通州房?jī)r(jià)集體攀升已成為2009年區(qū)域樓市主旋律。部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，通州房?jī)r(jià)高端化時(shí)代來(lái)臨。

　　-現(xiàn)象 通州量?jī)r(jià)雙升

　　通州房?jī)r(jià)集體攀升已成為2009年區(qū)域樓市主旋律。目前，通州區(qū)在售項(xiàng)目約20余個(gè)，整體銷售行情一路看好，整體價(jià)格已經(jīng)站穩(wěn)萬(wàn)元以上。部分品質(zhì)表現(xiàn)突出的項(xiàng)目甚至更高，部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，通州房?jī)r(jià)高端化時(shí)代來(lái)臨。從年度情況看，區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目漲幅超過(guò)40%，如龍湖花墅香醍年初價(jià)格為9000元/平方米，近期則漲至13500元/平方米，漲幅達(dá)50%。K2海棠灣4個(gè)月時(shí)間便售出1400余套，銷售額度高達(dá)15億元。珠江拉維小鎮(zhèn)東區(qū)800多套9月開(kāi)盤當(dāng)天售罄，目前西區(qū)價(jià)格幾乎翻了一倍，一百多套基本也已售完。金隅七零九零在銷售初期，因交通上的劣勢(shì)，2008年一直處在半滯銷狀態(tài)，但現(xiàn)在也漲到10000元左右的價(jià)格，現(xiàn)在也已基本沒(méi)房了。8哩島本身體量不是很大，目前也銷售得只剩下大戶型。打算近期開(kāi)盤的通州70萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目華業(yè)東方玫瑰主打小戶型，憑借其地鐵臨河里站邊上的優(yōu)越位置，毛坯1萬(wàn)，精裝一萬(wàn)一的價(jià)格，目前人氣十分火爆。

　　-分析 CBD東擴(kuò)帶動(dòng)通州

　　對(duì)于區(qū)域樓市的普遍上漲，中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，目前五環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)已近20000元/平方米，在這種大的市場(chǎng)環(huán)境下，通州免不了“隨大流”上調(diào)房?jī)r(jià)。另一方面，CBD東擴(kuò)也為區(qū)域樓市帶來(lái)大量的需求，保證了區(qū)域房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲。據(jù)CBD管委會(huì)發(fā)展處處長(zhǎng)董玉梅介紹，東擴(kuò)之后整個(gè)CBD的面積達(dá)到6.99平方公里，西起東大橋路，東到四環(huán)路，北邊朝陽(yáng)北路，東擴(kuò)區(qū)之外，實(shí)際上還預(yù)留了3.97平方公里。從北京市政府來(lái)說(shuō)，最核心的是想進(jìn)一步提升這個(gè)區(qū)域的影響力，擴(kuò)大它的輻射范圍，使它更有引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

　　同時(shí)也是華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的陳云峰談到自己項(xiàng)目時(shí)告訴記者，9月份我們拿到了通州梨園一百萬(wàn)平方米的土地，得益于CBD東擴(kuò)的概念，也得益于已經(jīng)有的八通線和正在擴(kuò)建的6號(hào)線。現(xiàn)在項(xiàng)目推出一個(gè)月，五萬(wàn)平方米的五百套房到昨天已經(jīng)搶購(gòu)一空了，所以東擴(kuò)是實(shí)實(shí)在在的推動(dòng)力量，像北京提出的南城規(guī)劃和市政府公布的地鐵計(jì)劃，都是兩三年之內(nèi)的事情，房?jī)r(jià)有望得到進(jìn)一步支撐。

　　土地上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理張坤煜認(rèn)為，除了受樓市整體漲價(jià)的影響外，東部近期土地市場(chǎng)的上漲也是另一個(gè)重要因素。6月25日成交的九棵樹(shù)居住地塊的拿地價(jià)格達(dá)17.4億，同日成交的永順鎮(zhèn)楊莊路地塊總價(jià)1.88億元，樓面地價(jià)接近6500元/平方米，拿地成本的提高也決定了區(qū)域房?jī)r(jià)的高走趨勢(shì)。相對(duì)于五環(huán)內(nèi)近20000元/平方米的價(jià)格，通州樓市仍處于價(jià)格洼地，而新項(xiàng)目品質(zhì)提升明顯，部分基本與市內(nèi)高端項(xiàng)目品質(zhì)持平，在價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的情況下，受到市場(chǎng)追捧也在意料之中。

　　記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心獲悉，近期正在交易的15個(gè)地塊中，僅7個(gè)用于住宅用地，且多位于大興、通州地段，距離傳媒走廊最近的一塊住宅用地是近日掛牌的朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地，總規(guī)劃建筑面積不超過(guò)129326.7平方米。

　　陳云峰強(qiáng)調(diào)指出，隨著區(qū)域土地資源的枯竭，稀缺地段的房產(chǎn)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步凸顯。由于地段的不可復(fù)制性和龐大財(cái)智人群的購(gòu)房需求，推動(dòng)區(qū)域高端樓盤價(jià)格進(jìn)一步走高將不可避免。

　　-展望 理性指向品質(zhì)樓盤

　　在目前市場(chǎng)環(huán)境依然不明朗的情況下，購(gòu)房者也會(huì)趨向理性，保值升值能力是否突出、樓盤品質(zhì)是否“拔尖”將成為其出手標(biāo)準(zhǔn)。記者在K2海棠灣看到，項(xiàng)目外立面融合了英國(guó)古典風(fēng)格與ART-DECO風(fēng)格，近60%的綠地覆蓋面積多數(shù)采用全冠移植樹(shù)種，以人為坡地營(yíng)造出“五層景觀體系”，水系面積約6800平方米，車位全部位于地下。項(xiàng)目本身引進(jìn)高端物業(yè)服務(wù)公司“浙江綠城物業(yè)公司”。除建筑園林的品質(zhì)引力外，超大的贈(zèng)送面積也是吸引購(gòu)房人的原因之一，基本每一戶都贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗等。記者粗略統(tǒng)計(jì)了一下，平均每戶贈(zèng)送面積在10%-15%左右，超高的附加值也是吸引購(gòu)房者的原因之一。據(jù)8哩島項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，目前該區(qū)域的增值價(jià)值已被業(yè)內(nèi)普遍看好，僅在交通方面就有規(guī)劃中的6號(hào)線和溫榆河西濱河路。而諸如K2海棠灣、龍湖花墅香醍等此類“品質(zhì)地標(biāo)”項(xiàng)目的熱銷，會(huì)激發(fā)區(qū)域樓市迎來(lái)品質(zhì)升級(jí)潮，并帶動(dòng)區(qū)域樓市走出低價(jià)低質(zhì)的怪圈。

　　專家表示，從區(qū)域利好來(lái)看，CBD東擴(kuò)將為通州樓市帶來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定置業(yè)需求，此外，通州生態(tài)商務(wù)園、未來(lái)s6、m6號(hào)線規(guī)劃落實(shí)后，與CBD核心區(qū)的聯(lián)系會(huì)更加緊密，區(qū)域樓市的熱度會(huì)進(jìn)一步上升。

　　本報(bào)記者 張蓓