大雪小雪又一年。回首2009年的二手房市場(chǎng)，從其年度交易數(shù)量和價(jià)格來(lái)看，似乎證明了其更為理性而敏感的市場(chǎng)特征。但每一次對(duì)于國(guó)家政策調(diào)整及時(shí)積極的回應(yīng)，則又體現(xiàn)了“政策市”的變動(dòng)規(guī)律。

　　二手房著實(shí)火了

　　家住天津市紅橋區(qū)的劉貴銘近期著實(shí)有些苦惱。辛苦攢了幾年錢，想在明年結(jié)婚前買套新房作為婚房，但自下半年以來(lái)，眼瞅著新房?jī)r(jià)格像坐上火箭一個(gè)勁往上躥，著急上火之余，便把目光盯上二手房，主要是圖地段和配套好。沒(méi)想到，賣方愣是主動(dòng)毀約、甘做“惡人”，多掏違約金也要提高要價(jià)。

　　像小劉這樣，賣方寧愿按約定承擔(dān)違約責(zé)任而提高房?jī)r(jià)的情況不在少數(shù)。很多業(yè)主收完定金后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了，要求加價(jià)，甚至干脆不出售了，等房?jī)r(jià)漲得更高時(shí)再出售。究其原因，就在于房?jī)r(jià)上漲太快。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域總監(jiān)朱慶江向記者大致描述了2009年二手房市“路線圖”。第一季度，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新建住宅市場(chǎng)低迷的影響，全國(guó)的二手市場(chǎng)也十分萎靡，但總體情況要好于新房。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)以剛性需求為主，比如婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷安置房、外來(lái)人員居住用房等，而且有許多是2008年持觀望情緒的群體。

　　進(jìn)入第二季度，二手樓市快速回暖，由此改善型客戶介入。從交易數(shù)量來(lái)看，改善型與剛性需求大致是2比8。因回暖速度太快，讓人“措手不及”，這20%的改善型客戶還有人處于觀望狀態(tài)。

　　8月份以后，二手房購(gòu)買者的成分比例變?yōu)?比3比1，即剛性需求占60%，改善型占30%，另外10%為投資投機(jī)型，這個(gè)比例保持到年底。

　　朱慶江說(shuō)，2009年二手房市場(chǎng)確實(shí)火暴。以天津?yàn)槔��?007年是正常年份，二手房交易量為6.5萬(wàn)套。2008年市場(chǎng)低迷僅交易了3.3萬(wàn)套，2009年應(yīng)該在10萬(wàn)套左右。平均08年、09年兩年，年均為6.5萬(wàn)套，與07年大致相同。所以說(shuō)，2010年第一季度的交易情況極有可能影響全年的市場(chǎng)走向。

　　“末班車”效應(yīng)造成二手房年底成交大爆發(fā)

　　一般來(lái)說(shuō)，第四季度是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年年底各地樓市卻呈現(xiàn)超出預(yù)期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價(jià)格紛紛創(chuàng)出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近，樓市優(yōu)惠政策可能取消的“末班車效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，“落袋為安”的心態(tài)讓二手房交易聚集了很多人氣。

　　12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”。這引發(fā)了正在準(zhǔn)備進(jìn)行二手房交易雙方的極大關(guān)注。通過(guò)我愛(ài)我家各門店的反饋，在營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整消息公布前后的一周內(nèi)，咨詢量較平時(shí)增長(zhǎng)四成，交易量也增長(zhǎng)三成多。買賣雙方均加快腳步，希望趕上政策到期前的　“末班車”。

　　12月份上半月，京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價(jià)格指數(shù)上揚(yáng)，部分城市漲幅持續(xù)擴(kuò)大。與上一波高峰相比，五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中，北京、深圳、天津二手住宅成交量環(huán)比增幅均超過(guò)35%，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　綜合來(lái)看，有利于成交的因素主要有兩個(gè)。一是政策不確定，在滿足條件的情況下，賣家的營(yíng)業(yè)稅減免，買家的貸款利率優(yōu)惠、契稅折扣，共占購(gòu)房成本的11%左右。優(yōu)惠政策的取消，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)算影響較大，故近期考慮購(gòu)房的市民，加快了購(gòu)房計(jì)劃，紛紛趕在年前成交。隨著稅費(fèi)優(yōu)惠即將到期，這種“政策性”成交量影響會(huì)在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)后消失。

