救市政策推動樓市逆轉

　　2009年這場樓市狂飆堪比電影大片。從年初的市場看空到三月的小陽春、紅五月再到七月后的狂飆突進，這一年樓市的風云變幻，令很多市場中人都看不明白。

　　人們把原因歸結為開工不足，土地供應斷檔，4萬億投資和天量信貸資金的刺激，央企追逐“地王”，通脹預期。事實上，這場亢奮的源頭，是催促樓市交易量的一系列事關稅費、利率的置業優惠政策，宏觀政策這一只有形之手對市場的影響可謂“如來佛的手掌”。時至年終，作為可以載入樓市史冊的2009年，有必要對于這一年宏觀政策影響下樓市變化的脈絡做一梳理盤點。

　　剛需推動樓市走出低谷

　　2008年政府為扶植陷入低谷的房地產業出臺了系列優惠政策，政策一定程度上改變了市場預期，并大大減輕了購房者的負擔。但當時經濟大勢尚不明朗，消費者信心尚未恢復，短時期未有明顯改善。政策的顯效需要一定的消化期，市場仍舊一片低迷，春節期間更是出現全市新房僅成交九套，成交均價為5594元/平方米，全市的成交均價環比下降26.6%的情況。

　　春節后，政策的累計效應開始逐步顯現，在一系列稅費減免以及樓盤優惠條件的促使下，一部分2008年底和春節期間積累的婚房、拆遷等剛性需求陸續入市，節后主打婚房的小戶型更是持續暢銷，成交量開始小幅攀升。剛性需求的逐步釋放令樓市初見起色，為2009年的房地產市場全面回暖奠定了基礎。

　　藍印戶口催生市場回暖

　　2009年2月4日，在年味還未散盡之時，放寬藍印戶口政策這樣的重大利好出臺。一時間激起各方的強烈反應。

　　在年初本地剛性需求受到擠壓，還未充分得到釋放的時候，藍印戶口對于一些外地在天津的工作人員以及一些想在天津落戶，以便子女日后入學方面的周邊地區的購房者都有著較大的吸引力。從藍印戶口政策出臺以后，許多符合條件的樓盤主打藍印牌，銷量節節攀升。數據顯示，2009年上半年外地購房者比例達33%，相較去年翻番。

　　此時，年初觀望的局面開始有所松動，隨著政策的進一步深入，很多外地消費者開始組團來天津購房，對本地持幣待購這部分消費者的心理產生了一定的沖擊，他們擔心外地需求一旦集中釋放，就會造成房價的企穩回暖，因此市場就產生了缺口。于是，剛性需求紛紛入市，市場開始逐步回暖。

　　二套房貸松綁助市場上攻

　　二套房貸收緊政策是政府在為調控2007年樓市過快上漲而定，但在2008年10月后房地產業因金融危機影響而急轉直下，為鼓勵樓市回暖增加貸款額度，各大地方銀行開始對二套房逐步松綁。

　　隨著剛性需求的紛紛釋放，二套房貸政策的寬松，進入5月，大量改善型需求也陸續入市，一時間，市場上大戶型熱銷。而隨著樓市成交量的逐步放大，通貨膨脹的預期越發明顯，投資客紛紛重現江湖。據專業人士透露，目前投資客的比例已經在30%至40%，而且以職業炒家居多。

　　下半年，隨著二套房貸收緊致使津城的“金九銀十”風光不再，成交量和均價均有所回落。市場似乎有偃旗息鼓之勢，但隨著年底一些列優惠政策即將到期，通貨膨脹的預期擴大，一些零散資金找不到更好的出口，紛紛涌入樓市，一時間，恐慌性購買成了市場的主旋律。

　　營業稅新政帶火二手市場

　　二手房市場在2009年的表現足以令人側目，在經歷了2008年低迷后，自年初3月開始大力反彈，5、6月份成交套數字保持了7000套/月以上的高成交量，7月更是以月成交10122套的表現創歷史新高，在經歷了金九銀十的短暫的平穩期后，11月全市二手私產住宅共成交10851套，環比上漲37.8%，年內最高記錄重被刷新。成交量占總體成交的70%

