某中介機構(gòu)昨日發(fā)布了《2010年廣州二手房白皮書》(以下簡稱白皮書)。其中數(shù)據(jù)顯示,2009年二手住宅成交均價為9561元/平方米,較2008年7319元/平方米上漲30.6%。由于房價不斷走高,廣州二手房平均每套總價不斷上升,從去年初每套70萬元上升到去年末103萬元一套。而住宅租賃套均單價卻降幅達2.6%。業(yè)內(nèi)人士指出,房價與租金的背離從側(cè)面反映樓市泡沫正在加劇。

　　近年來一手住宅與二手住宅成交情況(單位:萬平方米)

　　成交二手房成交宗數(shù)連續(xù)3年超一手房

　　白皮書援引廣州市國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)稱,去年1—11月廣州二手房總體成交宗數(shù)達107051宗,總體成交面積為1037.31萬平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢縮量調(diào)整的市場格局”。

　　廣州二手住宅市場與一手市場的差距逐漸縮小,成交面積越來越接近。白皮書指出,從2007年開始廣州二手住宅的全年交易宗數(shù)就已經(jīng)超過一手房,至今已連續(xù)3年趕超。也就是說,通過二手住宅市場滿足置業(yè)投資需求的人群已經(jīng)遠超一手房市場。

　　市中心的房價讓人望而卻步,部分購房客只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)。番禺區(qū)成交宗數(shù)和面積均占整體市場二成以上,而蘿崗、白云、天河、越秀四個區(qū)成交面積同比增長超過一倍。

　　珠江新城去年二手房交易活躍,樓價上升幅度最大,從年初的1.4萬元/平方米左右一路高歌猛進,上漲到上月的超過2萬元/平方米,成為廣州二手樓市的風向標。

　　價格

　　去年均價漲30.6%

　　在成交火爆的背景下,二手房價也來了個“三級跳”。某中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2009年二手住宅成交均價為9561元/平方米,較2008年7319元/平方米上漲30.6%。

　　白皮書回顧了去年二手房價飆升的路線圖,從去年1月份廣州二手住宅成交均價為7716元/平方米,到12月份飆升到11485元/平方米,市場實際成交均價在短短12個月內(nèi),上升幅度竟然高達48.8%。

　　但合富置業(yè)首席市場分析師龍斌說,考慮到豪宅成交比重不斷加大,廣州二手房價實際漲幅并沒有均價漲幅那么大。

　　目前,中心六區(qū)的二手住宅交易均價達到13246元/平方米,比中心區(qū)一手住宅成交均價低2000元/平方米左右。

　　值得注意的是,在房價上漲的情況下,租金卻在下降。數(shù)據(jù)顯示,廣州住宅租賃套均單價從2008年的每月32.4元/平方米下降至去年的每月31.6元/平方米,降幅達2.6%。業(yè)內(nèi)人士指出,房價與租金的背離從側(cè)面反映廣州的房價偏離了正常軌道,如兩者差距繼續(xù)拉大,樓市泡沫將更加擴散。

　　平均每套總價超百萬元

　　從數(shù)據(jù)看,二手房每套平均成交面積變化不大,反映二手房買家在面積需求方面變化基本不大,但由于房價不斷走高,二手房平均每套總價不斷上升,從去年初每套70萬上升到去年末103萬一套。

　　高房價之下,到底什么樣的二手房更受熱捧?白皮書給出答案:去年廣州二手住宅成交主力戶型是90平方米以下,占全市成交的63.3%。其中,70-90平方米所占比例最大,占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。

　　數(shù)據(jù)還顯示,2009年廣州二手住宅成交單價有69.1%集中于10000元/平方米以下。5000-12000元/平方米成交量最大,占70.9%。天河區(qū)8000元/平方米以上占比達92.9%,16000元/平方米以上成交量占比達18.8%,高價樓比重最大。

　　從總價分布看,2009年廣州二手住宅成交總價有57.6%的成交集中在70萬元以下。但150萬元以上單位占比達到10.6%,比較突出。天河區(qū)150萬元以上單位比重超過二成五。

　　預測

　　二手房價或穩(wěn)中有升

　　今年廣州二手房價會降嗎,這是不少市民最關(guān)注的問題。

　　“目前各種條件決定了2010年廣州二手樓價基本是穩(wěn)中有升的走勢,當前樓價運行的態(tài)勢還會延續(xù)。”白皮書分析,明年廣州二手樓市會以穩(wěn)為主,活躍度和樓價運行方向不會發(fā)生大的變化,但考慮到2009年比較特殊的政策、經(jīng)濟和樓價等特點,估計今年二手房市場難以重新復制去年的火爆行情。

