回顧2009年東莞樓市,可以用“房價在調控中上升”八字概述。從小陽春到大陽春再到樓市普遍回暖,個別樓盤價格狂飆得令人咋舌,“房價”、“房價”還是“房價”,這應該是2009年的樓市關鍵詞。

　　樓價怎么不知不覺漲起來呢,到底是什么原因讓我們的房價重回高位?本期的年終盤點系列,帶讀者探索2009年房價上漲的秘密。

　　說到這一年的房價變化,跟2007年基本形成倒掛,從樓市冷淡期的止跌、到連續成交的“小陽春”,再到持續穩中有升的“大陽春”,樓價越走越高。樓市在誰也沒有想到的情況下,復蘇、回暖、上升。這一切充斥著偶然又似乎有有些必然。從某個角度上說,政府應對金融危機制定的寬松貨幣政策讓地產商間接收益。

　　第一階段:止跌時間:2008年12月—2009年3月 關鍵詞:房價反彈 樓市均價突破5000元/平方米

　　2009年1—4月,出臺的房地產宏觀調控政策較少,這段時間主要是對2008年已出臺政策的貫徹和落實。全國兩會政府報告提出促進房地產市場健康發展,相關政策重點也基本上是對此前出臺政策的強調。不過,兩會要求的推進房地產稅制改革的意見,在5月份得到響應。此后,央行、銀監會從信貸方面提出對房地產市場健康發展的支持,體現了中央政府3月政府報告的政策意旨。

　　從2008年9月至2009年3月的7個月時間里。數據顯示,這一階段成交均價為5105元/平方米,其中2009年第一季度成交均價為5129元/平方米,比2008年的后四個月略有上揚,不少業內人士當時指出,東莞樓市已突破5000元/平方米大關,目前5000—5500元/平方米的單價已是市場普遍接受的價格區間,5000元/平方米成了銷售穩定線。

　　談到價格,供需關系才是影響成交量和市場價格的基礎因素。從2007年與2009年第一季度商品房供需數據不難看出,2007年底供應量達到了最高峰,2009年3月銷售面積為56.57萬平方米,環比增長71.6%,銷售面積更達到2007年8、9月份的平均成交量。在這個基礎上,樓價反彈企穩,都是不難理解的事情。

　　對于成交量,雖然在2007年9·27新政之后,成交量出現了冰火兩重天的局面,從緩慢下滑迅速走向直線下滑。購房者在開發商跟購房者的對峙中獲得勝利,但成交量還是在2008年底跌到谷底。直到今年3月,成交量才恢復到2007年八九月的水平,樓市出現了第一個明顯的上升趨勢,形成了第一個谷底反彈。于是,有人開始給這個變化起了個名字———這就成了日后眾人皆知的“小陽春”。

　　不過,2009年3月份,并不是所有人都看好這次反彈行情。相當一部分地產業內人士認為,它與去年成交量呈小波段的漲跌未有本質的區別。由于消費群的觀望情緒尚未轉成積極的消費心理,盡管成交量高于供應量,但市場并沒有出現搶購或者熱銷的場面,大部分樓盤還在想應對樓市遇冷、增加客戶上門量的辦法。

　　第二階段:小陽春時間:2009年3月—2009年5月 關鍵詞:消化庫存 開發商消化存貨房價穩中有升

　　從今年五一前后一周時間內的成交量來看,隨著早期降價產品的逐漸消化完畢、市場觀望情緒逐步消弭,加上越來越多的現樓供應以及中高端項目的推出,五一前后的成交價格與2008年下半年低位相比,有了一定的提高。而從研究機構提供的4月份的簽約情況來看,均價在每平方米5000元以下的產品越來越少,均價在每平方米5000元以上的產品比重已占到八成。

　　從今年“五一”期間新推出的14個樓盤的價格來看,在城區范圍內,均價在每平方米5000元以下的樓盤僅有2個。合富輝煌市場研究部經理李興旺當時接受記者采訪時認為,在經濟形勢尚未完全轉好的情況下,如果房價繼續上升,或將對樓市成交產生較大的抑制作用。開發商在成交量上升時期應該理性定價,走貨才是上策。

　　事實上,在那個階段,眾多開發商減緩了動工和開發進度,全力消化存貨,盡管成交趨緩,但不意味著無成交,更不乏低價促銷迅速消化存貨的樓盤。使今年出現了供需關系的第一次倒置。

