住宅市場的最高價格還不到1.2萬元/平方米，市區整體商品房行情都在8000元/平方米左右，到目前為止商品房價格已經上漲了一半。但寫字樓和商鋪等公建市場的售價行情則沒有明顯變化，價格與去年基本持平。因此住宅與公建產品售價正在從去年的相差近半逐步趨向持平。

　　“今年寫字樓市場的租金整體下降了20%，有些寫字樓租金甚至降了40%左右。寫字樓市場的供大于求在未來一兩年之內還將繼續加劇，住宅與公建市場的價格倒掛肯定會在天津上演。”業內人士坦言，目前天津新建寫字樓數量遠遠超過新進商戶數量，因此公建市場存在明顯供大于求現象，售價也因此難以上漲。

　　不過安居客地產研究機構則認為，天津寫字樓價格明顯被低估了。“目前天津第三產業發展還在提速中，對于寫字樓需求較大的金融、保險、創意產業等行業的發展速度還比較緩慢，寫字樓市場長期的不溫不火，使價格不能體現產品應有價值。”

　　對于國際通行的1：200-300的租售比，天津我愛我家地產經紀公司有關負責人透露，天津住宅市場的租售比早已突破1：200，有些區域的住宅市場租售比甚至可以超過1：400。例如，一套河西區一套建筑面積100平方米的住宅，目前售價為13000元/平方米，月租金3000元/月，即每平方米30元，其租售比為1：433。

　　商住倒掛：住宅單價反超寫字樓近2萬元

　　專家介紹，一個健康的房地產市場，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前部分一線城市出現了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的倒掛現象。

　　戴德梁行的統計數據顯示，位于北京崇文區的國瑞城，其公寓價格達到了3萬元/平方米，最高達3.5萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價格不超過2萬元，單價相差1萬元以上。

　　戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞指出，之所以出現“商住倒掛”，一是因為商用辦公樓受實體經濟影響大，在全球經濟整體不振的情況下，投資者不會輕易投資；二是在一線城市如北京和上海，寫字樓仍處于供大于求的狀況。

　　在供求關系等因素影響之外，“商住倒掛”現象反映了房價上漲過快、漲幅過高。專家指出，今年以來，由于相對于商業地產，住宅投資成本較低，大量投資和投機力量涌入住宅市場，成為房價脫離經濟基本面、離奇走高的重要推手。

　　租售價格比：部分城市租售比達1：800

　　何衍鈞介紹，國際上通行的標準認為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，買房就是劃算的。比值越高，房價中偏離普通居民消費需求的比重越大。

　　某研究院的統計顯示，2004年以來北京等部分地區房屋租售比一直高于國際警戒線。今年1至10月，北京地區房屋租售比達到1：434，上海地區達1：418，深圳、杭州均突破1：360，遠高于國際通行標準。

　　何衍鈞表示，在一些二、三線城市，平均房價達到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然達到1：800。業內人士認為，租售價格比不斷拉大也表明“房價上漲過快”。

　　房價收入比：部分一線城市超過14倍

　　知名物業經紀機構永慶房屋集團24日在上海發布報告顯示，上海市區(外環以內)房價自2006年以來一路攀升，今年已達到2.3萬元/平方米，近4年內上漲近一倍。

　　房價收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價的合理水平。一般而言，在發達國家這一比值超過6倍即可視為出現泡沫。

　　據某研究院提供的數據，2008年到2009年，北京的這一比值從14.1上升到14.3，上海從9.2上升到12.6，深圳從14.4上升到14.6，二線城市如天津也從8.6上升到10.1。

　　上海某房地產綜合研究部部長楊紅旭指出，如果剔除動拆遷保障用房因素，2008年北京房價收入比為15倍，上海高達17.2倍。“按今年房價上漲的狠勁兒，一線城市可能會到近20倍。”(每日新報)