2009年年底政策調控的威力從2010年1月開始顯現。新年伊始,一手房、二手房均出現了價格下跌或者價量齊跌的局面。按照傳統慣例,一輪新的房地產調控政策的落地,必然會有一段市場消化期,在市場迷蒙的情形下,交易量的冷清會導致價格的下滑。2010年的樓市眾說紛紜,按照目前的情形推斷,有業內人士表示,樓市還將繼續遇冷。也有觀點認為,因為2010年的經濟大環境仍未完全復蘇,在保增長的要求下房地產并不會受到太大影響。而對于有購房剛需的市民,深圳市美聯物業全國研究中心主任徐楓建議半年關注一手房市場,下半年關注二手房市場。

　　營業稅減免新政生效二手房成交量降八成

　　市房地產權登記中心相關人士日前對媒體透露,自1月1日凌晨起,營業稅減免新政策開始生效,元旦假期后正式施行,現在去登記中心辦理過戶的都是按新規操作。這一政策雖然對普通住宅并不影響,但是對于二手房市場的影響卻非常大,有業內人士向記者表示,進入1月份二手房成交非常冷淡,看房量大減。

　　來自深圳規劃與國土資源委員會的數據顯示,2009年12月最后一周,深圳二手房日均成交數據在1200套以上。而元旦后的首個工作日,二手房成交量為230套,較之以前下滑80%以上。

　　市房地產權登記中心工作人員表示,元旦過后的首個工作日,登記中心的人流量明顯減少。“元旦之前登記中心過戶非常火爆,單日成交多在1000套以上。節后成交就比較冷淡,1月4日的成交只有200多套,5日上午也比較平淡,跟之前的狀況有明顯不同。”

　　中原、世華等中介公司的統計顯示,2009年12月二手房成交環比下跌二成以上,部分更高達三成。“元旦3日繼續了這種跌勢,成交很冷淡,看房客戶也少了很多,成交環比去年12月同期下滑五成以上。”深圳中原地產總經理李耀智表示。

　　安居客深圳負責人則告訴記者,目前深圳很多的中介不看好市場,因為“市場這樣下去的話,投資客少了很多,地產中介也沒有賺頭了”。

　　世華地產研究中心總監肖小平的說法也印證了該負責人的觀點,肖小平表示,元旦除了業主和買家僵持外,經紀人受到2009年12月成交放緩的影響,積極性也受挫,這也是導致了成交的冷淡的一大原因。

　　新房成交價量均大跌

　　根據深圳市規劃和國土資源委員會的官方數據,上周(2009年12月28日至2010年1月1日),全市共成交一手住宅1035套,環比前一周下降7.42%,其中龍崗區環比上漲73.13%,鹽田區上漲171.42%,其余各區均出現不同程度下降。新房價格方面,上周全市成交均價每平方米21493元,與前一周均價每平方米26195元相比,每平方米下跌4702元,跌幅達17.95%。

　　面對2009年的高房價,12月上旬政府的調控政策頻出,措辭也一次比一次嚴厲,嗅覺靈敏的深圳購房者蜂擁趕搭政策末班車,因此在上周的前半周,成交還算火爆。但是翻年過后,成交量呈現冰火兩重天的局面。根據統計,元旦3天,深圳成交總數288套,日均96套,成交均價23674元/平方米。有調查稱,有多個在售樓盤成交減少。盡管開發商表示出現這樣現象確實有政策的因素,但主要還是因為元旦為市場的傳統淡季。但市場人士認為,受到政策的影響,深圳樓市已經有所降溫,近期觀望情緒籠罩,剛性需求均在持幣觀望,投資炒房者因對政策的反應靈敏而更是按兵不動或者提前退市。

　　豪宅在2009年一路領漲,價格高到令人咋舌的地步,但是購買者仍然趨之若鶩。2009年12月29日,鴻威海怡灣開盤,現場火爆甚至引發了哄搶沖突事件。據報道稱,近400名客戶在已經交了20萬元誠意金的情況下,卻被告知僅剩下少量高價單位或低得看不到海的“垃圾樓層”,較優越的單位已“提前消化”。

　　VIP客戶當場表示不滿,有客戶掀翻主席臺的抽簽箱,最終引發“集體抗議”。開發商緊急決定加售30套新房供客戶選擇,才得以平息。

　　后海某豪宅項目工作人員向記者透露,豪宅的購買者大都是投資客,他們對于政策的把握和敏感度非常高,一遇到風吹草動立刻就會有所行動。該工作人員告訴記者,豪宅銷售目前也是疑云重重,1月1日過后,銷量明顯回落,“元旦三天去踩盤,發現成交量幾乎為零,目前看來,投資者的觀望心理還是相當嚴重的。”

　　自住購房者應關注下半年二手房市

　　2010年樓市走勢如何,是會延續目前僵持狀態下的低迷,還是會重現2009年的奇跡?市民該如何選擇購房時機?業內觀點紛紜。

　　美聯物業三級市場總經理江少杰認為,買賣雙方的僵持在1月仍會繼續,再加上1月是傳統的淡季,估計成交量會跌至1萬套左右。肖小平認為,營業稅細則已經出臺,但更多政策并未出臺,業主普遍還在觀望。“購房者現在買房,過戶就會在春節前后才能辦完比較麻煩,這些都將制約1月份的成交量。”

　　形勢雖不明朗,開發商在回應調控時均稱對樓市政策仍然樂觀。1月6日,在“中國地產新視角高峰論壇”上,金地集團總裁張華綱直言,2010年開發商“不差錢”仍會持續,他說,目前開發商資金充裕,“沒有降價賣房”的動力,因此明年樓市并沒有下調的可能,從近期一些開發企業拿地的狀態來看,也表現出對市場的樂觀。

　　對于市民置業的建議,安居客深圳負責人表示,建議自住需求的市民在關注“金九銀十”的二手房房市。而美聯物業全國研究中心主任徐楓則在研究報告中建議購房者上半年關注一手房市場,下半年關注二手房市場。“上半年關注一手房因為發展商有可能求量不求價,在年后抓緊時間銷售,因此一手房的優惠機會比較大。2009年樓市的快速復蘇超出了絕大多數發展商的預料,因此在2008年沒有來得及儲備土地的發展商急忙在2009年有所動作。但該年度地價的上漲又超出了他們的預期。因此對于發展商而言,特別是需要長線發展的中大型企業,20此需要從銷售端回籠。第二個10年是尋找土地的好時機。但土地成交勢必牽制一部分資金,因原因是預計上半年四大城市新房大量上市,消費者可伺機尋找合適的物業。”

　　而下半年關注二手房市場是因為一手房全年的成交價格將不會出現大調,預計在中—內環線內供應的一手房價格將持續沖高,開盤價至少比同質樓盤高5%。高企的房價將推動需求進入二手市場。因此下半年將有利于二手房的成交。同時,調控政策陸續出臺,觀望氣氛將會持續一段時間,出現所謂的“牛皮市”。在大部分人看空市場時,總有些人買家趁著業主急售,以相對低廉的價格換樓。2010年全年都會有不少被拋售的筍盤。上半年可能被一手房搶了風頭,但下半年它們將會現山露水。

　　此外,按照預計,2010年租金下調將告一段落,到年末租金將基本企穩,且長期看漲,帶動部分投資客回場。

　　南方日報記者蘇妮