過去的一年，房地產市場從年初“試探性抄底”到年中“放量大漲”再到年底“恐慌性搶購”，最后國務院出手四道遏制高房價的“金牌”，有關部委也相繼出臺有關土地、稅收等新規，這些連環釋出的新政策使樓市生態頓時大變。2010年，高房價將在向上、向下的通道上作怎樣的調整備受關注。

　　2010年整體房價上漲空間大幅縮小

　　“國四條”出臺以來，在很大程度上影響了人們對房地產市場的預期。過去的一年，作為二線城市的福州商品房均價上漲了2000多元，市中心部分新樓盤均價現已達兩萬元，越來越多原本“買得起房”的城市家庭只能“望房興嘆”。家庭年收入七萬元左右的福州市民陳輝對《經濟參考報》記者說，飛漲的房價已經讓他無力購房改善居住條件，只能在一套60平方米的單位舊公房里“蝸居”，現在他指望“國四條”能夠把房價降下來。

　　在北京、廣州、福州等大中城市，受房產交易營業稅征收年限由兩年改成五年的政策調整影響，二手房市場交易出現了不同程度的下滑，許多潛在的購房者重新陷入了觀望。

　　據美聯物業市場研究部預測，2010年，北京二手房市場將出現明顯的調整。第一季度歷來是樓市的成交淡季，而且2010年的系列政策實施日都是從1月份開始，這使得需求將出現明顯的觀望。2009年12月因諸多購房優惠政策到期而出現的“恐慌性搶購”已經透支了2010年1月市場，2010年1月北京全市二手房的成交量將出現非常明顯下滑。而到了2月由于受春節假期的影響，可能出現自2009年3月份以來成交量首次下跌到兩萬套以下的情況。

　　在2010年的新年樓盤報價單中，廣州市越秀老城區和天河珠江新城基本都在每平方米兩萬元以上。雖然有部分開發商著手積極促銷，甚至久違的“半價賣樓”重現江湖，但與開發商加快推盤和加大促銷力度的積極態度相比，不少市民的看樓購房積極性并不高，大部分都說價格太高了。

　　據福建麥田房產中介公司總經理黃少華介紹，目前，福州二手房市場以普通住宅為主，不滿五年差額征收營業稅對這部分房產交易幾乎沒有影響。但對高檔住房轉讓將產生較大影響，預計2010年起高檔房轉讓將出現大幅度下降，整體房價的上漲空間大幅縮小。

　　部分業內人士預測，2010年上半年房地產的調控政策還會陸續出臺，但未來房價下降的可能性不大。

　　福建群升房地產開發集團銷售部負責人郝先俊告訴《經濟參考報》記者，2009年房地產市場快速銷售的行情出乎意料，住房供應量日漸偏少而供不應求；土地成本上漲，占開發總成本比例增大，開發商已經沒有降價空間，加上現在開發商資金較為充裕，未來房價可保持堅挺。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌說：“雖然已經有一系列政策的出臺，我們的社會對房地產的發展下一步的發展大家還是看不透，再加上在2009年出現了爆發性的增長，也就是說好像100米賽跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在這個平臺上站得住，大家恐怕也需觀望，對政策也是沒吃透，大家都在觀望政策下一步會怎么樣。”

　　顧云昌認為，2010年一季度的遭遇不會像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他說“主要原因是，全國的房價已經處在高位，絕大多數城市的房價已經超過了2007年的峰值。在高房價的面前可能會擠掉相當部分的相對低端的需求，中央出臺的抑制投資投機性需求的政策，也會擠出一部分的投資投機需求者，這些政策的出臺都會影響到我們整個的交易量。我們整個經濟還在復蘇回升過程中，仍然需要房地產業對經濟作出貢獻，也就是說仍然需要我們的居民通過踴躍的買房推動房地產市場的穩定，當然主要是滿足自住型和改善型需求這樣的情況，積極性穩定下來。”

