準入標準

　　● 具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，且現(xiàn)戶口在提出申請的所在區(qū)連續(xù)滿5年

　　● 人均住房建筑面積小于或等于15平方米

　　● 申請家庭人均年可支配收入不超過2.76萬元，家庭人均財產(chǎn)不超過7萬元

　　● 在提出申請前5年內未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為(申請家庭成員之間住房贈與行為除外)

　　12月10日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《試點區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭購買經(jīng)濟適用住房相關政策問答》(以下簡稱《政策問答》)，上海市經(jīng)濟適用住房申請審核、輪候供應試點工作本月起在徐匯、閔行兩區(qū)正式啟動。

　　對此，業(yè)內資深分析師薛建雄在接受記者采訪時表示，政府加大對保障性住房的供應和投入，會對目前房地產(chǎn)行業(yè)過盛的“買氣”有一定抑制作用，預期會有更多的購房者因為房價過高而保持觀望，從而給近期過熱的樓市降溫。

　　房源“適用”

　　12月9日，由上海城建集團承建的外環(huán)線內規(guī)模最大的保障性住房基地之一——徐匯華涇基地全面結構封頂。該基地將于2010年春節(jié)前基本完成二結構砌墻施工，并于明年11月30日前正式交房。

　　一天之后，上海市住房保障和房屋管理局在《政策問答》中披露了徐匯、閔行兩區(qū)試點上海經(jīng)濟適用房的具體房源。

　　根據(jù)《政策問答》透露，閔行區(qū)的房源安排在該區(qū)籌建的顓橋鎮(zhèn)鶴翔路“翔泰苑”小區(qū)；徐匯區(qū)的房源安排在上海市統(tǒng)籌建設的兩個小區(qū)內：松江泗涇基地新家園路的“新凱家園”小區(qū)和閔行浦江基地召樓路的“博雅苑”小區(qū)。

　　記者了解到，上述小區(qū)都臨近軌道交通站點或公交線路站點，其中“翔泰苑”靠近軌交5號線北橋站；“新凱家園”位于軌交9號線佘山站附近；“博雅苑”則鄰近軌交8號線聯(lián)航路站。同時在小區(qū)附近有公交站線與軌道交通接駁或直達市區(qū)。

　　目前，上述3個小區(qū)都基本達到現(xiàn)房交付階段，住宅的建筑質量和小區(qū)環(huán)境可以與附近商品住房媲美。周邊的商業(yè)、衛(wèi)生、教育等生活配套設施均已規(guī)劃并將陸續(xù)建成。

　　“所謂經(jīng)濟適用房是由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。”上海財經(jīng)大學教授、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長印堃華昨晚在接受記者采訪時指出，“它是具有社會保障性質的商品住宅，同時具有經(jīng)濟性和適用性的特點。”

　　經(jīng)濟適用房的適用性體現(xiàn)在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。記者了解到，此次符合條件的申請家庭可以購買的房型按照臥室的數(shù)量，分為一居室、二居室和三居室；建筑面積分別為45、65和85平方米左右，其中高層住宅的各種戶型，建筑面積均略大于多層住宅。

　　房價“經(jīng)濟”

　　“經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。”薛建雄進一步指出，經(jīng)濟適用住房銷售價格，由住房保障機構擬訂定價方案，經(jīng)物價管理部門會同房管部門審核后，報市政府或區(qū)政府批準。

　　根據(jù)《政策問答》透露，本次試點供應房源的銷售基準價格為：閔行“翔泰苑”經(jīng)濟適用住房均為多層，銷售基準價格5200元/平方米；松江泗涇“新凱家園”經(jīng)濟適用住房有多層也有高層，多層的銷售基準價格為4800元/平方米，高層為5100元/平方米；浦江基地“博雅苑”經(jīng)濟適用住房均為高層，銷售價格為5000元/平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，剔除別墅項目后，今年1-11月，泗涇板塊的商品住宅均價為8240元/平方米，浦江鎮(zhèn)是12568元/平方米。

　　也就是說，經(jīng)濟適用房的價格，泗涇板塊為普通商品房的58%，而在浦江基地，這一價格僅僅為普通商品房的40%。而“翔泰苑”應該屬于瑞橋板塊，目前市場均價是12494元，經(jīng)濟適用房的價格同樣為這一數(shù)字的40%。

　　單套住房銷售價格在銷售基準價格基礎上，上下浮動幅度均不超過10%。銷售基準價格自公布之日起，有效期為一年。

　　另據(jù)《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房的購房家庭擁有有限產(chǎn)權。

　　成效“待定”

　　“就個人而言，我并不贊成城市政府大力推廣經(jīng)濟適用房。”印堃華在接受記者采訪時提出，經(jīng)濟適用房的推出不能根本上解決城鎮(zhèn)居民的居住問題，“窮人還是買不起房，社會保障應該解決的是居民的居住權而非財產(chǎn)權”。

　　薛建雄也認為，以目前確認的經(jīng)濟適用房定價，確實已經(jīng)低于市場上商品房的價格，可以緩解中低收入者買房壓力，讓他們實現(xiàn)居者有其屋的夢想。“不過，這個價格對于家庭人均收入2300元以下的家庭來說，購房壓力還是比較大”。

　　按照《政策問答》的規(guī)定，記者簡單算了一筆賬，申請家庭人均年可支配收入不超過27600元，且申請家庭人均財產(chǎn)不超過7萬元。以一家三口為例，如果購買一套二居室65平方米左右的房子，至少需要31.2萬元，但申請家庭總財產(chǎn)不超過21萬元。

　　因此，在印堃華看來，政府在解決城鎮(zhèn)居民購買住房問題上“思路要轉變一下”，提供更多的經(jīng)濟租賃房、廉租房、“二限房”(即：限房價、限地價)，此外，在舊區(qū)改造的時候投入更多動遷配套房，從根本上解決“買房難”的問題。