　　白皮書指出,2010年廣州一手樓新增供應量有限,大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域,加上亞運期間的停工期,主要分布在城區(qū)和近郊的二手樓憑借其價格、地段、配套等優(yōu)勢,會保持比較旺盛的需求。

　　白皮書預計,今年廣州二手房市場將保持量減價小升走勢。考慮到政策面已經(jīng)開始對投資行為進行抑制,如營業(yè)稅優(yōu)惠政策截止,加上二手房價經(jīng)過2009年快速上行,已經(jīng)處于高位,多個因素疊加對于投資預期和投資行為有抑制作用,估計2010年二手樓市的投資比重會減少,特別是短期炒作行為會大大下降,但帶有保值意愿的購房需求依然會有。

　　◎相關(guān)

　　天河北寫字樓租金下跌近三成

　　相比二手住宅的成交火爆,二手辦公、商業(yè)物業(yè)成交量雙雙下跌。某中介機構(gòu)昨日發(fā)布的《2010年廣州二手房白皮書》顯示,2009年廣州甲級寫字樓平均租金下跌18.8%。

　　2009年廣州二手寫字樓買賣市場成交較去年大幅減少。廣州市國土資源與房屋管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年1—11月十區(qū)二手寫字樓市場成交面積為12.5萬平方米,較上年同期下降18.7%；總體成交均價為3805元/平方米,較上年同期上升5.1%。

　　去年廣州甲級寫字樓總體租金降幅明顯。2009年廣州甲級寫字樓平均租金為98.3元/平方米,2008年度廣州甲級寫字樓平均租金水平為121.1元/平方米,對比上年度平均租金下跌18.8%。各板塊中,體育中心板塊平均租金為85.6元/平方米,較2008年度下跌9.8%,租金跌幅最少。珠江新城板塊平均租金為121.3元/平方米,較2008年度下跌12.4%。天河北板塊平均租金為102.2元/平方米,較2008年度下跌27.6%,在各板塊中累計跌幅最多。

　　-記者手記

　　2010

　　樓市往哪拐?

　　元旦假期僅成交367套,再推限價房可能性較大

　　2010年元旦樓市冷清開局,是否意味著今年樓市將開始從高峰下滑?廣州焦點網(wǎng)截取的陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,今年元旦小黃金周廣州樓市共成交367套房,日均一手住宅簽約成交量為122套,同比去年大幅縮水。

　　今年1月1日起,實行了一年的二手房營業(yè)稅優(yōu)惠正式終結(jié),趕著“末班車”買房賣房的熱潮退去,二手房市場回歸冷清。記者走訪市區(qū)多個中介門店了解到,觀望、膠著正在成為二手房市場的主要表情,二手房交易可能將迎來一段“真空期”。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示,元旦三天廣州二手房成交相比上月減少了兩成左右,某些高價地段的成交萎縮更為嚴重,天河北二手房成交銳減四成。他認為,春節(jié)前二手房市場會相對冷清

　　廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示,元旦樓市成交萎縮,調(diào)控政策的影響是一方面,更重要的是高房價削弱了有效需求的購買力,在這種情況下,房價下跌的可能性正在增大。他表示,房價已經(jīng)超出不少人的承受能力,大量投資客去年在通脹預期中恐慌性購房,推高房價,但是這樣的購買力不可能長期持續(xù)。

　　值得一提的是,曾在廣州發(fā)揮過抑制樓價過快上漲作用的限價房很有可能在今年重出江湖。廣州市國土房管局限價房需求調(diào)查將在本月19日結(jié)束,調(diào)查結(jié)果也將公布。根據(jù)限價房需求調(diào)查結(jié)果,廣州市相關(guān)部門將從防范和平抑房價過快增長出發(fā),及時調(diào)整限價房銷售政策,因地、因時、因需地確定限價房用地供應規(guī)模、布局和時機。廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示,從目前調(diào)查情況看,今年再推限價房的可能性很大。

　　韓世同認為,一旦限價房重出江湖,在一定程度上將沖擊高房價。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為,房貸政策仍未收緊,決定了購房需求不會萎縮。同時,資本流動性也仍會保持一定的高度,這也是支撐房價繼續(xù)往上的一個理由。“今年廣州房價仍將穩(wěn)步上升,并會進入萬元時代。”合富輝煌首席分析師黎文江指出,去年一手和二手住宅成交量達到近6年歷史最高紀錄,高成交量說明了買家承受能力的提高。

　　南方日報記者鄭佳欣