-核心提示-

　　◆去年，天泰太陽樹推出萬元樓盤時，大家還在懷疑"濟南的房子能過萬么"，如今，萬元以上樓盤在市區(qū)已經(jīng)比比皆是

　　◆"買的不住，想住的買不起"。真正的房客被擠出市場，或者是"擠車"挨宰

　　◆如果房市投機盛行，意味著將房市變成當年的中國股市，房價暴漲時，透支了未來健康增長的空間，醞釀了泡沫

　　“累計上漲1.4% ”——看不懂的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

　　“你覺得房價漲得快么？今年到 11月份，山東房屋銷售價格累計同比才上漲了1.4% 。”

　　說這話的是統(tǒng)計部門一位長期負責監(jiān)測全省房地產(chǎn)價格的專業(yè)人士。她在接受記者采訪時認為，把濟南商業(yè)中心地帶和同是華東沿海省份副省級城市的南京、杭州相比較，濟南的房價是較低的。同樣，在全國 70個大中城市的房價指數(shù)中，山東的城市也都排名比較靠后。

　　這位專業(yè)人士建議記者學習她在2006年初針對山東房地產(chǎn)市場所作的一項課題成果，其中采用了自 1991 年-2004年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析。在她看來，山東的房地產(chǎn)市場近年來并沒有發(fā)生大的變化，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，比前幾年增長還放慢了。

　　對于大家關注的今年下半年以來的房價“暴漲”，她并不認同。

　　如果僅從這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，山東房地產(chǎn)市場是在平穩(wěn)上升，未見大起大落，這顯然和一般購房者的感受不一致。

　　這樣的數(shù)據(jù)，記者看不懂。讓人看不懂的還有統(tǒng)計數(shù)字打架：今年 4 月，南方某市房管局發(fā)布報告稱，3月當?shù)亍耙皇址俊本鶅r比2 月下降了 700元；僅4 天后，由國家發(fā)改委發(fā)布的《2007年一季度房地產(chǎn)市場運行情況》報告中的數(shù)字卻截然相反：3月此地新建商品住房銷售價格同比上漲 8.6% ，環(huán)比上漲1.2% 。

　　據(jù)報道，當?shù)亟y(tǒng)計局的解釋是：由于我國房地產(chǎn)“一直沒有形成規(guī)范的價格表達方式，沒有價格統(tǒng)計體系來產(chǎn)生平均價格”。而據(jù)當?shù)孛襟w報道，這中間，還有隨著近年來城鄉(xiāng)區(qū)劃調(diào)整帶來的統(tǒng)計口徑不一致。

　　或許統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠向我們展示的，只是一個大致的趨勢，譬如自今年 5月份起，我省新建商品房銷售價格“同比漲幅已連續(xù)7個月緩慢擴大”，“居民儲蓄向樓市、車市分流較多，新增存款同比增速首次出現(xiàn)下降”。

　　在重儲蓄的國情下，居民儲蓄分流應該表示了很大的市場變化吧。

　　“買的不住，想住的買不起”

　　“高檔樓盤漲得太厲害了！特別是青島、濟南。”一家擔保公司的總經(jīng)理說，譬如在青島，1 萬漲到 1萬5，這就是 50% 的漲幅，同期中低端樓盤從5000漲到 5500、6000 元，漲幅不過10% 、 20% 。濟南也是如此，去年，天泰太陽樹推出萬元樓盤時，大家還在懷疑“濟南的房子能過萬么”，如今，萬元以上樓盤在市區(qū)已經(jīng)比比皆是。

　　“三線城市的房價也啟動了。”該總經(jīng)理告訴記者。去年濰坊樓市還處于寒冬，市場前景不明朗，今年隨著樓市整體回暖，濰坊、泰安等三線城市迅速啟動，“一開盤沒幾天就賣光了。”

