時值歲末，北京二手房市場出現明顯的爭趕營業稅優惠的“末班車”效應。一方面，交易量在11月的歷史高度上繼續攀升，12月1日至22日的二手住宅網簽量比11月同期上漲超四成；另一方面，投資客也抓緊出貨，次新房拋售現象愈演愈烈。

　　業內人士分析指出，二手房營業稅優惠年底即將到期，令不少業主和購房者出現趕搭“末班車”心理，與此同時，近期密集出臺的政策，也對其心理預期和行動產生了不小影響。

　　1-22日，交易量大漲四成多

　　北京中原三級市場研究部告訴記者，隨著12月9日營業稅“2改5”政策的出臺，更促使很多消費者搶搭營業稅減免的末班車，市場交易量大漲。北京房地產交易管理網統計數據顯示，12月1日至22日，北京市二手住宅網簽量共為29485套，與11月同期的20409套相比，大漲了44.47%。

　　我愛我家統計顯示，從營業稅新政頒布以來，交易最多的還是2-5年的房產，從12月10日到19日，10天里占總交易量的70%，而滿5年的房產相對上月來說明顯有所減少。

　　多家中介公司反映，目前市場上購房者心理已出現微妙分化。房屋公園李經理表示，客戶方面現在有兩種反應：一是能接受目前房價的購房者，積極地看房，在二手房交易稅費優惠政策到期前，抓緊時間成交過戶；還有一些購房者認為目前房價較高，且經濟能力不能承受的消費者，認為在政府政策的調控下，明年房價或會有所下降，于是漸生觀望情緒，等待房價走向明朗化。

　　拋售房源集中在望京、朝青和城南

　　業內人士告訴記者，近段時間除了交易量大漲外，也出現了一些投資客的拋售大單。這些投資客對于市場有非常敏銳的感覺，一方面，暴漲的市場使得很多投資者出現“懼高”心態，另一方面，他們也有營業稅調整等政策方面考慮，所以選擇拋售手中房源。

　　在朝青板塊的某項目，日前有一位二手房投資客一次性地拋出25套房源，總面積達5500平米，都在比較好的樓層及朝向，業主掛牌26000元/平米，比市場價28000元/平米低了2000元/平米，最后被一位看重大陸樓市潛力的香港客戶一次“吃進”。此筆交易總額突破億元，而原業主獲利更是超過100%。

　　美聯物業市場總監張大偉告訴記者，除了單個業主大單拋售外，還有不少投資客采取集體拋盤的方式，比如投資珠江帝景的一些投資者，在最近聯合起來制定了區域的拋售價，賣房售價不低于23000元/平米。部分溫州投資者因為不在北京，更是委托在京的老鄉制定統一的出貨賣房順序，避免大量上市給市場帶來沖擊。麥田房產也透露，在觀湖國際社區，也有業主同時將名下的四五套房產掛牌出售，短時間內就賣出三套。

　　記者采訪中了解到，目前在北京拋售房源比較集中的區域大部分為前期已經暴漲的區域，比如因為去年價格洼地今年飛漲的望京，價格上漲已經超過70%；因為CBD東擴利好影響的朝青片區，均價上漲幅度已經超過60%；因為城南開發利好影響的大興、房山區域，均價年內上漲已經超過50%。

　　富力城、朝青區域議價空間松動

　　事實上，前幾個月難覓蹤影的議價現象，目前又開始在部分區域多起來。麥田房產富力城店置業專家介紹，目前富力城區域內的議價空間變得靈活。一些原本報價高于市場價的房產，也開始考慮降價出售。舉例來講，以前單價3.3萬的一套房子，受營業稅優惠到期影響，現在可以將價格談至3.2萬。據介紹，大概每平米能有一千元左右的議價空間。

　　麥田房產朝青區域置業專家則透露，今年11月份時，基本上業主的報價就是成交價，經紀人很難談下價格，但目前會有一些議價空間，不過議價幅度不大。

　　中原地產專業人士分析，在政府調控政策接連出臺后，部分業主開始認為明年二手房交易稅費提升，會引致交易成本加大，且政府抑制投資投機性購房，會使得投資需求減弱，預期明年房價將出現下降。因此，很多業主希望抓緊時間，在房產優惠政策到期前將房屋出售，而一些急售房主，價格上就出現了一定的松動。

　　此外，受稅費優惠即將到期的影響，很多購房者也希望趕在年底前過戶，一些區域一次性付款的購房者比例有所增加。麥田房產富力城店置業專家介紹，一次性付款相對而言手續辦得會更快一些，目前一次性付款比例比照此前大約增加了一倍左右。

　　明年成交量難與今年行情比肩

　　- 2010年預測

　　明年成交量難與今年行情比肩

　　對于2010年二手房市場走勢，多數業內人士認為，很有可能會沖高回落，成交量難以達到今年這樣史無前例的高度。

　　我愛我家認為，今年末出臺、明年起執行的營業稅政策導致了部分買方市場的需求前置，加之明年初的節假因素影響，前2個月的成交走勢或將出現盤整回調局面；若年后整體經濟環境持續性向好，“兩會”期間亦無重大緊縮性政策出臺，上半年一手房市場房源存量的相對吃緊以及二手房需求的后續跟進等多重因素將會推動其交易行情的再次向上。不過，全年的成交總量料將難與今年的行情比肩。

　　美聯物業則認為，多重客觀因素的迭加作用下，2010年房價的總體走勢可能仍會保持上行，但是不排除房價局部性、階段性的回調可能。這一方面是由于經濟走勢、投資環境、通脹因素等宏觀環境的影響造成的。另一方面是由于2009年土地價格不斷上漲，“地王”屢創新高，在成本因素作用下，未來的房地產價格大趨勢上會出現上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。　

　　專題采寫/本報記者 楊娟娟