近來(lái)，隨著國(guó)家營(yíng)業(yè)稅減免等政策的變化，不少地方二手房成交量呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢(shì)，許多買房人都想趕上政策的末班車，急于在優(yōu)惠政策截止日期前完成過(guò)戶。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，給買賣雙方都帶來(lái)了不少麻煩。

　　就以往因二手房交易發(fā)生的糾紛來(lái)看，以下幾個(gè)案例中的情況應(yīng)引起大家注意。

　　-案例一：

　　小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下買了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來(lái)越迫切。苦于沒(méi)有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣掉，拿賣房的錢付大房子的首付。小王就通過(guò)中介公司找到了買主小劉，小劉看完房子以后很滿意，雙方經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商，約定成交價(jià)格95萬(wàn)元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了買賣合同。

　　就在雙方打算履行合同的期間，誰(shuí)也沒(méi)想到房?jī)r(jià)迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了105萬(wàn)元。小王夫婦覺(jué)得賣虧了。

　　想了想，小張把小王和小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的買賣合同無(wú)效，理由是房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣房沒(méi)有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時(shí)候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過(guò)電話要求加價(jià)，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也到庭對(duì)小劉主張的事實(shí)進(jìn)行了證明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在實(shí)踐中并不少見(jiàn)，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣房的目的。這種做法在實(shí)踐中很少會(huì)得到法院的支持。

　　本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒(méi)有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購(gòu)房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

　　本案中，小劉看房時(shí)小張?jiān)趫?chǎng)，表明小張對(duì)于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話與小劉就漲價(jià)進(jìn)行過(guò)溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的精挑細(xì)選，老王終于簽訂了合同，打算購(gòu)買一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒(méi)有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有辦下來(lái)，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　為了盡快辦理過(guò)戶手續(xù)，老王特意在合同里對(duì)自己支付購(gòu)房款的方式和用途進(jìn)行了明確約定，包括約定對(duì)方應(yīng)該在收到首付款50萬(wàn)元后5天之內(nèi)將該筆款項(xiàng)用于償還銀行貸款，并且約定如果對(duì)方構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項(xiàng)。

　　首付款付出去以后，老王就一直盼著過(guò)戶。但等了將近一年時(shí)間，對(duì)方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過(guò)戶。

　　在這段期間里，房?jī)r(jià)行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細(xì)了解情況后發(fā)現(xiàn)，對(duì)方在收到首付款后并沒(méi)有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個(gè)月以后才還了貸款，自己的首付款很可能被對(duì)方挪作他用了。

　　感覺(jué)自己受了欺騙，老王將對(duì)方告到法院，認(rèn)為對(duì)方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項(xiàng)100萬(wàn)元。而對(duì)方則認(rèn)為沒(méi)有按時(shí)償還貸款對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間并沒(méi)有影響，不同意老王的意見(jiàn)。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。

　　老王為了保障房屋能夠盡早過(guò)戶而在合同中約定相對(duì)方在一定期限內(nèi)將首付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對(duì)方也確實(shí)沒(méi)有按期償還貸款，違反了合同約定。

　　此時(shí)，對(duì)方應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任？老王要求按合同約定雙倍返還100萬(wàn)元能否得到支持？

　　違約責(zé)任分為約定違約責(zé)任和法定違約責(zé)任兩種，前者指合同約定了違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式，后者指依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本案中老王起訴依據(jù)的就是合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定。

　　因雙方合同中沒(méi)有單獨(dú)就對(duì)方遲延還貸約定違約責(zé)任，只是統(tǒng)一約定了構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還已付款項(xiàng)，所以關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)方遲延還貸的行為是否構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背。

　　從用詞看，實(shí)質(zhì)性違背應(yīng)當(dāng)理解為根本性的違反了合同，從相應(yīng)的違約后果看，雙倍返還已付款項(xiàng)是一項(xiàng)較重的責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只有在對(duì)方從根本上違反了合同約定的情況下，才能適用該條款。因此，對(duì)方雖然存在遲延還貸的情況，但盡快還貸的目的仍在于過(guò)戶，由于產(chǎn)權(quán)證最終辦理的時(shí)間較晚，對(duì)方遲延還貸的情形實(shí)際并未對(duì)過(guò)戶時(shí)間造成影響，因此尚不足以認(rèn)定其構(gòu)成對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性違背，因此老王不能依據(jù)該條款要求對(duì)方返還100萬(wàn)元。

　　-案例三：

　　趙女士家的孩子快要上小學(xué)了，為了能讓孩子上一所好小學(xué)，趙女士打算把自己住的房子賣掉，買一套學(xué)區(qū)房。在通過(guò)中介公司相中了一套學(xué)區(qū)房后，趙女士提出自己目前缺少足夠資金，只能先把現(xiàn)在住的房屋出售，再用賣房款來(lái)買房。

