20日上午，中國房地產研究會副會長兼秘書長顧云昌做客泉城。在講座上，顧云昌說，房價高企主要是由于供需失衡造成的，而投資投機性購房也是其中的重要原因。他分析說，明年房價仍將處在上升通道中，不過會有波動。

　　房地產是“重磅棋子”

　　顧云昌的講座從9點開始，一直到12點半結束，其間沒有人退場，這在講座中是很少見的，可見市民對房地產市場的高關注度。

　　顧云昌說，國家統計局的數據顯示，1到11月份，房屋銷售額達到了3.6萬億，如果加上12月份的話，超過4萬億是沒有問題的。“二手房沒有統一的數據，估計為2萬億多，這相當于中國城市居民花了6萬億來買房子。”

　　記者了解到，截至目前，社會消費品零售總額是12萬億，這其中居民消費占了近四分之三，為8萬億左右。“老百姓花了6萬億買房子，8萬億買房子以外的東西，可以看出，房地產拉動內需發揮了重要的作用。”

　　目前，中國經濟被房地產“綁架”的言論時有出現，不過顧云昌認為，“這要看怎么理解，我倒是認為房地產是中國經濟一枚重要的棋子。”

　　投資投機越來越占主導

　　“年中以來，房價上漲很快，特別是一線城市，超過了歷史峰值。”顧云昌借用數據說，今年房地產出現了爆發性增長，“中國經濟最困難的一年恰恰是房地產最火爆的一年。”

　　“3、4月份還在呼吁要放開二套房，5月份我就不敢說了。”顧云昌說，到了5、6月份，樓市開始“不差錢”了，投資者迅速進入樓市，特別是在上海、深圳等城市。

　　“買股票有套牢的時候，買古董有假的，買黃金波動性太大，實踐證明，買房不會虧。房地產最大的特性就是兼具消費品和投資品的屬性，這是唯一的。”

　　顧云昌認為，財富階層的敏感性特別強。“在寬松的貨幣政策下，流動性是過剩的，預期通貨膨脹，怎么辦，買房子。中小企業主在買，他們是一棟一棟地買。大企業也在買，他們買的是地，大家都在搞房地產。”

　　“投資投機越來越占主導地位，中小城市沒那么嚴重，但也有這種勢頭。”顧云昌特別指出。

　　供需失衡導致高房價

　　對于近期熱議的“遏制”，顧云昌說，政府從來就沒有說過要打壓房地產，也沒有說要打壓房價，打壓的只是房價上漲過快。

　　他說，1到11月份房地產銷售面積達7.5億平方米，可竣工面積才4.4億平方米。“房價上漲的原因是什么？供不應求。歷史統計數據顯示，從2004年到現在，除了2008年，每年都是供不應求，供應只占需求的60%，最多70%。100套房子，有時候1000多個人去排隊。”

　　“供應為什么不足，我認為是土地供應量不足造成的。從2004年到現在，沒有一年能滿足需求。我最近發現一個現象，土地中的一部分是賣給了非開發商，也就是政府和個人。”

　　顧云昌說，第二個原因是流動性過剩，再加上熱錢進入，資產價格早已漲了起來，所以樓市和股市才火爆。另外一方面是貧富差距的擴大。一方面感嘆房價高，一方面高端房熱賣。

　　要解決這些問題，涉及到土地市場、金融市場、分配市場，調控不容易操作。顧云昌說，“存量土地的盤活肯定要加大，政府處理囤地的調控也會加強。”

　　明年房價還會漲但有波動

　　“土地供應不足產生的是新房總量供應不足，保障房太少是結構性不足。”顧云昌說，住房改革中存在的問題是，房價高，保障性房不足。“商品化快了，保障房少了。這導致了現在的社會問題。”

　　對于明年的房地產趨勢，顧云昌認為，明年房地產投資有望實現平穩增長20%以上。“但在銷售增長方面我不是很樂觀。今年已是歷史高峰，已沒那么大的勢頭，能實現平穩增長已不錯了，有可能是平穩下降。”

　　“現在老百姓恐慌性買房，開發商是恐慌性買地。”顧云昌說，“一是大家預期好，二是開發商有錢。”

　　他同時指出，上漲勢頭正在減弱。 “高價位再加上調控，都會影響到銷售，下半年會走穩。2010年將會是穩中有升，但有波動，是最復雜的一年。”

　　房地產“大鱷”任志強：明年上半年房產市場更加供不應求

　　20日下午，任志強也來到濟南，不過講座中他并沒有驚人之語。

　　任志強說，在世界房地產市場普遍下跌的大形勢下，中國房地產一路上升，銷售面積和銷售額都大幅增長。但他話鋒一轉說：“投資總額卻增長很慢，開發商手里捏著大把的錢不花，為什么呢？沒地。”

　　任志強認為，土地購置的下降，導致施工面積和新開工面積雖然在11月份后增長很快，由負轉正，但新開工面積增長仍然很低。“現在新開工的面積到明年下半年才能形成有效供給，經過2009年的熱銷，明年上半年市場供不應求的局面會繼續惡化。”