面對“瘋狂”的樓市，近期，中央頻出調控政策，繼國務院12月9日“營業稅優惠政策”調整、14日“國四條”出臺之后，17日財政部等五部委再度出手打擊開發商囤地，開發商拿地首付款比例提升至50%。

　　一時間樓市“山雨欲來風滿樓”，新一輪調控究竟能否給樓市降溫，拿地首付五成等新政能否撼動高房價，目前仍是未知數。不過業內人士認為，鄭州樓市最可能的狀態還是穩中有升，房價還有一定的增長空間。

　　【現象】歲末樓市調控政策頻出

　　對于2009年歲末的樓市而言，可謂調控政策頻出，在12月9日的國務院常務會議上，中央政府決定從明年起，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；五天后的14日，“國四條”出臺，國務院對房價的態度從“抑制”轉變為“遏制”。

　　12月17日，房地產市場調控的“另一只靴子”，落在了土地出讓收支管理上。當天，財政部、國土部等五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

　　對于土地出讓首付款的繳納比例，此前并沒有明確規定，各地在執行中多遵循20%的標準；對于土地出讓價款的繳納期限，同樣沒有具體規定，多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初，為刺激房地產開發投資，一些地方延長了土地出讓價款的繳納期限，比如廣東規定，延長時間原則上不超過2年。

　　在嚴格規范土地出讓收入的同時，對于支出管理，《通知》規定，要嚴格按照規定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。同時，“確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出”。

　　12月21日，有媒體登出消息稱，相關部門正制定樓市調控政策，明確要求各大商業銀行嚴格制定二套房貸利率，同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。這是繼調整營業稅征收比例、出臺“國四條”、提高開發商拿地門檻后，政府再度強化對樓市的調控，打出“第四拳”。

　　雖然這條消息并沒有得到相關部門的證實，各大銀行也仍對二套房貸執行首付三成至四成的政策，但還是引發了廣泛關注，不少業內人士認為，如果這條政策得以實施，對樓市的投資行為將是一次嚴厲打擊。

　　【土地】增大供給才能治本

　　自今年年初樓市回暖后，“漲價”貫穿了整個年度，土地市場隨之升溫，臨近年底，土地大戰更為瘋狂，在全國范圍內，各地的“地王”紀錄被頻頻刷新。開發商拿地首付款比例提升到50%，能否為土地市場愈演愈烈的“搶地潮”降降溫？

　　巧合的是，同樣是在12月17日，就在五部委共同出臺土地新政的當天，鑫苑(中國)置業以總價4.73億元、690萬元/畝的價格拿下農科路和文博東路交會處的原河南機電學校地塊，一舉刷新鄭州的住宅土地市場成交紀錄。這距離上一次鄭州西區產生529.8萬元/畝“地王”的時間僅僅9天。

　　自今年12月起，從正商、康隆到鑫苑，鄭州“地王”的紀錄以毫不遲疑的速度在不斷刷新。面對日漸高漲的地價，很多開發商都表示難以承受，鄭州永威置業常務副總經理馬水旺也參與了近期的幾場“地王”拍賣會，但地價之高有點令他“意外”。

　　“根據我們的測算，地價只有不超過房屋總成本的30%，開發商才能獲得合理利潤，超過了30%，就會面臨較大的開發風險。”馬水旺表示，按照目前鄭州的情況，如果樓盤的容積率在3.0～3.5之間，那么地價在300萬～350萬每畝比較合適，開發風險才比較小。

　　河南財經學院教授劉社認為，五部委下發的土地新政將對遏制“囤地”和“炒地”現象起到有效作用，但由于提高了開發商的拿地門檻，有可能對土地供應產生一定的抑制作用，同時也可能帶來新的壟斷。“首付款比例提高，對于有實力的開發商來說影響甚微，只會進一步縮小中小企業拿地的空間，一旦地塊集中到大企業手中，就會形成壟斷，很可能使得高房價更加難以撼動。”