　　“再加上我們保障性的住房或者是中低價位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供應量，使整個我們房地產的交易或者房地產銷售仍然保持相對于2009年平穩的狀態，這是我想2010年的一個走勢。”顧云昌說。

　　中國社科院財貿所教授況偉大教授表示，房價在2010年上半年可能會有所下降，但下降的程度取決于中央政策出臺的效果，還要取決于人們的預期能夠持續多長時間。

　　遏制高房價亟待健全房地產三項制度

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受《經濟參考報》專訪時表示，目前的房地產泡沫已由經濟問題轉變為社會問題，僅僅依靠經濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房價，又會使房地產價格高空墜落，給我國社會穩定和經濟發展帶來更大的隱患。應充分協調利用行政調控和市場調節，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房價亟待健全房地產三項制度，即在房地產宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀房地產管理上采取“問責制”；在房地產開發商微觀管理上采取“稅收金融制”。

　　宏觀管理的“雙軌制”

　　景乃權說，目前的高房價已經遠遠超出了普通大眾的購買能力。調查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產每平方米均價接近或超過了兩萬，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房價已不僅是一個阻礙經濟持續發展的問題，更是一個影響社會和政治穩定的民生問題。因此有必要將我國房地產市場從市場化單軌轉向社會政策和經濟政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設由中央政府主導，嚴格規范地方政府建設廉租房的比例。在沒有達到廉租房建設比例的情況下嚴格控制商品房的開發。而商品房的開發則可以由市場進行供需確定。“雙軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會安定和政治穩定。

　　2007年，國務院印發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應對金融危機的重大舉措，進一步加大保障房建設投資。2009年5月，住建部、國家發改委和財政部聯合印發了《2009—2011年廉租住房保障規劃》。這些都表明了，中央對房地產宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”。現在的主要問題是，對地方政府缺乏問責，對開發商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。

　　針對地方的“問責制”

　　景乃權認為，地方政府有動力抬升地價、推漲房價，主要是原因：首先，以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當前政府官員績效評價體系中，GDP及其增長率占很大的比重。而房地產業的發展對地方GDP的增長有重要促進作用。出于政績的考慮，地方政府官員有動力積極發展房地產業，采取鼓勵銀行為房地產商貸款、給予房地產商優惠等政策，以提升房地產價格，從而提高當地GDP的絕對值和增長額。

　　土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源。抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價格內生動力，而高地價是推動房地產價格上升的重要原因之一。同時，地方政府傾向于采取有利于房地產價格上漲的政策，進一步推動土地價格上漲。在這樣一個“高地價———高房價———高地價”循環中，房地產的價格就會越來越高。

　　在針對地方政府中觀房地產管理上可以采取“問責制”方法。“問責制”是指在考核地方政府官員績效時，不僅僅看重GDP的高低，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例，商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標。這樣可以降低地方政府吹大房地產泡沫的動因。

　　微觀層面的“金融稅收制”

　　景乃權表示，政府在鼓勵居民購買自住房和改善性用房的同時，要采取措施嚴格抑制投機，充分運用土地出讓金、營業稅、物業稅、房產稅、遺產稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據國家宏觀和微觀經濟形勢隨時規范和調節房地產開發商。

　　物業稅的推出可以有效地抑制高房價。因為現擁有住房的成本比較低，這導致了很多投資和投機者購買多套的住房，持房待漲。物業稅增收提高了房地產投資的空置成本，從而對房價有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房價將理論上下降15%—20%。同時，房產物業稅的征收可以采取區別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業稅。

　　當然，物業稅的推出必須配合房產實名制的實施。只有明確了房產的擁有者，我們才能有效地統計每戶家庭的房產擁有量。貸款首付的金額也應該根據家庭購房的數量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買三套及以上房產應全額支付。這樣不僅可以有效轉嫁銀行貸款的風險，而且可以有效抑制房地產投機。

　　總之，中央應盡快出臺遏制房地產價格過快增長的具體執行辦法，否則在利益的驅動下“上有政策，下有對策”，可能會造成“國四條”無法真正落到實處。(記者　來建強）