　　中介公司稱保證可以在幾天內(nèi)幫助趙女士把現(xiàn)在的房屋賣掉。看到中介公司信心滿滿，趙女士放心地簽訂了購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買賣合同。但簽訂合同后，中介機(jī)構(gòu)卻一直沒(méi)有幫趙女士把房屋賣出去，而她所購(gòu)買的學(xué)區(qū)房的付款時(shí)間已到，趙女士只好向賣房人支付違約金解除了買賣合同。

　　讓她沒(méi)想到的是，中介機(jī)構(gòu)還起訴她要求支付購(gòu)買學(xué)區(qū)房的居間費(fèi)。趙女士雖然在法庭上陳述了事情的來(lái)龍去脈，但苦于沒(méi)有就此與中介公司簽訂書(shū)面的合同，也沒(méi)有舉出足夠的證據(jù)證明，最終輸了官司。

　　法官解析：

　　對(duì)于資金有限、必須通過(guò)賣房所得款項(xiàng)再購(gòu)買房屋的二手房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將面臨更大的法律風(fēng)險(xiǎn)，最穩(wěn)妥的辦法是先將房屋售出，取得購(gòu)房款，保證自己有足夠的履約能力后再行簽訂購(gòu)房合同。

　　但在實(shí)踐中，不少購(gòu)房人更愿意一步到位，委托中介公司將兩項(xiàng)交易一攬子進(jìn)行。本案中，中介公司幫助趙女士賣房只是口頭承諾，而讓趙女士買房卻簽了書(shū)面的正式合同，趙女士輕信了中介公司的承諾，導(dǎo)致自己的權(quán)利沒(méi)有合同保障，而義務(wù)都落實(shí)到了合同上。最終在法庭訴訟期間，中介公司對(duì)于之前的口頭承諾均矢口否認(rèn)，趙女士只能輸官司。

　　需要指出的是，即使與中介公司簽訂了賣房的書(shū)面合同，最好將兩份合同相關(guān)聯(lián)，將中介公司賣房作為趙女士買房以及支付相關(guān)居間服務(wù)費(fèi)的先履行義務(wù)，這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。

　　法官提示——

　　避免糾紛應(yīng)守“三大原則”

　　房屋買賣合同對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)都是不折不扣的“大宗交易”，無(wú)論是買房人、賣房人還是中介公司，要避免產(chǎn)生糾紛和損失，都要做到“理性審慎”、“周密謹(jǐn)慎”、“誠(chéng)信合法”：

　　1.理性審慎

　　買房人在簽訂買賣合同時(shí)一定要理性，不能為樓市熱潮所趨頭腦發(fā)熱，也別輕信口頭承諾，不被中介機(jī)構(gòu)的催促所左右，未考慮周全前絕不能輕率簽約，必須反復(fù)考慮各種情況和自己的實(shí)際需要后再簽合同，切忌“激情購(gòu)房”。

　　2.周密謹(jǐn)慎

　　在擬定合同內(nèi)容時(shí)要周密，要盡可能全面地預(yù)見(jiàn)到各種困難和意外因素。比如，簽訂合同前要查清房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并要求共有權(quán)人出具書(shū)面聲明；對(duì)于交易房屋還有貸款未還清、銀行還有抵押權(quán)的，在買賣合同中要明確約定是由賣房人自行還清欠款解抵押還是由買房人為其墊款協(xié)助其解抵押，或者是由中介公司協(xié)助墊款解抵押。同時(shí)，對(duì)買房人申請(qǐng)貸款的相關(guān)事宜，對(duì)交房時(shí)間和交房時(shí)需要同時(shí)交付的裝修物、家具家電等細(xì)微問(wèn)題也要盡量進(jìn)行明確約定。另外，在簽訂居間合同時(shí)，對(duì)于中介公司提供的合同文本一定要仔細(xì)閱讀，尤其是一些格式條款，涉及到居間服務(wù)費(fèi)支付時(shí)間、違約責(zé)任承擔(dān)等部分更要弄個(gè)清楚明白。

　　3.誠(chéng)信合法

　　堅(jiān)持依法交易，誠(chéng)信履約。不要貪圖小利，尤其是買房人不要貪圖便宜聽(tīng)信小道消息去購(gòu)買所謂的內(nèi)部“回遷房”、“危改房”，避免因購(gòu)買此類房屋上當(dāng)受騙；不要通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式來(lái)避稅，否則發(fā)生糾紛受損的往往是買房人。無(wú)論是哪一方，在簽訂合同后，就一定要遵守誠(chéng)信原則，嚴(yán)格依照合同履行，除非有合同明確約定的可行使合同解除權(quán)的事由出現(xiàn)，否則在未與對(duì)方協(xié)商一致的情況下絕不能擅自單方終止履行合同。

　　(作者單位：北京市朝陽(yáng)區(qū)法院；本欄目稿件由北京市高級(jí)法院統(tǒng)一供稿)