近日，隨著二手房成交價格逐月上升，恐慌性需求入市，供需矛盾加深，房主臨時漲價或簽約后毀約的現象猛增。據我愛我家法務部統計，僅11月份受理的業主毀約案件數同比增長了將近40%，進入12月，購房糾紛案件數量呈現不斷上升的趨勢。“一般來說，賣方毀約需要支付的雙倍定金及中介費為5-10萬元左右，但對于一些動輒200萬元左右的房源，在11月以來這個瘋狂的市場中，房價一天就可能漲價超過10萬。完全的賣方市場以及跳漲的房價，是最近二手房市場毀約率上升的主要原因。”業內人士認為。

　　●供需矛盾加深

　　二手房一天一個價

　　據北京市統計局對京城10家重點房地產經紀公司的調查顯示，今年1-11月，二手住宅成交93436套，其中11月當月成交13392套，比上月增加5929套，增幅達79.4%，月成交套數和增幅均達到今年以來的最高值。隨著成交量的火爆，房源迅速消化，目前二手房供需比達到了1：4.4。

　　筆者從21世紀不動產了解到，11月二手房成交價格為17435元/平方米，與10月15715元/平方米相比，漲幅達11%。“由于房價上漲較快，二手房業主出現跳價、惜售的現象，很多業主收完定金后發現房價又漲了，要求加價，甚至干脆不出售了，等房價漲得更高時，再出售。近期業主違約率較高，購房糾紛明顯增多。”

　　“目前，只要一有房源掛出，就會有八九個購房者主動要求前來看房，”中關村二手房門面店業務人員介紹，“往年的這個時候，一套房源也就三、四個人看，而現在看同一套房源的購房者明顯增多，有的甚至看房當天就直接交定金。對于房主來說，看房的人多了，價格自然就會往上提，有的房源甚至一天一個價。”

　　“上個星期來看房的時候，價格為23000元/平方米，當時交了2萬元的定金，周末過后，接到業主的電話，說房價每平方米得上漲2000元，總價上漲了十多萬，因為擔心其他房源價格上漲得更厲害，所以無奈之下，只好加價購買了。”購房者王女士對筆者說。

　　據前來出售房源的周先生介紹，“由于現在出售的房子都在漲價，看房的人增多，以前談好的價格幾天過后就明顯低于市場價了，即使賠付違約金，所得的利潤也會比之前高很多。”據了解，周先生日前正出售一套總價為150萬的房源，簽約當天接到好幾家中介的電話，表示有人愿意出高于10萬的價格購買，“雖然違約金兩萬，但房子加價賣出，還可以多賺8萬。”

　　筆者從美聯物業了解到，房價飛漲使得買賣雙方在簽訂買賣合同后，等待過戶和貸款審批的幾天時間內，房價就可能上漲超過5%。而目前北京市場上80%以上的購房者選擇的定金一般僅在2-5萬元，即使賣方毀約需要支付的雙倍定金及中介費也僅在5-10萬元以內，而對于一些動輒200萬左右的房源，在11月以來這個瘋狂的市場中，一天房價上漲就可能超過10萬元。完全的賣方市場，跳漲的房價，成為最近二手房市場毀約率上升的主要原因。

　　●專家：加大違約成本

　　盡快辦理過戶手續

　　有效預防賣家違約

　　賣方愿意按約定承擔違約責任，買房人由于不能阻止賣方違約而頗顯無奈，對房東毀約現象，有什么辦法可以做到事前預防呢？筆者從有關中介部門了解到，首先，通過加大違約成本的方式，在合同中設置較高的違約金，或者明確違約損失賠償的范圍，或者提高定金支付額度，這樣，一旦賣方反悔，就不得不權衡違約成本了。其次，購房者應及時辦理過戶手續，盡早收房，縮短從交定金、付首付款到辦理產權過戶之間的時間。因為時間拖得越長，變數越大。辦理過戶手續后，還應爭取盡早實際占有所購買的房屋，取得房屋使用權。這樣即使賣方毀約，想要收回房屋或將房屋出賣給他人都會非常困難。

　　另外，對于毀約的賣房者，有可能因頻繁違約而耽誤了最佳成交時機。

　　文/陳曄