雖然年末樓市沖高熱情意猶未盡，但是周一(24日)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的“一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。”等管理意向，已開始給一路飆升的樓市出示“警示牌”，也為來年樓市行情埋下了伏筆。

　　歲末之際，總結(jié)2009年樓市，從年初的清冷，到年中的突飛猛進(jìn)，再到年末的恐慌爆發(fā)，可謂“驚心動(dòng)魄。

　　截止12月中旬，天津商品住宅市場(chǎng)成交已基本達(dá)到1500萬平方米，比天津2005年第一次成交高點(diǎn)1000萬平方米左右的成交量提高了50%，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的交易需求和能量釋放過程。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)今年樓市特點(diǎn)認(rèn)為，除了宏觀因素，天津城市特殊的發(fā)展前景也是2009年行情爆發(fā)和持續(xù)的基礎(chǔ)，但是從需求能量高度釋放的走勢(shì)來看，2010年即使沒有政策“警示”，樓市也不一定再持續(xù)今年這樣屢創(chuàng)新高的走勢(shì)。

　　一手房市場(chǎng)

　　比2007年更火熱

　　三個(gè)節(jié)點(diǎn) 三次上升

　　連夜排號(hào)、高價(jià)買房……年末市場(chǎng)是在上演“最后的瘋狂”還是預(yù)示明年樓市熱潮不落，這讓很多有經(jīng)驗(yàn)的分析師也感到疑惑。即使是2004年、2007年樓市火爆期，行情也在年末有所顧慮，但是今年行情就是這樣“出人意料”。所以，今年住宅市場(chǎng)具有“出人意料”屢創(chuàng)新高的行情特點(diǎn)。

　　回顧今年商品住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)，有三大跨越轉(zhuǎn)折及創(chuàng)新高“節(jié)點(diǎn)”：第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是3月份。歲末年初時(shí)，市場(chǎng)彌漫著低迷氣氛，據(jù)中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1月份天津商品住宅成交28.6萬平方米，均價(jià)為6984元/平方米；2月份新建商品住宅成交56.6萬平方米，環(huán)比上漲98%，成交均價(jià)為6713元/平方米，節(jié)日期間價(jià)跌量增行情出初露端倪，而進(jìn)入3月份，天津住宅成交量突然大幅增長(zhǎng)，共成交124萬平方米，環(huán)比上漲了119%，創(chuàng)單月成交量環(huán)比漲幅歷史新高，出現(xiàn)交易量回暖走勢(shì)。同時(shí)，3月份成交均價(jià)環(huán)比下降，為6550元每平方米，顯示出中低價(jià)房成交率先活躍的剛性需求釋放特征。

　　第二個(gè)節(jié)點(diǎn)是5-6月份，伴隨著成交量的大幅上漲，房?jī)r(jià)開始翻身。5月份商品房住宅成交128.5萬平方米，成交均價(jià)為6923元/平方米，6月份商品住宅成交115.8萬平方米，成交均價(jià)為7212元/平方米，接近2007年創(chuàng)下的7350 元/平方米的歷史最高水平。房?jī)r(jià)上漲意味著改善型需求已開始入市，新一輪房?jī)r(jià)上漲開始顯露苗頭。

　　分析人士認(rèn)為，上半年市場(chǎng)回暖主要有兩大因素，一是2008年受到抑制的婚房、拆遷等剛性需求在年初房?jī)r(jià)下降時(shí)開始爆發(fā)式釋放；二是政策影響，國(guó)家及地方政府推出的金融、稅費(fèi)、藍(lán)印戶口等各項(xiàng)政策刺激了行情啟動(dòng)。另外，上半年樓市的持續(xù)火爆，動(dòng)力還來自于高檔住房交易的快速反彈，高檔房量?jī)r(jià)齊升，承接了剛性需求帶來的啟動(dòng)行情并推波助瀾，使行情再次沖高。天津仲量聯(lián)行中報(bào)顯示：天津高端住宅均價(jià)自去年第三季度開始下跌，經(jīng)過三個(gè)季度的的調(diào)整，第二季度開始回升。與上一季度相比，第二季度價(jià)格總體上升2.6%，達(dá)到12380元/平方米。約三分之二項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高400元到700元每平方米。

　　第三季度延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，量?jī)r(jià)齊升，但增幅比第二季度有所下降。第三季度全市共成交商品住宅399萬平方米，環(huán)比上漲了13%，成交均價(jià)為7690元/平方米，環(huán)比上漲了10.8%，創(chuàng)歷史新高。其中市中心區(qū)成交均價(jià)為11810元/平方米，濱海新區(qū)成交110萬平方米，上漲幅度較大，反映出經(jīng)過上半年剛性需求釋放后，三季度市場(chǎng)供需熱點(diǎn)向城市核心地段高端物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

　　第三個(gè)節(jié)點(diǎn)是進(jìn)入10月以來，恐慌性交易開始出現(xiàn)，由于通脹預(yù)期、優(yōu)惠政策到期等因素，11月起市場(chǎng)出現(xiàn)了猛烈的恐慌性需求能量集中釋放行情。戴德梁行月報(bào)顯示，11月天津全市商品住宅成交面積124.4萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)174%。其中市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)14.9%，同比增長(zhǎng)159.4%；商品住宅成交價(jià)格為7834元/平方米，仍處于年度較高水平。而12月前兩周的成交數(shù)據(jù)則顯示，第一周全市新建商品住宅交易25.2萬平方米，均價(jià)8067元/平方米。第二周成交面積32.8萬平方米，環(huán)比上漲了9.3%；成交均價(jià)為8478元/平方米，環(huán)比上漲了5.9%；市內(nèi)六區(qū)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了13000元/平方米以上歷史新高，比1月份上漲三成以上，可見投資型高檔購(gòu)房需求的恐慌性釋放。

