2009年全國樓市大熱，“量價齊飛”的市場交易格局從年頭一直行至年尾。隨著年終歲末的到來，東莞各路開發(fā)商都開始總結(jié)一年以來的銷售成績表，據(jù)合富輝煌東莞市場研究數(shù)據(jù)顯示，與低迷冷清的2008年相比，今年是東莞房地產(chǎn)市場“吐氣揚眉”的一年，光大、萬科、中信、新世紀(jì)等品牌開發(fā)商在前三季度的銷售業(yè)績已超過了10億元。在第四季度樓市銷售的最熱節(jié)點中，光大、萬科及中信屬下項目更是以年終發(fā)力之勢橫掃市場，銷售業(yè)績倍漲。

　　“牛氣沖天”的2009年即將結(jié)束，取消二手交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策、“國四條”、土地出讓金首付比例提高等一系列在年底出臺的樓市政策將對2010年的樓市格局造成怎樣的影響？市場成交是持續(xù)今年的熱度，還是在調(diào)控政策的干擾下出現(xiàn)新一輪的回調(diào)？

　　年末調(diào)控信號趨緊

　　樓市走向“看不清”

　　2009年12月，有關(guān)樓市政策行將趨緊的市場預(yù)期相當(dāng)強烈，業(yè)界預(yù)計瘋傳了一段時間的二套房貸收緊、利率上調(diào)及2008年出臺的各類樓市優(yōu)惠政策是否會終止等消息會在年底中央經(jīng)濟工作會議中揭開“謎底”。

　　令業(yè)界感到意外的是，12月7日召開的中央經(jīng)濟工作會議并沒有傳出更多對樓市不利的消息，“保持樓市政策的延續(xù)性”及“繼續(xù)實行寬松的貨幣政策”的說法令各地開發(fā)商“卸下心頭大石”，“明年樓市繼續(xù)漲”的看法成為開發(fā)商們的一致看法。

　　隨后，中央政府在短短10天內(nèi)連續(xù)出臺政策矯正開發(fā)商對市場過于樂觀的看法：12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議公布了“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”；隨后財政部、國土資源部等五個部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,將土地出讓金首付繳納比例提高至50%，打擊開發(fā)商捂地囤地行為。

　　原本以為寬松的樓市調(diào)控信號開始出現(xiàn)由“松”到“緊”的趨勢，這一系列樓市調(diào)控信息的連番出臺令開發(fā)商們著實感到“看不清”。在記者的采訪中，多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為明年下半年會出臺新的樓市調(diào)控政策打擊“部分房價上漲過快的城市”，也有部分開發(fā)商認(rèn)為中央政府明年對樓市的態(tài)度不會過于嚴(yán)厲，整體基調(diào)以穩(wěn)定為主。

　　開發(fā)商資金充裕“有底氣”

　　與全國其他城市一樣，東莞樓市在今年的表現(xiàn)著實令消費者“大跌眼鏡”：在國際金融危機直面沖擊東莞、整體經(jīng)濟形勢不被看好的情況下，2008年備受壓抑的剛性需求市場在較低房價的吸引下出現(xiàn)“集體爆發(fā)”， 今年前三季度東莞住宅簽約面積約415.2萬平方米，較2008年同期大幅增加67%，在市場成交刺激下，東莞市房價從2月份就開始穩(wěn)步攀升，住宅簽約均價由2月份的5160元/平方米，持續(xù)上漲至9月份的6995元/平方米，前后房價累計上漲1835元/平方米，漲幅達35.5%。

　　縱觀東莞樓市今年的成交表現(xiàn)，可以說“量價齊漲”的格局從年頭走到了年尾，這讓開發(fā)商一度繃緊的資金鏈得到全面“松綁”：短短不到半年時間，開發(fā)商們從為錢發(fā)愁到資金全面回籠，部分開發(fā)商如光大地產(chǎn)等企業(yè)，因為資金充裕，甚至在今年加速對外擴張的步伐。

　　誰是今年市場上的最大贏家？據(jù)市場初步統(tǒng)計，今年全年的銷售總冠軍將在光大和萬科兩大品牌開發(fā)商中產(chǎn)生。論住宅簽約量，目前萬科以近28億元的銷售成績位居第一。而論實際成交量，光大地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，今年光大屬下各項目的總銷售量將超過30億元，這一成績不僅創(chuàng)下光大歷年銷售的新高，更令其有望成為今年東莞地產(chǎn)銷量的總冠軍。