　　二是購(gòu)房者的追漲心理。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快已是不爭(zhēng)的事實(shí)，大量有購(gòu)房需求的市民以惶恐心態(tài)急切入市，其中一部分原因是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋長(zhǎng)，負(fù)擔(dān)不起。

　　“末班車”效應(yīng)造成二手房年底成交大爆發(fā)

　　一般來(lái)說(shuō)，第四季度是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年年底各地樓市卻呈現(xiàn)超出預(yù)期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價(jià)格紛紛創(chuàng)出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近，樓市優(yōu)惠政策可能取消的“末班車效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，“落袋為安”的心態(tài)讓二手房交易聚集了很多人氣。

　　12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”。這引發(fā)了正在準(zhǔn)備進(jìn)行二手房交易雙方的極大關(guān)注。通過(guò)我愛(ài)我家各門店的反饋，在營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整消息公布前后的一周內(nèi)，咨詢量較平時(shí)增長(zhǎng)四成，交易量也增長(zhǎng)三成多。買賣雙方均加快腳步，希望趕上政策到期前的　“末班車”。

　　12月份上半月，京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價(jià)格指數(shù)上揚(yáng)，部分城市漲幅持續(xù)擴(kuò)大。與上一波高峰相比，五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中，北京、深圳、天津二手住宅成交量環(huán)比增幅均超過(guò)35%，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　綜合來(lái)看，有利于成交的因素主要有兩個(gè)。一是政策不確定，在滿足條件的情況下，賣家的營(yíng)業(yè)稅減免，買家的貸款利率優(yōu)惠、契稅折扣，共占購(gòu)房成本的11%左右。優(yōu)惠政策的取消，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)算影響較大，故近期考慮購(gòu)房的市民，加快了購(gòu)房計(jì)劃，紛紛趕在年前成交。隨著稅費(fèi)優(yōu)惠即將到期，這種“政策性”成交量影響會(huì)在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)后消失。

　　二是購(gòu)房者的追漲心理。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快已是不爭(zhēng)的事實(shí)，大量有購(gòu)房需求的市民以惶恐心態(tài)急切入市，其中一部分原因是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋長(zhǎng)，負(fù)擔(dān)不起。

　　二手樓市將長(zhǎng)期受營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的影響

　　回顧營(yíng)業(yè)稅的歷次調(diào)整，二手房的量?jī)r(jià)始終隨著政策波動(dòng)。2005年5月31日的“國(guó)八條”，2006年5月30日的“國(guó)六條”，2008年12月29日的“5轉(zhuǎn)2”，今年12月9日的“2轉(zhuǎn)5”，順此脈絡(luò)，可以看出政府對(duì)二手樓市的整體情況“了然在胸”和調(diào)控調(diào)整手段的熟練使用。

　　臨近年底，二手房“2轉(zhuǎn)5”新政出臺(tái)，必將使次新房交易稅費(fèi)大增。由此看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅作為二手房交易特有的稅種之一，也是占比最大的一項(xiàng)稅種，其政策的從緊，中央政府的本意是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資投機(jī)行為，但“城門失火”不可避免的結(jié)果，將會(huì)殃及改善型購(gòu)房的“池魚”。

　　營(yíng)業(yè)稅調(diào)整主要是利用提高房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)交易成本，起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。限制投機(jī)入市，降低投資收益，是政策出臺(tái)的初衷，但改善型自住購(gòu)房需求也將受到很大影響。

　　應(yīng)該說(shuō)，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止，是在大多數(shù)人意料之中的。但憑著2009年底市場(chǎng)火暴的慣性，2010年的二手樓價(jià)不會(huì)很快進(jìn)入下降通道。政策效應(yīng)的周期性結(jié)果，可能將會(huì)于明年二季度以后逐漸顯現(xiàn)。 (記者　王曄彪)