　　合富輝煌認(rèn)為，刺激樓市的多項(xiàng)政策和天津城市發(fā)展前景成為火爆的主要誘因，通脹預(yù)期是行情持續(xù)的新動(dòng)力，而供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面也對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。

　　行情暗藏兩大懸念

　　與天津樓市歷史上2004年和2007年的兩次爆發(fā)性行情相比，今年行情具有交易量?jī)r(jià)上漲、節(jié)奏快、幅度大、投機(jī)性和投資性購(gòu)房顯著增量的特點(diǎn)。據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士介紹，2003年下半年，大規(guī)模建設(shè)拆遷，引發(fā)了2004年天津商品房行情爆發(fā)，跨度到2005年，商品住宅交易量從不到500萬平方米上漲到1000萬平方米左右，同比增長(zhǎng)超過50%。交易均價(jià)從3000-3500元/平方米一線，到3500-4500元/平方米左右。而2007年最具里程碑意義行情特點(diǎn)是房?jī)r(jià)逾越萬元心理大關(guān)。從年中開始，天津市中心區(qū)和大部分邊緣區(qū)域別墅均價(jià)快速達(dá)到每平方米萬元以上，獨(dú)棟別墅達(dá)到2萬元/平方米以上，內(nèi)環(huán)線區(qū)域、海河沿線、老城廂及梅江區(qū)域高層住宅也陸續(xù)突破每平方米萬元大關(guān)，形成了高價(jià)房新平臺(tái)和新的價(jià)格體系，從而對(duì)未來兩年房?jī)r(jià)定位產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而持續(xù)快速增長(zhǎng)的2009年樓市暗藏的懸念主要有兩方面：一是過快的價(jià)格上漲和投機(jī)、投資性購(gòu)房將引發(fā)政府在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策方面的調(diào)整，其調(diào)整方式及力度將決定決定明年樓市行情走向。二是價(jià)格屢創(chuàng)新高，繼續(xù)沖刺可能會(huì)吞噬明年的上漲空間，需要一段調(diào)整和續(xù)勢(shì)期。

　　二手房市場(chǎng)

　　刷新單月成交最高紀(jì)錄

　　年初啟動(dòng)年末成交漲三成

　　“11月，天津二手私產(chǎn)住宅共成交10851套，環(huán)比上漲37.8%，同比上漲340.6%，這是繼今年7月天津二手私產(chǎn)住宅成交量首次突破1萬套之后，本月成交總量再次破萬，并刷新了7月單月成交最高值，創(chuàng)近年來天津市二手私產(chǎn)住宅單月成交歷史新高。”這也是今年春季以來，二手房市場(chǎng)再次爆出的突破性行情。

　　實(shí)際上，從去年底開始，極度低迷的二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先出現(xiàn)回暖跡象。去年10月國(guó)家和地方政策松綁，使壓抑了一年多的二手房交易能量有了釋放契機(jī)，門店到訪人數(shù)和成交量迅速增大。據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過后，天津二手房市場(chǎng)成交量從每月不足2500套，快速上升到3月份的8000套，成交量增加三倍多，成交均價(jià)也從去5100元/平方米左右上漲到5500元/平方米一線，漲幅10%以上。活躍的二手房市場(chǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇和火爆起到了“導(dǎo)火索”及“加速器”的作用。

　　中原地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)分部人士分析說，如果說2009年天津樓市與北京、上海等主要城市相比有何個(gè)性特點(diǎn)，二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展首當(dāng)其沖。一直以來，天津二手房市場(chǎng)與一線城市的的活躍程度有較大差距，二手房成交量與商品房成交量比例也有差距。分析二手房市場(chǎng)這強(qiáng)悍走勢(shì)，我愛我家房屋租賃置換企劃總監(jiān)陳萌等專業(yè)人士認(rèn)為，今年二手房行情來勢(shì)迅猛并持續(xù)火熱，首先是優(yōu)惠政策帶來的交易能量釋放，其次是政剛性需求和改善型需求形成梯次成交合力。特別是進(jìn)入12月以來，大限到期政策收緊的方向逐漸明朗，二手房交易也形成了“井噴”之勢(shì)，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入12月以來，天津二手房周成交量達(dá)3000套以上，上周共成交3212套，成交均價(jià)為6293元/平方米，比上半年高30%左右。

　　行情暗藏政策導(dǎo)向懸念

　　今年初二手房市場(chǎng)行情的啟動(dòng)和年末“末班車”交易量的持續(xù)放大，主要是由于營(yíng)業(yè)稅等政策調(diào)整，因此政策變化也將對(duì)明年二手房市場(chǎng)行情起到?jīng)Q定作用。我愛我家人士認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅的恢復(fù)體現(xiàn)出國(guó)家抑制投機(jī)、投資性住房需求的政策導(dǎo)向，而對(duì)于自住性剛性需求和改善性自住需求或?qū)⒕W(wǎng)開一面，因此目前不顧一切搭“末班車”并不可取，應(yīng)充分考慮到慌忙交易交易可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)“營(yíng)業(yè)稅2年改5年”已成定局，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)“5年內(nèi)普通住宅的差額征收” 也許成是購(gòu)房者來年值得期待的政策。