　　二手房領銜的局面，與營業稅優惠新政密切相關。

　　年初，由于政策優惠明顯，二手房市場率先對政策作出反應，各大門店迅速活躍起來。5年內的次新房備受親睞。數據顯示，2008年全年成交套數是32364套，截至12月15日， 2009年全年是95574套，同比上漲達195.3%

　　年底，時至優惠政策即將到期，二手房市場也迎來了新一輪的成交高峰。

　　一位在買與不買之間徘徊已久的買家孫女士告訴記者，“年底了，營業稅政策即將到期，一定得在大限之前出手，能節省數萬元的稅費，即便其它優惠政策繼續執行，有政策的扶持，房價也可能繼續上漲，所以無論政策是否恢復，年底前出手都是明智之選。”

　　一位中介朋友對記者表示，這種心態的買家不在少數，所以造成年底成交井噴。

　　信貸寬松開發商“不差錢”

　　2009年，資本市場充裕的流動性及寬松的貨幣信貸政策，造就了房地產企業融資的“新時代”。天量銀行信貸涌入房地產，資本市場上市潮重啟，增發配股、公司債此起彼伏，在巨量資金推動下，開發商資金鏈由“緊繃”快速轉化為“不差錢”，房地產行情逆轉，房地產調整被迫“停下步伐”，房價爆漲。

　　根據數據統計，13家已披露中報的房企2009年上半年經營性現金流量凈值為144.23億元。其中有7家公司現金流由負轉正，同比增幅在100%以上的共有8家。

　　統計還顯示，13家房企中，上半年資產負債率同比有所下降的共有10家，占比達到76.92%，平均負債率為59.53%，同比下降5.42個百分點。貨幣資金共計336.25億元，同比增長71.53%，企業的資本結構有了一定好轉。

　　與此同時，國家貨幣政策寬松所帶來的信貸支持，也降低了開發商籌資的難度。國內貸款和定金及預收款成為開發商資金來源增速上升的主要原因。

　　由去年年底的嗷嗷待哺，到今年的財大氣粗，各大房企均以通過這一輪寬松的貨幣政策和上市風潮迅速積攢了脂肪。

　　房企擴張全國地王競現

　　從2009年5月開始，“北京地王”的頭銜幾乎以每月一次的速度被不斷刷新。在上半年全國一線城市瘋狂搶地的同時，天津的土地市場一直表現的很從容，和一線城市形成鮮明對比。

　　進入下半年，天津的土地市場開始悄然升溫。

　　據天津中原地產研究中心7月土地月報顯示，7月天津供地82幅，供地面積1128公頃，其中居住用地20幅，土地面積479公頃，供地面積較前12個月均值劇增。且7月，市場上還出現了洞庭路溢價6億的地塊。

　　8月前兩周，天津土地市場發力，推出土地29宗，共計面積171萬平方米，推出量位居首位。

　　其中，保利天津拿下地塊位于東麗區昆侖路西側，耗資20.4億，規劃建筑面積約58萬平方米，樓面地價3504元/平方米。

　　11月2日上午，中信集團以36億元的總價拿下津南區八里臺鎮天嘉湖北側一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價的雙料“地王”。

　　天津地市的悄然升溫主要是因為天津上半年來房地產市場的去存化量驚人，市場存量迅速減少所致。天津下半年來連續4個月供應量少于需求，新增供給嚴重不足，開發商若想在天津市場繼續發展，進行適當的戰略儲備勢在必行。其次，天津土地市場滯后，跟天津土地供應滯后有關。上半年上海，北京頻顯地王的時候，天津正在鬧地荒。其次很多上市公司目前正在天津積極進行土地拓展的準備，本土企業也在積極進行土地儲備。（今晚報）