　　論明年樓市

　　開發(fā)商“不差錢” 預(yù)測房價還要漲

　　在“不差錢”的情況下，各路開發(fā)商對明年樓市的預(yù)測相當(dāng)樂觀，普遍認(rèn)為明年東莞的樓市依然會持續(xù)火爆，尤其在上半年，房價的走勢將穩(wěn)中有升。而到了明年下半年，即使中央再出臺樓市調(diào)控政策，也可能會“區(qū)別對待”，不會對東莞這樣房價平穩(wěn)的市場造成太大沖擊。

　　開發(fā)商在采訪中還透露，明年許多在售項目都會進行“提價銷售”，部分高端洋房、別墅類產(chǎn)品的提價空間比較大，許多在售7000~8000元/㎡的洋房到了明年，其售價有可能“破萬”。

　　廣東光大企業(yè)集團副總經(jīng)理俞韶毅

　　明年東莞房價將溫和上漲

　　俞韶毅認(rèn)為，今年全國樓市出現(xiàn)“房價瘋漲”的城市基本上以一線城市居多，如廣州今年的房價漲幅較大，一些省外城市如南寧、南京、寧波、烏魯木齊等原先房價的基數(shù)就不高，但今年也出現(xiàn)較快的漲幅。

　　“目前各城市的購房出現(xiàn)向省會城市聚集的效應(yīng)，很多周邊城市的購房者都往省會城市買房，造成房價快速上漲，漲幅一般都超過50%。而東莞今年房價上漲的速度比較理性，全年上漲了30%左右，其實也就是恢復(fù)到2007年的房價水平。”

　　俞韶毅表示，中央提出要“抑制房價過快上漲”，其實也要看每個城市房價上漲的漲幅進行區(qū)別對待，“像東莞這樣的市場，受調(diào)控的影響會很小，明年房價還會繼續(xù)溫和上漲，享有較好自然資源及地段優(yōu)勢的個盤房價上漲的空間會比較大。”

　　廣東光大企業(yè)集團營銷總監(jiān)黃海俊

　　開發(fā)成本上漲 城區(qū)房價難跌

　　對于目前中央出臺的各項調(diào)控政策，黃海俊認(rèn)為，不僅不會令房價跌下來，而且令一手樓市的需求更為旺盛。“現(xiàn)在二手樓市取消了營業(yè)稅的減免優(yōu)惠政策，將導(dǎo)致二手交易成本的直接上漲，這樣一來很多原想買二手房的購房者轉(zhuǎn)而去買一手新房，造成一手樓市需求更為旺盛，這樣一來，房價怎么會跌？”

　　對于土地出讓金首付提高的政策，黃海俊坦承政策的實施對資金充裕的大開發(fā)商更為有利，日后更多的土地將集中掌握在大開發(fā)商手中，“現(xiàn)在東莞城區(qū)的商住開發(fā)用地資源非常緊張，開發(fā)成本也在不斷上漲，而城區(qū)市場是目前東莞需求最旺盛的區(qū)域，很多鎮(zhèn)區(qū)的人都會過來買房，在這種情況下，城區(qū)市場的房價不可能降，只會升。”

　　瑞豐地產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)人李堅

　　市場通脹預(yù)期高 投資熱錢集中涌向樓市

　　目前，市民明顯感受到物價上漲的壓力在增加，一些日常消費品都在不同程度出現(xiàn)上漲，這導(dǎo)致有關(guān)明年將出現(xiàn)新一輪通貨膨脹的市場預(yù)期越來越高。李堅表示，通脹預(yù)期已導(dǎo)致許多投資或自住型購房者提前買房，避免貨幣貶值。

　　“我身邊很多朋友害怕貨幣放在銀行里會貶值，已經(jīng)提前把錢投入到樓市里買房保值了。”李堅說，近期東莞很多樓盤成交活躍，其中投資客的比例在不斷增加，個別盤中投資客的成交比例更達到了30%，“當(dāng)投資熱錢都涌向樓市時，房價是很難降下來的。”

　　富民雙子城相關(guān)負責(zé)人

　　樓市走向總體平穩(wěn) 局部微動

　　富民雙子城相關(guān)負責(zé)人認(rèn)為，2009年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是比較戲劇化的一年，樓市車市都是一路高歌，但從東莞本地的行情來講，東莞的樓市相對而言還是比較健康平穩(wěn)的，雖然也有一定的漲幅，但幅度遠小于一線城市。未來的2010年的走勢，還有賴于國家具體的調(diào)控措施是硬還是軟，但應(yīng)該對東莞房地產(chǎn)的影響不會太大。

　　對于明年樓市走勢，該負責(zé)人認(rèn)為，在樓市政策還不太明朗的情況下，預(yù)計明年東莞樓市走向總體平穩(wěn)，局部地區(qū)將出現(xiàn)微動。