　　由于去年樓市的低迷導致存量較大,樓盤銷售周期變長,因此,不少開發商都放緩了對新盤或者新貨的入市計劃。因此2009年“五一”期間,城區在售樓盤的數量雖然有所增加,但還是以消化存貨為主。不過不少開發商也開始趁熱打鐵,在“五一”期間開始嘗試推出新產品、考驗市場。即使這樣,也有部分樓盤出現銷售空檔期,舊貨銷售殆盡,而新品還未推出,走貨的節奏加快這是不少開發商始料未及的。

　　不過,在當時新推樓盤中,也有一部分開發商在“五一”前一周內就開始搶占市場。而“五一”樓盤的銷售業績讓眾多開發商喜出望外。

　　第三階段:快速提升

　　時間:2009年7月中旬—2009年9月

　　關鍵詞:地王效應炒作房價

　　豪宅領漲　房價大幅上揚原是炒作

　　2009年7月本是樓市的傳統淡季,但房價卻逆市走高。除了這塊編號為2009G019的莞城體育路地塊成為自2008年以來東莞土地交易市場的最高價之外,業內人士指出,這只是地產商的試探性漲價,若成交量持續下跌,價格將很可能再度下調。此外,這輪樓市回暖與銀根放松不無關系。

　　7月,當記者咨詢東方華府三房單位時,東方華府的銷售人員告訴記者,價格剛漲,均價已漲到12000元/平方米左右。這跟開盤前的7000元/平方米相差甚遠,除此之外,長安一號之前均價為8500元/平方米,7月底的均價上漲至10500元/平方米左右,虎門一號年初為8000元/平方米左右的均價,現在每平方米上升千元,均價達到9000元/平方米。

　　不過跟價格越漲越高的情況相比,與房價有緊密聯系的樓盤銷量卻不斷下降,房價上漲了、成交卻少了,這與地產商人為制造一些漲價假相、控制銷售數量等一些營銷策劃有密切關系。東莞中原研究部經理車德銳表示,雖然不少大盤價格跳躍式上漲,但是銷量明顯下降,有的甚至是“零成交”。

　　這段時間,連夜排隊購房、交誠意金等情形又開始頻繁出現,其中不乏地產商有意地制造供不應求的局面,采取“自買自賣”的營銷策略,讓購房者產生購房從眾心理、造成恐慌情緒。

　　其次銀行寬松的貨幣政策,讓早前困難重重的地產商的資金鏈一下松動起來,捂盤惜售現象也在這段時間頻密出現。“不少樓盤每周都有一定的銷量。”東莞一地產代理公司相關負責人坦言,開發商會對樓盤銷量進度進行控制,比如規定一周內某種戶型的單位銷售大概在5套以內,代理公司就必須按照這個量來推進,目前這種以控制銷售數量來變相捂盤的現象很普遍。

　　第四階段:繼續上漲

　　時間:2009年9月19日—2009年12月8日

　　關鍵詞:6000元/平方米

　　樓市上演“瘋狂”

　　自7月中旬始,東莞全市住宅均價重上6000元/平方米,并且已持續數周,這標志著,繼2006-2007年的樓市價格暴漲之后,東莞住宅均價開始踏上“6000元”之路。

　　本以為6000元/平方米對于東莞的開發商而言是一道坎,沒想到的是,在稍后的9月,這道坎就讓東莞的開發商如履平地一般。

　　2009年9月19日,是屬于東莞樓市的日子,東莞城區幾乎萬人空巷,紛紛趕往萬科金域華府和光大景湖時代城的銷售現場看房、買房。

　　業界曾把這兩個樓盤稱為今年東莞兩大重量級樓盤。讓很多人不可思議的是,當天萬科金域華府來訪量超過5000人,光大在家樂福超市商家簽約的活動下,時代城門前的馬路也被人流擠得水泄不通。

　　正是這兩個樓盤的熱銷,讓東莞在十月份的整體均價大為提升,直逼東莞樓市2007年的瘋狂水平。

　　數據顯示,今年國慶,東莞住宅簽約均價表現出較大漲幅,均價約6390元/平方米,同比2008年的4738元/平方米上漲34.9%,僅比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

　　從“十一”前后的成交量來看,隨著早期降價產品的逐步消化完畢、市場正式進入樓市穩健增長時期。房價以小幅快漲的節奏,不知不覺漲幅已達三成半,超過1500元/平方米。這讓不少2008年計劃買房卻又觀望的購房者后悔不已。而從研究機構提供的9月份的簽約情況來看,均價在每平方米5000元以下的產品已絕跡,均價在每平方米6000元以下、5000元以上的產品也逐漸稀缺。