　　對于當前形勢，馬水旺認為，增加土地供給量才能治本。“對于鄭州而言，土地主要來源于郊區地塊和城中城改造。”他認為，郊區土地價高量少，最值得關注的也僅有城中村改造了，因為能成規模開發，即便成本高點，仍還有一定的利潤空間。“如果這兩種地塊都拿不到，那就只能走出去發展了，去一些地市或者消費水平較高的縣級市。”

　　【房價】

　　繼續上揚，還是下調？

　　隨著近期調控政策的相繼出臺，業界產生了兩種截然不同的聲音：一種認為調控政策會產生一定的積極作用，促使房價出現下調；而另一種則認為當前政策尚不足以緩解開發商高漲的拿地熱情和上揚勢頭穩健的房價，地價和房價仍會繼續上揚。

　　對于12月9日國務院關于“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”的言論，有業內人士認為，此舉顯示出了中央將打壓樓市中的投資和投機性需求的決心，“未來房價下調的可能性增強”。

　　不過，房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君在接受記者采訪時表示，鄭州房價一直延續著穩中有升的態勢，沒有出現暴漲的現象。“從今年前11個月的房價環比增長情況來看，鄭州房價還是比較正常的，屬于正常增長范疇，因此不會受到太大影響。”

　　路勁地產副總經理張海濤也表達出了類似的觀點，鄭州消費者的購買力很強，鄭東新區的房子價格高但銷售也特別好，今后鄭州房價還有較大的上漲空間，“近期一些‘地王’的出現，很可能會進一步拉升周邊樓盤的價格”。

　　以鑫苑(中國)置業以每畝690萬的價格拿下的新地王為例，將來其建房成本接近每平方米6500元。目前其周邊項目的售價都已處于鄭州房價的高端區間，如菲城項目，根據市房管局統計，最近30天的銷售均價為每平方米6375.75元；而當時的鄭州“地王”建成的藍堡灣，根據市房管局的統計，最近30天的銷售均價為每平方米6646.15元；鄭州國貿中心最近30天的銷售均價，市房管局統計顯示為每平方米8009.91元。

　　正如鄭州西區一個臨近“地王”地塊樓盤的開發商所言：“他們(拿‘地王’的開發商)拿的地塊還沒有我們的好，我們這樓盤離兩個地鐵口都比較近，據說他們的樓盤將來能賣到每平方米6000多元，我們這樓盤肯定也會漲價。”

　　馬水旺表示，“地王”數量雖少，但影響甚大，一是帶動在售樓盤紛紛漲價，掀起“漲價風”；二是助推地價上漲，形成高地價的“惡性”循環。由此看來，如果高地價的狀況得不到緩解，要想房價降下來，可能性也許并不大。

　　【關鍵】

　　“政策免疫”拷問執行力

　　劉社表示，從2005年以來，國家出臺了一系列旨在調控高房價的政策，比如國六條、國八條、國十五條、70/90政策等，但抑制房價的效果并不明顯，相反“救市”效果比較顯著，讓房價一路“高歌猛進”，“其實政策都是好的，缺乏的是執行力，很多好的政策都沒有執行到位，因而也沒有發揮出相應的作用。”

　　“有關部門對房產業的調控思路是相當清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時通過調節供應結構，抑制房價過快攀升。但從目前情況看，在遏制投資過熱與抑制房價過快攀升之間似乎沒有建立起良性互動的機制。”

　　更有專家直言不諱地指出，不僅消費者對各項調控房價的政策不抱太大希望，甚至一些大型房地產商的心態也并未受到重大影響，“可以說，不少開發商對于目前的調控政策基本上處于‘免疫’狀態”。

　　“關鍵還是執行力的問題，相關政策落實到位。”劉社認為，面對錯綜復雜的中國房地產市場之現狀，從政府政策角度，既要系統作為，又要由簡入繁，步步為營，理順土地制度，擠掉一定量的泡沫，切實加大低價房的供應，是中國樓市健康發展的必需之舉。 （晚報記者 袁瑞清）