　　這是一家省內(nèi)最大的從事個人消費擔保的公司，房貸擔保是其最重要的業(yè)務之一。需要擔保辦房貸的人，在銀行認可的免擔保的優(yōu)質(zhì)客戶——政府公務員、國有大型企業(yè)員工等之外，又非“永遠也買不起房的5% ”，這部分人，恰恰正是我們一般意義上商品房市場中的“普通購房者”。

　　與記者先前的想象不同，從擔保公司的角度看，這些“普通購房者”多數(shù)并非買來自住的。

　　“我們今年做的業(yè)務中，大部分都是二套房、三套房，首套的很少。”該公司濟南業(yè)務負責人告訴記者，隨著今年樓市升溫，成交量放大，公司的房貸擔保業(yè)務也快速成長，可以很明顯看出買房置業(yè)做投資的多了，“我們天天和樓盤打交道，看入住率就知道了。 ”

　　不斷上漲的房價，在通脹預期不斷看高、投資渠道匱乏的情況下，普通老百姓也越來越多地被卷入買房投資的大潮。這位負責人介紹說，擔保貸款買房的客戶有個特點，就是尋找相對遠些的房產(chǎn)，有客戶最近購買了保利花園的房子，6000多元，因為城區(qū)內(nèi)已經(jīng)很難買到性價比合適的房子了。同時，購買改善性住房的方式也發(fā)生了很大變化，“很少有人把原來的房子賣了去買新的。”

　　真正的高檔樓盤集中在中心城區(qū)，那里也是“盛況”空前，往往甫一開盤就被搶購一空。但這家公司的客戶很少有在那些地方買房的。據(jù)推測，那里的客戶或許并不需要擔保貸款。而在這家公司總經(jīng)理看來，在這部分住房的購買者中，投資者居多數(shù)。“高檔樓盤多是稀缺地塊，漲得最快，加上今年貨幣投放量劇增。”

　　當這樣的購房者占多數(shù)的時候，帶來了房市的“ 擠班車效應” ，市場被扭曲了，“買的不住，想住的買不起”。真正的房客被擠出市場，或者是“擠車”挨宰。

　　房價和收入成了“蹺蹺板”

　　是市場，就不能避免投機，房市也是如此。 但過度的投機將會產(chǎn)生泡沫，國際經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)領域的泡沫是經(jīng)濟健康發(fā)展的大敵。

　　根據(jù)國際通用的標準，房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)應在3-6 倍的范圍，6 倍以上居民購房就已非常困難。

　　一個地區(qū)的房價，大致是要與其經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平相適應的。現(xiàn)實的情況是，房價和收入，已經(jīng)成為一個蹺蹺板：一頭飛漲，一頭暗降。

　　記者采訪中，經(jīng)常會遇到一些人士分析說：同樣是沿海經(jīng)濟大省，“我們比江蘇均價低1000多元”。但這類分析往往忽視居民收入方面的差距。

　　一位在省直某事業(yè)單位工作的年輕人感慨，前兩年還覺得自己可以努力攢錢付首付，現(xiàn)在，反倒連首付都很吃力了，而且一旦買房，月供也很成問題。這只是個個案。但如果這樣的群體擴大，會引起一系列的社會問題。

　　房地產(chǎn)不僅僅只是經(jīng)濟增長的一項重要資源，也是社會政策的重要內(nèi)容。房價平穩(wěn)上升，不僅是政府部門的期望，也是老百姓愿意看到和接受的。

　　但事實上有房者、尤其是把房屋作為投資者，和準備購房自住的人的立場差異巨大。已經(jīng)買了房子的人，可沒有希望房價下跌的。記者采訪中就有人說：就像是雞蛋，還會回到 2分錢一個嗎？

　　這樣的看法，有現(xiàn)實的依據(jù)，就是蓬勃發(fā)展的城市化帶來對住房的巨大需求。但長期地看，如果房市投機盛行，意味著將房市變成當年的中國股市，房價暴漲時，一方面擠壓了社會的居住需求，也透支了未來健康增長的空間，醞釀了泡沫。

　　如果出現(xiàn)波動呢？殷鑒似乎不遠。 （大眾日報記者 王亞楠）