就在寒流席卷大半個中國之時,一度在年底異常火爆的房地產(chǎn)交易市場,也遭遇寒流。

　　記者從北京和上海兩地多個機構(gòu)獲得檢測數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2010年以來,兩地二手房成交量均大幅萎縮,中國指數(shù)研究院的一位研究員告訴記者,營業(yè)稅“2改5”是造成現(xiàn)今局面的主要原因。

　　營業(yè)稅新政增加5%稅收負(fù)擔(dān)

　　按照最新的政策,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。2010年營業(yè)稅免征年限由此前的2年重新恢復(fù)到5年。這已是自2005年開征此項稅費至今五年之內(nèi)的第四次調(diào)整。

　　以北京為例,以一套現(xiàn)總價100萬,當(dāng)初購買價80萬的房產(chǎn)為例,如果是普通商品房,則購買未滿2年的不受政策改變影響,3—5年內(nèi)的住房將比此前多征收11000元(稅率5.5%),超過5年不征收稅費。如果是非普通住宅,則未滿2年的按全額征收政策不變,3—5年內(nèi)由原本差額征收11000元增至55000元,增加了44000元的成本,超過5年的按差額征收11000元。

　　而來自上海多個機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,1月2日—4日上海一二手房成交量均大幅度減少。

　　而由于交易成本攀升,在二手房市場上,業(yè)主普遍加價5%以上,以此轉(zhuǎn)嫁新政實施后的稅收負(fù)擔(dān)。

　　“只是一時現(xiàn)象“

　　盡管二手房遭遇強“寒流”,但中國指數(shù)研究院的分析員稱,這只是一時現(xiàn)象。

　　“我們預(yù)計2010年全國多數(shù)城市房價將維持高位并呈上升態(tài)勢,但漲幅會趨緩,部分成交量降幅較大的城市可能在明年四季度調(diào)整。主要原因在于:寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、主要城市成交量維持在高位、房價往往滯后于貨幣政策和成交量、購房者對住房保值增值的預(yù)期、開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力以及部分城市供不應(yīng)求。”

　　一家在美國上市的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,增加供給、抑制投機投資性購房、加強監(jiān)管、擴大保障性住房建設(shè),均不是新提法,關(guān)鍵還要看相關(guān)部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實。”

　　在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下,“抑制性”房地產(chǎn)政策的實際效果存在較大的不確定性。中國指數(shù)研究院的報告表示,在CPI較低時,寬松性貨幣政策仍將保持加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在明年二季度出臺。即使貨幣政策收緊,對市場產(chǎn)生影響可能要半年以上,也就是2010年底或2011年初,從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用,而且貨幣政策的收緊(加息、縮緊銀根)是一步步的,效果也需要慢慢釋放。

　　根據(jù)高盛、中金等機構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗,中國貨幣政策往往更關(guān)注物價水平而不是股價和房價等資產(chǎn)價格,中央政府在今年四季度到明年上半年(CPI低于4%,GDP增速低于10%),暫時不會調(diào)整貨幣政策,房地產(chǎn)業(yè)的外部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。

　　-數(shù)據(jù)

　　穗深京滬觀望氣氛濃厚成交低迷

　　廣州陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,1月1日,廣州樓市網(wǎng)簽140套；1月2日,網(wǎng)簽107套；1月3日,數(shù)據(jù)是120套。2010年頭兩天,北京商品住宅期房成交量環(huán)比驟降6成,二手房僅成交30套；上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示,1月1日、2日、3日,上海全市一手房住宅成交量處于低位,分別為50套、95套、41套；深圳市規(guī)劃國土委官方數(shù)據(jù)顯示,元旦3日,深圳一手房分別成交93套、99套和96套。

　　北京師范大學(xué)不動產(chǎn)學(xué)院副院長黃興文表示,隨著政府放出口風(fēng)遏制房價上漲,消費者看漲預(yù)期明顯轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望,瘋狂搶購隨之終結(jié)。但是,即使是觀望,廣州大多數(shù)受訪者“對2010年樓價大跌并不抱希望”。同時,表示“觀望是因為樓價已經(jīng)超出承受能力”。中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜則預(yù)計,樓價今年上半年不可能大漲,7—8月份可能會穩(wěn)定,年底可能會降下來一點。